Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi: Kurallar ve Sonuçları

Kira sözleşmesi iki sayfalık matbu bir metin gibi görünür; oysa konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme serbestisinin büyük bölümü kanunla sınırlanmıştır. Depozitonun tavanı, artış oranı, sözleşmenin ne zaman sona ereceği ve hangi maddelerin baştan geçersiz sayılacağı taraflara bırakılmamıştır. Bu yazıda konut ve çatılı işyeri kirasının hangi hükümlere tâbi olduğunu, sözleşmede yer alsa bile geçersiz sayılan kayıtları ve sözleşmenin sona erme yollarını açıklıyoruz.

Kısa Cevap

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, kiracıya birlikte kullanımı bırakılan eşya hakkında da uygulanır; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmasında uygulanmaz (TBK m. 339). Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; gecikme hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (m. 346). Güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz (m. 342). Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sona erdirebilir (m. 347).

Hangi Sözleşmeler Bu Hükümlere Tâbi?

• Konut kiraları ve çatılı işyeri kiraları kapsamdadır; çatısız arsa, açık depo ve otopark gibi yerler genel kira hükümlerine tâbidir.
• Kiralananla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya da aynı hükümlere tâbidir (mobilyalı konut gibi).
• Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı bütün kira sözleşmeleri, hangi usulle yapılmış olursa olsun bu hükümlere tâbidir.
• İstisna: Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanması kapsam dışıdır (yazlık, günübirlik konaklama gibi).

Sözleşmede Yer Alsa Bile Geçersiz Sayılan Kayıtlar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanunla korunmuştur. Aşağıdaki kayıtlar sözleşmeye yazılsa dahi hüküm doğurmaz:

• Ceza koşulu: Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde cezai şart ödeneceğine ilişkin anlaşma geçersizdir.
• Muacceliyet kaydı: Bir taksitin ödenmemesi hâlinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşma geçersizdir.
• Ek ödeme yükümlülüğü: Kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
• Tavanı aşan güvence: Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz; aşan kısım istenemez.
• Kanuni sınırı aşan artış: Artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını geçemez; aşan kısım geçersizdir.

Ayrıca fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir (m. 348). Sözlü ihtar, telefonla bildirim ya da mesaj, kanunun aradığı şekli karşılamaz.

Güvence (Depozito) Rejimi

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı bankaya depo eder. Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Uygulamadaki elden depozito alışkanlığı bu güvenceyi işlevsiz bırakmakta; iade uyuşmazlıkları buradan doğmaktadır. Ayrıntı için kira depozitosunun iade şartları incelenebilir.

Sözleşme Nasıl Sona Erer?

Kiracı bakımından: Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirebilir.

Kiraya veren bakımından: Sözleşme süresinin bitimine dayanarak sona erdirme mümkün değildir. Kiraya verenin elindeki yollar şunlardır:

1. On yıllık uzama süresi sonunda bildirim: İzleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeksizin sona erdirme.
2. Gereksinim, yeniden inşa ve imar: Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi; esaslı onarım, genişletme ve değiştirme hâlleri.
3. Yeni malikin gereksinimi: Taşınmazı sonradan edinen kişinin kanunda öngörülen süre ve usulle tahliye isteme hakkı.
4. Kiracıdan kaynaklanan sebepler: Yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması.

Bu sebeplerin şartları ve süreleri için kiracı tahliyesinin şartları ve yolları ile tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları incelenmelidir.

Yargıtay Ne Diyor?

On yıllık uzama süresi ve üç aylık bildirim. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/1437, K. 2017/793, T. 06.02.2017 kararında; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği, ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği belirtilmiştir. Kararda ayrıca 6101 sayılı Yürürlük Kanunu’nun geçici hükmü uyarınca bu imkânın belirli sözleşmeler bakımından ertelendiği açıklanmış; fesih iradesini kira döneminin bitiminden üç aydan fazla süre önce bildiren kiraya verenin davasının süresinde olduğu kabul edilerek ret kararı oy birliğiyle bozulmuştur.

Tahliye, anahtarın teslimiyle tamamlanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1155, K. 2025/4415, T. 29.09.2025 kararında; kiralananın tahliye edildiğinin kabulü için fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığı, anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerektiği, tahliye tarihi çekişmeliyse ispat yükünün kiracıda olduğu ve yıllık kira bedeli senetle ispat sınırını aşıyorsa tahliyenin ancak yazılı delille ispatlanabileceği belirtilmiştir. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracının tevdi mahalli tayini isteyebileceği ya da anahtarı notere emanet edip durumu bildireceği; iade borcunun ancak bu bildirim tarihinde sona ereceği vurgulanarak karar oy birliğiyle onanmıştır.

Uygulamada Ne Yapmalı?

1. Sözleşmeyi yazılı yapın. Sözlü kira geçerli olsa da ispat yükü ağırdır; yazılı metin esastır.
2. Depozitoyu bankaya yatırın. Vadeli hesap kuralı, iade uyuşmazlığını baştan çözer.
3. Artış maddesini kanuni sınıra göre yazın. Sınırı aşan oran aşan kısım yönünden geçersizdir.
4. Cezai şart ve muacceliyet kaydı koymayın. Bu kayıtlar konut ve çatılı işyeri kirasında geçersizdir.
5. Yan giderleri açıkça sayın. Aidat, ısınma ve site gideri gibi kalemler tek tek yazılmalıdır.
6. Demirbaş listesi ekleyin. Teslim ve iade aşamasındaki tartışmaların çoğu bu listeyle biter.
7. Fesih bildirimini yazılı yapın. Yazılı şekle uyulmayan fesih geçerli değildir.
8. On beş günlük süreyi takip edin. Kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirmezse sözleşme bir yıl uzar.
9. On yıllık uzamayı hesaplayın. Kiraya veren için sebepsiz sona erdirme imkânı bu sürenin sonunda doğar.
10. Arabuluculuğu unutmayın. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Sık Sorulan Sorular

Sözlü kira sözleşmesi geçerli mi? Geçerlidir; ancak şartların ispatı güçtür. Fesih bildirimi ise mutlaka yazılı yapılmalıdır.

Depozito en fazla ne kadar olabilir? Üç aylık kira bedelini aşamaz ve kararlaştırılmışsa vadeli hesaba yatırılır.

Kira sözleşmesine cezai şart konabilir mi? Konut ve çatılı işyeri kirasında, kira bedelinin geç ödenmesine bağlı ceza koşulu geçersizdir.

Sözleşme süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mı? Değildir. Kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kiracı sözleşmeyi nasıl sona erdirir? Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak.

On yıl dolunca ev sahibi sebepsiz çıkarabilir mi? On yıllık uzama süresinin sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla evet.

Ev sahibi değişirse sözleşme sona erer mi? Ermez. Taşınmazı sonradan edinen kişi kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir; yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye hakkı ise kanunda öngörülen süre ve usule bağlıdır.

Yan gider nedir, kiraya dâhil midir? Aidat, ısınma ve benzeri kullanım giderleri yan giderdir; kira bedelinden ayrı olarak sözleşmede açıkça gösterilmelidir.

Mobilyalı kiralamada hangi hükümler uygulanır? Kiralananla birlikte kullanımı bırakılan eşya da konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tâbidir.

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kirasında sözleşme, tarafların yazdıklarından ibaret değildir: kanun, kiracıyı korumak için sözleşmenin içine doğrudan müdahale eder. Depozitonun tavanı, artışın üst sınırı, ceza koşulu ve muacceliyet yasağı ile fesih bildiriminin yazılı şekli bunun en somut örnekleridir.

Kiraya veren açısından kritik eşik, sözleşmenin süreyle sona ermemesidir: tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle ya da on yıllık uzama süresinin sonunda mümkündür. Kiracı açısından ise en sık yapılan hata, tahliyeyi boşaltmakla tamamlandığını sanmaktır; oysa kira borcu anahtar teslim edilene kadar işlemeye devam eder. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Dayanak Mevzuat ve Kararlar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 339 — konut ve çatılı işyeri kiralarının uygulama alanı
• 6098 sayılı Kanun m. 342 — kiracının güvence vermesi ve üç aylık sınır
• 6098 sayılı Kanun m. 344 — kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE üst sınırı
• 6098 sayılı Kanun m. 346 — kiracı aleyhine düzenleme yasağı
• 6098 sayılı Kanun m. 347 — sözleşmenin uzaması ve on yıllık uzama süresi
• 6098 sayılı Kanun m. 348 — fesih bildiriminde yazılı şekil şartı
• 6098 sayılı Kanun m. 350-352 ve 354 — tahliye sebepleri ve kiracı aleyhine değiştirme yasağı
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/1437, K. 2017/793, T. 06.02.2017
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1155, K. 2025/4415, T. 29.09.2025

Hukuki Bilgilendirme

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Kira ilişkisinin sonuçları sözleşmenin türüne, tarihine ve içeriğine göre değiştiğinden, sözleşme incelenmeden değerlendirme yapılmamalıdır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Yayın tarihi: 24.09.2026 · Son güncelleme: 24.09.2026 Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr