Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Aşırı İfa Güçlüğü (TBK m. 138) Nedeniyle Uyarlama
Avukat Şerafettin KAYA
Kocaeli Barosu – Sicil No: 2219
Ekonomik dalgalanmaların, enflasyonist süreçlerin ve piyasa koşullarındaki ani değişimlerin kira sözleşmeleri üzerindeki etkisi, hukuk pratiğimizde en yoğun tartışılan alanlardan biridir. Kiralayan (kiraya veren) ve kiracı arasındaki dengenin öngörülemez bir şekilde bozulması, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” kurumunu gündeme getirmektedir. Ancak her ekonomik dalgalanma, sözleşmeye müdahale hakkı vermemektedir. Bu makalede, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E. 2025/1295, K. 2025/4792 sayılı güncel kararı çerçevesinde, uyarlama davalarının şartları ve özellikle “tacirin basiretli davranma yükümlülüğü” ile ilişkisi irdelenmektedir.
Kısa Cevap
Kira bedelinin TBK m. 138 uyarınca uyarlanması istisnai bir kurumdur; ahde vefa (pacta sunt servanda) ilkesi esastır ve her ekonomik dalgalanma ya da kur artışı uyarlama sebebi sayılmaz. Uyarlama için dört şart birlikte aranır: sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması, bu durumun borçludan kaynaklanmaması, ifanın borçludan beklenemeyecek ölçüde güçleşmesi ve borcun henüz ifa edilmemiş olması. Kiracı tacir ise TTK m. 18/2’deki basiretli iş adamı gibi davranma yükümlülüğü nedeniyle öngörülemezlik ölçütü daha katı uygulanır; ticari hayatın olağan riskleri baştan üstlenilmiş sayılır.
1. Ahde Vefa (Pacta Sunt Servanda) İlkesi ve İstisnası: Uyarlama
Özel hukuk sözleşmelerinin temelini “Ahde Vefa” (Söze Bağlılık) ilkesi oluşturur. Bu ilke gereği taraflar, sonradan şartlar ağırlaşsa bile sözleşmedeki edimlerini yerine getirmek zorundadırlar. Ancak sözleşmenin yapıldığı sıradaki karşılıklı edimler arasındaki denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle taraflardan biri aleyhine katlanılamaz ölçüde bozulmuşsa, hukuk düzeni bu duruma kayıtsız kalmaz. İşte bu istisnai kurum, “Emprevizyon (Öngörülemezlik) Teorisi” ve “İşlem Temelinin Çökmesi” kavramlarıyla açıklanan ve TBK m. 138’de vücut bulan uyarlama (hâkimin sözleşmeye müdahalesi) hakkıdır.
2. TBK m. 138 Kapsamında Aşırı İfa Güçlüğünün Şartları
Bir kira sözleşmesinin uyarlanabilmesi için yasanın aradığı kümülatif şartlar şunlardır:
1. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır. (Örn: Savaş, çok şiddetli küresel salgın, beklenmedik olağanüstü ekonomik kriz vb.)
2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
3. Olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, talebe bulunan aleyhine ifayı aşırı derecede zorlaştıracak boyutta (işlem temelini çökertecek şekilde) değiştirmelidir.
4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Yargıtay uygulamasına göre; ülkemizin yıllardır süregelen enflasyonist yapısı, döviz kurlarındaki rutin artışlar veya ticari riskler, tek başına “öngörülemez olağanüstü durum” olarak kabul edilmemektedir. Uyarlama talebinde bulunabilmek için, ekonomik krizin veya kur artışının gerçekten öngörülemez ve katlanılamaz boyutlara ulaşması gerekir.
| Şart | Aranan |
|---|---|
| 1 — Olağanüstü durum | Sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bir durum (savaş, çok şiddetli küresel salgın, beklenmedik olağanüstü ekonomik kriz) |
| 2 — Kaynak | Durum borçludan kaynaklanmamış olmalı |
| 3 — Etki | İşlem temelini çökertecek biçimde ifayı aşırı derecede zorlaştırmalı |
| 4 — İfa durumu | Borç henüz ifa edilmemiş ya da haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmalı |
Dördü birlikte aranır; biri eksikse uyarlama istenemez.
