Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şartları, Feshi ve Hak Kayıpları

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da bilinen, arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında kurulan ve iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşmeyle arsa sahibi, taşınmazının kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise arsa üzerine sözleşmede belirlenen nitelikte bir yapı inşa ederek arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt eder.

Hukuki niteliği bakımından bu sözleşme, hem eser sözleşmesi (TBK m.470 vd.) hem de taşınmaz mülkiyetinin devri (satış vaadi) unsurlarını barındıran karma bir sözleşmedir. Yüklenici yönünden bir eser (bina) meydana getirme borcu, arsa sahibi yönünden ise arsa payını devretme borcu ön plandadır. Bu ikili yapı, uyuşmazlıklarda hem eser sözleşmesine hem de taşınmaza ilişkin hükümlerin birlikte uygulanmasını gerektirir.

Sözleşmede yer alması gereken temel unsurlar şunlardır:

• İnşa edilecek yapının niteliği, projesi ve teknik özellikleri
• Arsa sahibi ile yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin paylaşımı (blok, kat, bağımsız bölüm numarası)
• Teslim süresi ile gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar (gecikme tazminatı, cezai şart)
• Arsa paylarının yükleniciye hangi aşamada ve hangi oranda devredileceği
• Yapı kullanma izni (iskân) alınması ve masrafların paylaşımı

Sözleşmenin Geçerlilik Şekli

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, içeriğinde taşınmaz mülkiyetinin devri taahhüdü (gayrimenkul satış vaadi) bulunduğundan resmî şekilde yapılmak zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi taşınmaz satışı ve satış vaadinin resmî şekle tabi olduğunu; Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleri ise gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin noter tarafından “düzenleme” biçiminde yapılacağını öngörür. Bu nedenle sözleşmenin adi yazılı olarak veya noterde yalnızca “onaylama” şeklinde yapılması kural olarak geçersizlik sonucu doğurur.

Uygulamada sözleşmeler, tapu müdürlüğünde ya da noterde düzenleme şeklinde yapılır. Geçerli biçimde kurulan sözleşme, taraflara karşılıklı ifa yükümlülüğü doğurur ve tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir (TMK m.1009). Şerh, özellikle müteahhidin sonradan yapacağı devirlere karşı arsa sahibini koruması bakımından önemlidir.

Bununla birlikte Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre şekle aykırılık her hâlde geçersizlik doğurmaz. Tarafların edimlerini önemli ölçüde yerine getirdiği; örneğin yüklenicinin inşaatı büyük oranda tamamlayıp bağımsız bölümleri fiilen teslim ettiği durumlarda, sonradan şekil eksikliğine dayanılarak sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde dinlenmeyebilir. Bu ilke, tamamlanmış inşaatlarda tarafların menfaatlerinin korunması bakımından belirleyicidir.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Arsa sahibinin başlıca borcu, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını, yine sözleşmede belirlenen aşamada (çoğu zaman inşaatın belirli seviyelere ulaşmasına bağlı olarak) yükleniciye devretmektir. Buna karşılık arsa sahibinin başlıca hakkı; kendisine ait bağımsız bölümlerin zamanında, sözleşmeye ve projeye uygun, ayıpsız biçimde teslim edilmesini istemektir.

Yüklenicinin başlıca borcu ise yapıyı sözleşme ve projeye uygun olarak, kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmektir. Yüklenici işi bizzat yapmak zorunda olmasa da işin ayıpsız ve zamanında görülmesinden sorumludur (TBK m.471). Yüklenicinin hakkı, sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetini kazanmaktır; ancak bu hak kural olarak edimini ifa etmesine bağlıdır.

• Yapıyı ruhsata, projeye ve teknik şartnameye uygun inşa etmek
• Malzeme ve işçilikte özen göstermek, imar mevzuatına uymak
• Kararlaştırılan sürede teslim etmek ve iskân sürecini yürütmek
• İş güvenliğini sağlamak ve üçüncü kişilere verilen zararlardan sorumlu olmak

Teslim edilen bağımsız bölümlerde ayıp bulunması hâlinde arsa sahibi, eser sözleşmesinin ayıba ilişkin hükümlerine dayanarak ayıpların giderilmesini, bedelden indirim yapılmasını veya koşulları varsa sözleşmeden dönmeyi talep edebilir (TBK m.474-478). Ayıp ihbarı ve dava süreleri bakımından dikkatli olunması gerekir; gizli ayıplar ortaya çıktıkça ileri sürülebilir.

Gecikme, Fesih ve Tapu İptali Davası

Yüklenicinin yapıyı kararlaştırılan sürede teslim etmemesi hâlinde temerrüt hükümleri uygulanır. Arsa sahibi, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler uyarınca (TBK m.117 vd.) yükleniciyi temerrüde düşürerek gecikilen süre için gecikme tazminatı, özellikle kira kaybını isteyebilir. Sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa ayrıca cezai şartın ödenmesi de talep edilebilir (TBK m.179).

Gecikmenin ağırlığı ve yüklenicinin edimini ifadan kaçınması hâlinde arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.125). Yargıtay uygulamasında, inşaatın tamamlanma oranı yüksekse sözleşmenin geriye etkili değil ileriye etkili feshine karar verilmesi benimsenmektedir. İleriye etkili fesihte, o ana kadar yapılan imalâtın bedeli tasfiye edilir ve tarafların kazanılmış hakları korunur.

Uygulamada sık karşılaşılan bir sorun, yüklenicinin henüz hak etmediği ya da arsa sahibine ait olması gereken bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmasıdır. Yüklenici edimini yerine getirmeden pay devri yapmışsa, arsa sahibi bu devrin iptali için tapu iptali ve tescil davası açabilir. Üçüncü kişinin iyiniyeti (TMK m.1023) ve yüklenicinin kişisel hakkının temliki gibi hususlar davanın sonucunu doğrudan etkiler; bu nedenle sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olması büyük önem taşır.

Tapu iptali ve tescil talepli davalar taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Uyuşmazlığın niteliğine göre genellikle asliye hukuk mahkemesi görevlidir; alacak ve tazminat talepleri de aynı süreçte ileri sürülebilir.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde mi yapılmalı?

Evet. Sözleşme taşınmaz devri taahhüdü içerdiğinden kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir; ancak edimler büyük ölçüde ifa edilmişse geçersizlik iddiası dürüstlük kuralıyla sınırlanabilir.

Müteahhit daireyi geç teslim ederse ne yapabilirim?

Yükleniciyi temerrüde düşürerek gecikme süresi için kira kaybı tazminatı ve varsa cezai şart talep edebilirsiniz. Gecikme ağırsa sözleşmeyi feshetme ve doğan zararları isteme hakkınız doğabilir.

Müteahhit bana ait daireleri başkasına sattıysa haklarım nelerdir?

Yüklenici edimini ifa etmeden yaptığı devirlere karşı tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı ve tapudaki şerhler sonucu etkiler; bu nedenle sözleşmenin tapuya şerhi önemlidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgelerinizle birlikte hukuki danışmanlık almanız önerilir.