Kiracı Tahliyesi 2026: Ev Sahibi Hangi Hâllerde Tahliye İsteyebilir?

Konut kiralarındaki hızlı artış, kiracı tahliyesini son yılların en çok dava edilen konularından biri hâline getirdi. Ev sahipleri hangi hâllerde kiracının tahliyesini isteyebilir, kiracılar hangi güvencelere sahiptir? Bu rehberde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde tahliye sebeplerini, sürelerini ve izlenecek yolları sade bir dille açıklıyoruz.

Kural: Kira Sözleşmesi Kiracıyı Korur

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, sözleşmenin zayıf tarafı kabul edilen kiracıyı korur. Belirli süreli bir kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermez; kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar (TBK m.347). Ev sahibi, yalnızca kanunda sayılan sebeplere dayanarak tahliye isteyebilir.

Ev Sahibinin Tahliye İsteyebileceği Hâller

1. Konut ihtiyacı (TBK m.350)

Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı doğmuşsa, kira süresinin sonunda başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; mahkeme bunu somut delillerle değerlendirir. İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355); aksi hâlde ev sahibi son kira yılı bedelinin bir yılından az olmamak üzere tazminat öder.

2. Yeniden inşa ve imar (TBK m.350)

Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı sırasında içinde oturmak mümkün değilse, aynı usulle tahliye istenebilir. Kentsel dönüşüm uygulamalarında bu hüküm sıkça gündeme gelir.

3. Yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351)

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı varsa; edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinmeden altı ay sonra tahliye davası açabilir. Dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de kullanabilir.

4. Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1)

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vereceği yazılı bir taahhütle belirli bir tarihte tahliye edeceğini üstlenmişse, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Taahhüdün geçerlilik şartları uygulamada en çok tartışılan konulardan biridir; ayrıntısını ayrı bir yazıda ele alıyoruz.

5. İki haklı ihtar (TBK m.352/2)

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa; ev sahibi, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarlar farklı aylara ait ödenmemiş kiralar için olmalıdır.

6. Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu bulunması (TBK m.352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

7. Kira bedelinin ödenmemesi — temerrüt (TBK m.315)

Kiracı, muaccel kira borcunu ödemezse ev sahibi yazılı olarak en az otuz günlük süre verip bu sürede ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Uygulamada daha sık kullanılan yol ise İcra ve İflas Kanunu m.269 uyarınca tahliye talepli icra takibidir: ödeme emrini alan kiracı otuz gün içinde borcu ödemezse, icra mahkemesinden tahliye istenebilir.

8. On yıllık uzama süresi (TBK m.347)

On yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, hiçbir sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeye son verebilir. Buradaki on yıl, sözleşme süresinin bitiminden sonraki uzama yıllarıyla hesaplanır; örneğin bir yıllık sözleşmede bu hak, genellikle on birinci uzama yılından itibaren kullanılabilir.

Tahliye Davasında Süreler Tablosu

• İhtiyaç ve yeniden inşa: kira süresi sonundan itibaren 1 ay içinde dava
• Yeni malik: edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim + 6 ay sonra dava
• Tahliye taahhüdü: taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde takip/dava
• İki haklı ihtar: kira yılı sonundan itibaren 1 ay içinde dava
• 10 yıl kuralı: uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim

Bir aylık dava süreleri hak düşürücüdür; kaçırılırsa o dönem için dava hakkı ortadan kalkar. Ev sahibi süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353).

Kiracılar İçin: Tahliye Talebiyle Karşılaşırsanız

Size ulaşan ihtarname veya dava dilekçesindeki sebebin kanuni dayanağını ve sürelere uyulup uyulmadığını kontrol edin. İhtiyaç iddialarında samimiyet, taahhütlerde imza ve tarih, ihtarlarda ödeme kayıtları belirleyicidir. Tahliye davaları teknik süre hesaplarına dayandığından, tebligatı aldıktan sonra vakit kaybetmeden hukuki destek almak hak kaybını önler.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi evi sattı, yeni malik hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Yeni malik ancak kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmak ve altı ay beklemek koşuluyla dava açabilir; ya da mevcut sözleşmenin bitimini bekleyebilir.

Kira artışını kabul etmeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Artış anlaşmazlığı tek başına tahliye sebebi değildir; ev sahibinin yolu kira tespit davasıdır. Ancak belirlenen kirayı ödememek temerrüt ve iki haklı ihtar sürecini başlatabilir.

Sözlü tahliye sözü geçerli mi?

Hayır. Tahliye taahhüdü yalnızca yazılı yapılırsa ve teslimden sonra verilmişse geçerlidir.

10 yılı dolduran kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda mı?

Hayır. Ev sahibinin usulüne uygun (uzama yılı bitiminden en az üç ay önce) yazılı bildirim yapması gerekir; bildirim yapılmazsa sözleşme uzamaya devam eder.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için mevcut sözleşme, ihtar ve tebligat belgeleriyle birlikte hukuki değerlendirme yaptırmanız önerilir.