| Tacir kiracı | Tacir olmayan kiracı | |
|---|---|---|
| Ölçüt | TTK m. 18/2: basiretli iş adamı gibi davranma | Olağan yaşam tecrübesi |
| Kur artışı ve enflasyon | Öngörülebilir risk sayılır — ülkenin süregelen ekonomik gerçekliği | Somut olaya göre değerlendirilir |
| İspat yükü | Çok daha sıkı | Görece esnek |
Usul tuzağı: Uyarlamaya dayanak olgular dava dilekçesinde eksiksiz gösterilmelidir. Yargılamanın ilerleyen aşamasında ileri sürülen yeni sebepler (pandemi etkisi, sektörel daralma gibi), karşı tarafın açık muvafakati ya da ıslah yoksa HMK m. 141 uyarınca iddianın genişletilmesi yasağına takılır ve incelenmez.
3. Tacirin Basiretli Davranma Yükümlülüğü ve İddianın Genişletilmesi Yasağı
İncelememize konu Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında, kiracı şirket döviz kurundaki artışlar ve maliyet yükü nedeniyle kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Ancak kararda iki temel hususun altı çizilmiştir:
a) Tacirin Basiretli Davranma Yükümlülüğü (TTK m. 18/2)
Tacirler, ticari faaliyetlerini sürdürürken “basiretli bir iş adamı gibi” hareket etmek zorundadırlar (TTK m. 18/2). Döviz cinsinden kira sözleşmesi imzalayan veya uzun vadeli ticari taahhüt altına giren bir tacirin, Türkiye piyasalarındaki döviz dalgalanmalarını ve enflasyonist eğilimleri makul ölçüde öngörebilmesi beklenir. Dolayısıyla, tacirler açısından TBK m. 138’deki “öngörülemezlik” unsurunun ispatı, sıradan vatandaşlara kıyasla çok daha sıkı şartlara tabidir. Emsal kararda, ekonomik dalgalanmaların tacir tarafından önceden öngörülebilir riskler dâhilinde olduğu vurgulanmıştır.
b) İddianın Genişletilmesi Yasağı (HMK m. 141)
Davacının dava dilekçesinde dayandığı uyarlama sebepleri, yargılama aşamasında (karşı tarafın açık muvafakati veya ıslah olmadan) değiştirilemez veya genişletilemez. Karara konu olayda kiracı, sonradan ileri sürdüğü yeni sebeplere (örneğin işletmesel başka engellere) dayanarak uyarlama talebini desteklemeye çalışmışsa da, Yargıtay bu durumun HMK m. 141’deki iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı kapsamında hukuken dinlenemeyeceğini açıkça belirtmiştir.
Sonuç
Kira bedelinin TBK m. 138 uyarınca uyarlanması, istisnai bir kurumdur ve dürüstlük kuralı ekseninde titizlikle incelenmelidir. Her ekonomik dalgalanma veya döviz kuru artışı uyarlama sebebi olamaz; zira ticari hayatta belirli ölçüdeki riskler öngörülebilir kabul edilir (TTK m. 18/2). Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E. 2025/1295, K. 2025/4792 sayılı içtihadı, işlem temelinin çökmesi kavramının dar yorumlanması gerektiğini ve sözleşme serbestisi ile ahde vefa ilkesinin aslolan kural olduğunu net bir şekilde teyit etmektedir.
