Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı: Şartlar, Süre ve Başvuru

Binanız riskli yapı ilan edildi, tahliye ettiniz, yeni bir eve taşındınız. Şimdi hem yeni evin kirasını ödüyorsunuz hem de bitmeyen inşaatı bekliyorsunuz. Kira yardımı tam da bu dönem için düşünülmüştür; ancak uygulamada başvurular çoğu zaman iki nedenle reddedilir: süresinde başvurulmamış olması ve ikamet şartının sağlanmadığının ileri sürülmesi. Üstelik ikamet şartı 2018’de kanun değişikliğiyle malikler bakımından kaldırılmış, buna rağmen eski dönem başvuruları hâlâ tartışma konusudur. Bu yazıda kira yardımının kimlere yapılacağını, süresini, başvuru usulünü ve reddi hâlinde izlenecek yolu Danıştay kararları ışığında açıklıyoruz.

Kısa Cevap

Kira yardımı, 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi uyarınca anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine yapılabilen bir yardımdır. Aylık tutar Kanun’da değil, Bakanlıkça belirlenir ve her yıl TÜİK’in yayımladığı TÜFE yıllık değişim oranında güncellenir; bu nedenle “ne kadar” sorusunun cevabı başvuru yılına göre değişir ve ilgili yılın Kira Yardımı Uygulamaları Kılavuzundan teyit edilmelidir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda kural olarak on sekiz ay, riskli alanlarda otuz altı ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir. Başvuru, tahliye tarihinden itibaren bir yıl veya yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde yapılmalıdır. Ret işlemine karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır.

En Kritik Ayrım: İkamet Şartı Kimden Aranır?

Bu başlık, kira yardımı uyuşmazlıklarının çoğunu tek başına açıklar ve tarihe bağlı olarak iki farklı sonuç doğurur.

2018 öncesi dönem. Kanun’un o tarihteki metni, kira yardımını “maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere” bağlıyordu. Bakanlıkça çıkarılan yıllık kılavuzlar da malikler dâhil herkesten ikamet şartı aramıştır. Danıştay bu düzenlemeleri hukuka uygun bulmuş; riskli yapıda fiilen ikamet etmeyen malikin, sahibi olduğu diğer bağımsız bölümler için kira yardımı isteyemeyeceğine hükmetmiştir (İDDK, E. 2019/496, K. 2021/977).

2018 sonrası dönem. 7153 sayılı Kanun’un 22. maddesiyle 6306 sayılı Kanun’un 5/1. maddesi değiştirilmiş ve hüküm şu hâle gelmiştir: “Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir.” Cümlenin kuruluşuna dikkat edin: “ikamet etmek şartıyla” ibaresi yalnızca sınırlı ayni hak sahiplerini niteler. Danıştay kararlarına yansıdığı üzere, Bakanlık da 2019 yılı Kılavuzuyla maliklerden ikamet şartını kaldırmış; ayrıca kılavuza eklenen geçici madde ile, ikamet şartı sağlanmadığı gerekçesiyle başvurusu reddedilmiş maliklerden belirli bir tarih itibarıyla bir yıllık süresi dolmamış olanlara yeniden başvuru imkânı tanımıştır.

Pratik sonuç: bugün malik iseniz, riskli yapıda fiilen oturmuş olmanız kural olarak aranmaz. Buna karşılık kiracı ya da intifa/oturma hakkı sahibi iseniz, yapıda fiilen oturduğunuzu belgelemeniz gerekir. Reddedilen eski bir başvurunuz varsa, reddin hangi yıl kılavuzuna dayandığına bakmak ilk iştir.

Kimler Yararlanabilir?

Kanun’un 5. maddesi üç grubu sayar: malikler, kiracılar ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahipleri. Maddenin ikinci fıkrası buna bir de açık kapı bırakır: uygulamanın gerektirmesi hâlinde, birinci fıkrada belirtilenler dışında olup Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Buradaki iki sözcük belirleyicidir: yardım “yapılabilir“. Yani idareye bir takdir yetkisi tanınmıştır; kira yardımı, şartları taşıyan herkes için mutlak bir alacak hakkı değildir. Ancak Danıştay’ın yerleşik yaklaşımı, idarenin yardım yapılmasına karar vermesi hâlinde Kanun’da belirtilenler dışında yeni şartlar getiremeyeceği yönündedir.

Ayrıca kira yardımı yerine, mümkün olması hâlinde tahliye tarihinden konut veya işyerinin teslimine kadar geçici konut ya da işyeri tahsisi de yapılabilir. Bu iki imkân birlikte değil, seçimlik olarak kullanılır.

Ne Kadar ve Ne Kadar Süreyle?

Aylık tutar Kanun’da yazmaz. Uygulama Yönetmeliği, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabileceğini düzenler ve tutarın her yıl TÜİK tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık değişim oranında güncelleneceğini belirtir. Bu nedenle güncel rakam, başvurduğunuz yılın Kira Yardımı Uygulamaları Kılavuzundan teyit edilmelidir; internetteki eski tutarlar yanıltıcıdır.

Süre ve ödeme biçimi bakımından Yönetmeliğin çizdiği çerçeve şöyledir:

• Riskli alan dışındaki riskli yapılarda yardım süresi on sekiz aydır.
• Riskli alanlarda süre, otuz altı ayı geçmemek şartıyla ilgili kurumca belirlenir.
• Anlaşma yoluyla kamulaştırılan yapılarda süre beş aydır.
• Yardımın beş aylık miktarı, taşınma masrafları da dikkate alınarak defaten ödenebilir; bu hâlde süre, ödemenin yapıldığı aydan itibaren hesaplanır.
• Kiracılara aylık kira bedelinin iki katı, sınırlı ayni hak sahiplerine ise beş katı kadar defaten ödeme yapılabilir.

Son iki kalem sıkça karıştırılır: kiracı ve intifa hakkı sahibi aylık ödeme almaz; tek seferlik, katsayılı bir ödeme alır. Kiracı olarak aylık on sekiz ay yardım beklemek, uygulamada karşılığı olmayan bir beklentidir.

Başvuru Süresi: En Sık Kaybedilen Nokta

Yönetmelik başvuruyu süreye bağlar: kira yardımı başvuruları, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde yapılır. Başvuru, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma; riskli yapılarda ise Müdürlüğe veya yetki devri hâlinde İdareye yapılır.

Bu sürenin yönetmelikle konulmuş olması tartışma yaratmış, “kanunda öngörülmeyen bir hak düşürücü sürenin yönetmelikle getirilemeyeceği” ileri sürülmüştür. Danıştay 6. Dairesi bu iddiayı kabul etmemiş; başvurunun belirli bir süre içinde yapılmasını öngören Yönetmelik hükmünü hukuka uygun bulmuş ve süresinde yapılmayan başvurunun reddine ilişkin işlemde hukuka aykırılık görmemiştir (E. 2020/3451, K. 2021/8817).

Aynı kararda usule dair değerli bir tespit daha vardır: idare, işlemi tebliğ ederken özel dava açma süresini göstermemişse, altmış günlük genel dava açma süresi uygulanır. Kentsel dönüşüm işlemlerinde otuz günlük özel süreye dayanan itirazlar bu nedenle her zaman sonuç doğurmaz.

Müteahhidin Ödediği Kira Yardımı

Uygulamada kira yardımı çoğu zaman idareden değil, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciden alınır. Bu, idari kira yardımından tamamen farklı bir hukuki temeldir: dayanağı kanun değil sözleşmedir, uyuşmazlığı idare mahkemesi değil adli yargı çözer ve talep, sözleşmedeki tutar ve süre üzerinden ileri sürülür. Sözleşmenin nasıl kurulacağı ve feshin sonuçları için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.

Kanun burada hak sahibini koruyan açık bir hüküm getirmiştir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre, sözleşmenin feshi hâlinde tapuya şerh edilen inşaat sözleşmeleri terkin edilir ve fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez. Yüklenici işi bırakıp sözleşme feshedilse bile, o güne kadar aldığınız kira yardımlarını iade etmeniz istenemez.

Başvurunuz Reddedilirse

Kira yardımı talebinin reddi, kesin ve yürütülmesi gereken bir idari işlemdir; iptal davasına konu olur. Dava, işlemi tesis eden idarenin bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır. Dilekçede yalnızca sonuca değil, işlemin hangi unsurundan sakatlandığına da odaklanmak gerekir — yetki, şekil, sebep, konu ve maksat ayrımı için idari işlemin unsurları ve hukuka aykırılık hâlleri yazımız yol gösterir.

Uygulamada Ne Yapmalı?

• Tahliye tarihinizi belgeleyin. Süre bu tarihten işlemeye başlar; elektrik-su aboneliği kapama belgesi, tahliye tutanağı ve yeni adres kaydı dosyanın omurgasıdır.
• Başvuruyu geciktirmeyin. Tahliyeden itibaren bir yıl ya da yıkımdan itibaren üç ay — hangisi uygunsa ona göre hareket edin.
• Ret gerekçesini yazılı isteyin. “İkamet şartı yok” denilerek reddedilen bir malik başvurusunda, hangi yıl kılavuzunun uygulandığı belirleyicidir.
• Kiracıysanız ikametinizi ispatlayın. Kira sözleşmesi tek başına yetmeyebilir; fatura, adres kayıt sistemi kaydı ve muhtarlık belgesi birlikte sunulmalıdır.
• Yükleniciyle idareden gelen yardımı karıştırmayın. İkisi ayrı taleptir; sözleşmeden doğan alacak için adli yargıda dava açılır.
• Riskli yapı tespitine itiraz süreciyle birlikte planlayın. Sürecin bütünü için kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti ve malik hakları yazımızı inceleyebilirsiniz.

Danıştay Ne Diyor?

• Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, E. 2019/496, K. 2021/977, T. 20.05.2021: 2015 yılı Kira Yardımı Uygulamaları Kılavuzunun ikamet şartı getiren hükmü hukuka uygundur; riskli yapıda ikamet etmeyen malikin, sahibi olduğu diğer bağımsız bölümler için kira yardımı istemi kabul edilemez. (karar metni)
• Danıştay 6. Dairesi, E. 2020/3451, K. 2021/8817, T. 24.06.2021: Kira yardımı başvurusunun tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde yapılmasını öngören Uygulama Yönetmeliği hükmü hukuka uygundur; süresinde yapılmayan başvurunun reddinde hukuka aykırılık yoktur. Ayrıca idari işlemde özel dava açma süresi gösterilmemişse altmış günlük genel süre uygulanır. (karar metni)

Sık Sorulan Sorular

Kira yardımı ne kadar? Aylık tutar Kanun’da değil, Bakanlıkça belirlenir ve her yıl TÜFE yıllık değişim oranında güncellenir. Bu nedenle başvurduğunuz yılın Kira Yardımı Uygulamaları Kılavuzundaki tutar esas alınır.

Oturmadığım, kirada olan dairem için de alabilir miyim? 2018 değişikliğinden sonra malikler bakımından ikamet şartı kanun metninde yer almamaktadır. Ancak eski tarihli başvurularda ikamet şartı arandığından, reddin dayandığı yıl kılavuzu belirleyicidir.

Kiracıyım, ben de on sekiz ay yardım alır mıyım? Hayır. Yönetmeliğe göre kiracılara aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten (tek seferde) ödeme yapılabilir; aylık ödeme malikler için öngörülmüştür.

Yıkımdan sonra başvurmayı unuttum, hakkım düştü mü? Süreler kısadır: tahliyeden itibaren bir yıl veya yıkımdan itibaren üç ay. Yine de ret işlemi size tebliğ edilirken dava açma süresi gösterilmemişse, iptal davası için altmış günlük genel süre işler.

Müteahhit kira yardımı ödüyordu, sözleşme feshedildi. Aldıklarımı geri verecek miyim? Hayır. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca fesih tarihine kadar müteahhidin hak sahiplerine yaptığı kira yardımı ödemeleri geri talep edilemez.

Hem idareden hem müteahhitten alabilir miyim? Bunlar farklı hukuki temellere dayanır; ancak aynı dönem için mükerrer yararlanma iddiası idarece ileri sürülebilir. Sözleşmenizde kira yardımı kalemi varsa başvurunuzda bunu açıklamanız isabetli olur.

Sonuç

Kentsel dönüşümde kira yardımı, tutarı Kanun’da sabitlenmiş bir alacak değil, çerçevesi Kanun ve Yönetmelikle çizilmiş, miktarı her yıl Bakanlıkça güncellenen bir destektir. Hak kaybının başlıca iki sebebi vardır: başvurunun süresinde yapılmaması ve ikamet şartına ilişkin yanlış bilgi. Malikler bakımından ikamet şartının 2018 değişikliğiyle kanun metninden çıkarıldığını, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri bakımından ise ödemenin aylık değil katsayılı ve tek seferlik olduğunu bilmek, çoğu uyuşmazlığın önüne geçer. Reddedilen bir başvuruda, ret gerekçesinin dayandığı yıl kılavuzu ile başvurunun hangi tarihten itibaren süreye tabi olduğu ayrı ayrı incelenmelidir. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Dayanak Mevzuat ve Kararlar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m. 5 — tahliye, yıktırma ve kira yardımı yapılabilecek kişiler
• 6306 sayılı Kanun m. 6 — uygulama işlemleri; sözleşmenin feshi hâlinde müteahhitçe ödenen kira yardımının geri istenemeyeceği
• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 16 — kira yardımının tutarı, süresi, katsayılı ödemeler ve başvuru süresi
• 7153 sayılı Kanun m. 22 — 6306 sayılı Kanun m. 5/1’de yapılan ve ikamet şartını sınırlı ayni hak sahipleriyle sınırlayan değişiklik
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7 — dava açma süresi
• Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, E. 2019/496, K. 2021/977, T. 20.05.2021
• Danıştay 6. Dairesi, E. 2020/3451, K. 2021/8817, T. 24.06.2021

Hukuki Bilgilendirme

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Kira yardımının güncel aylık tutarı ve süresi, başvuru yılına ait Kira Yardımı Uygulamaları Kılavuzundan teyit edilmelidir. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Yayın tarihi: 06.10.2026 · Son güncelleme: 06.10.2026
Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr