Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Kira ve gayrimenkul uyuşmazlıkları, günlük hayatta en sık karşılaşılan hukuki sorunların başında gelir. Bu alanın belirleyici özelliği, hakkın kendisinden çok usule ve süreye bağlı olmasıdır: doğru sebebe dayanılmadan veya süresi içinde bildirim yapılmadan açılan tahliye davası, esasa girilmeden reddedilebilir. Avukat Şerafettin Kaya Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu olarak Gebze ve Kocaeli bölgesinde bu alanda avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.

Önemli usul kuralı: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — tahliye ve kira bedelinin tespiti talepleri dâhil — dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). İcra ve İflas Kanunu’ndaki ilamsız icraya itirazın iptali veya kaldırılması gibi özel yollar saklıdır.

Gayrimenkul ve Kira Hukukunda Faaliyet Gösterdiğimiz Başlıca Konular

• Tahliye Davaları: Gereksinim (ihtiyaç), yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar sebeplerine dayalı tahliye süreçleri.
• Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama: Yenilenen dönemlerde uygulanacak artış oranının denetimi, beş yıldan uzun süreli kiralarda hakkaniyet değerlendirmesi ve aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama talepleri.
• Kira Alacağı ve Depozito: Ödenmeyen kira bedellerinin icra yoluyla tahsili, güvence bedelinin iadesi ve haksız kesinti uyuşmazlıkları.
• Önalım (Şufa) ve Ortaklığın Giderilmesi: Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması hâlinde önalım hakkının kullanılması ve izale-i şuyu davaları.
• Ecrimisil ve Müdahalenin Men’i: Taşınmazın haksız işgali nedeniyle doğan tazminat talepleri ve el atmanın önlenmesi.
• Tapu İptali ve Tescil: Muris muvazaası, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar.

Tahliyede En Sık Yapılan Hata: Yanlış Sebep, Yanlış Süre

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Kanun, tahliye sebeplerini sınırlı sayıda düzenlemiştir ve her sebep kendi bildirim usulüne ve dava süresine tabidir. Bu nedenle süreç, dava açılmadan önce hangi sebebin somut olayda gerçekten mevcut olduğunun belirlenmesiyle başlar; sonradan sebep değiştirmek çoğu zaman mümkün olmaz.

Kira ve Tahliyede Kritik Süreler

Çalışma Yöntemimiz

Mevlana Mahallesi Issıkgöl Caddesi’nde yer alan ofisimizde kira ve gayrimenkul dosyaları; sözleşme metni, ödeme kayıtları, tapu ve tebligat belgeleri birlikte incelenerek değerlendirilir. Uyuşmazlığın arabuluculuk aşamasında çözülebilmesi çoğu zaman hem tarafların ilişkisini hem de zamanı korur; Av. Şerafettin Kaya aynı zamanda Adalet Bakanlığı sicilinde kayıtlı arabulucudur.

Sık Sorulan Sorular

İletişim

Mevlana Mah. Issıkgöl Cad. No: 99, Kat: 1 D: 23, 41400 Gebze / Kocaeli · +90 534 545 23 32 · iletisim@serafettinkaya.av.tr

İlgili sayfalar: Arabuluculuk · Ticaret ve Sözleşme Hukuku · Sık Sorulan Sorular · Vatandaş Başvuru Rehberi

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Faaliyet alanı bilgisi, uzmanlık anlamına gelmemek üzere verilmiştir. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarına göre değerlendirilir. Mevzuat değişikliklerinde güncel metin esas alınmalıdır.

Konu Başlıklarına Göre Rehberler

Gayrimenkul ve kira uyuşmazlıklarında sık karşılaşılan konularda hazırladığımız bilgilendirme yazıları:

• Alt kira sözleşmesi — kiracının kiralananı başkasına kiralaması ve kiraya verenin rızası.
• Anahtar teslim tutanağı — tahliyede teslim tarihinin ispatı ve kira borcunun sona ermesi.
• Devremülk nedir? — kurulma şartları, tapu durumu ve mirasçılara geçişi.
• Devre mülk ile devre tatil farkı — ayni hak ile şahsi hak ayrımı ve cayma imkânı.
• Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil — akit tarihindeki ayırt etme gücü.
• Aile içi tapu devri — satış, bağış ve ölünceye kadar bakma yolları.