Avukat Şerafettin KAYA
(Kocaeli Barosu, Sicil: 2219)
Ek: Emsal Yargıtay Kararı Tam Metni
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1295, K. 2025/4792, Tarih: 13.10.2025
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/110 Esas, 2024/950 Karar
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/805 Esas, 2023/1512 Karar
Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili, müvekkili şirketin davalıya ait işyerinde kiracı olduğunu, döviz kurundaki ani ve aşırı yükselişler ile ülkede yaşanan öngörülemez ekonomik dalgalanmalar nedeniyle sözleşmedeki kira bedelinin ödenmesinin müvekkili şirket açısından katlanılamaz hale geldiğini, işlem temelinin çöktüğünü ileri sürerek Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi gereğince kira bedelinin dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uyarlanmasını talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili, davacının basiretli bir tacir olduğunu, sözleşme yapılırken döviz kurundaki artış ihtimalinin her zaman öngörülebilir bir risk olduğunu, Türkiye ekonomisinin genel gidişatı dikkate alındığında öngörülemezlik şartının gerçekleşmediğini, ahde vefa ilkesinin geçerli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi; tacir olan davacının, sözleşmenin yapıldığı tarihteki koşullar ile sonraki ekonomik gelişmeleri (kur artışları ve enflasyonu) basiretli bir iş adamı olarak öngörebileceği, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesindeki aşırı ifa güçlüğü (öngörülemezlik) şartlarının somut olayda gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesi; İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu, davacı tarafın istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü (pandemi etkileri ve sektör daralması gibi) yeni iddiaların HMK’nın 141. maddesindeki iddianın genişletilmesi yasağı kapsamında kaldığı ve ilk derece yargılamasında ileri sürülmediği gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.
V. TEMYİZ
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; mahkemece eksik inceleme yapıldığını, ekonomik krizin boyutlarının öngörülemez nitelikte olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
VI. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
Uyuşmazlık, TBK m. 138 kapsamında kira bedelinin uyarlanması şartlarının oluşup oluşmadığı noktasındadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü kurumunun uygulanabilmesi için, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekir. Türk Ticaret Kanunu’nun 18/2. maddesi gereğince her tacirin ticari faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Döviz kurundaki artışlar ve enflasyonist baskılar, ülkemizin yıllardır süregelen ekonomik gerçeklikleri arasında olup, tacir olan davacı açısından “öngörülemez” bir durum olarak kabul edilemez.
Ayrıca, davacı vekilince yargılamanın ilerleyen aşamalarında ileri sürülen sektörel daralma ve diğer gerekçeler, dava dilekçesinde dayanılmayan hususlar olup, HMK m. 141’deki iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı kapsamında incelenemez.
Bölge Adliye Mahkemesince bu gerekçelerle istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiş olması usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
13.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Her kur artışı veya enflasyon uyarlama sebebi midir?
Hayır. TBK m.138 istisnai bir kurumdur; kural ahde vefa (pacta sunt servanda) ilkesidir. Olağan sayılabilecek ekonomik dalgalanmalar sözleşmeye müdahale hakkı vermez.
Uyarlama için hangi şartlar birlikte aranır?
Sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması, bu durumun borçlunun kusurundan kaynaklanmaması, ifanın borçludan beklenemeyecek ölçüde güçleşmesi ve borçlunun borcunu ya henüz ifa etmemiş olması ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir.
Kiracı tacirse sonuç değişir mi?
Değişebilir. Tacirin basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğü, öngörülebilirlik değerlendirmesini sıkılaştırır; bu nedenle tacir kiracıların uyarlama talepleri daha dar bir çerçevede karşılanır.
Gayrimenkul, Kira ve İnşaat Hukuku Uyuşmazlıkları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, kira uyarlama/tahliye davaları, kamulaştırmasız el atma, tapu iptal tescil davaları ve gayrimenkul mülkiyetinden doğan ihtilaflar, usule ve süreye sıkı biçimde bağlı konulardır.
Avukat Şerafettin KAYA (Kocaeli Barosu – Sicil: 2219)
www.serafettinkaya.av.tr
Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.141
- 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.18
- Yargıtay 3. HD, E.2025/1295, K.2025/4792, T. 13.10.2025
Yayın tarihi: 11.08.2026 · Son güncelleme: 15.08.2026
Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · +90 534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr