İpotek Nasıl Kaldırılır? Kredisi Biten Evde Fek İşlemleri
⚡ Kısa Cevap — vaktiniz azsa
- Krediniz kapansa bile ipotek kendiliğinden silinmez; tapuda terkin (fek) işlemi gerekir.
- İlk adım: bankadan ipotek fek yazısının tapuya (bugün büyük ölçüde elektronik ortamda) gönderilmesini istemek.
- Kredi borcu bitmişse tüketiciden fek masrafı istenmemesi yönünde tüketici lehine uygulama yerleşiktir.
- Banka/alacaklı yazı vermiyorsa: ödemenin ispatıyla ipoteğin kaldırılması (fekki) davası; gerekirse bedelin mahkemeye depo edilmesi.
- Alacaklıya ulaşılamıyorsa mahkeme yoluyla terkin mümkündür.
📑 İçindekiler — başlığa tıklayın
1. İpotek ve Terkin Ne Demek? · 2. Banka Kredisinde Adım Adım Fek · 3. Alacaklı Yazı Vermezse: Fek Davası · 4. Süre, Masraf ve Pratik Notlar · Sık Sorulan Sorular
İlgili konular: Tapu kaydındaki diğer uyuşmazlıklar için tapu iptal ve tescil davası rehberi, taşınmaz üzerindeki haciz ve satış sınırları için maaş ve konut haczinde sınırlar yazımıza bakabilirsiniz.
İpotek ve Terkin Ne Demek?
İpotek, bir alacağın güvencesi olarak taşınmaz üzerine kurulan rehin hakkıdır. Alacak sona erdiğinde ipoteğin dayanağı kalmaz; ancak tapu sicilinden silinmesi için alacaklının talebi ya da mahkeme kararı gerekir. Kaydın durması; satışı, yeni kredi almayı ve miras işlemlerini zorlaştırır.
Banka Kredisinde Adım Adım Fek
- Kredinin kapandığına dair borcu yoktur/kapama dekontunu alın.
- Bankadan ipoteğin kaldırılmasını talep edin; bankalar fek taleplerini elektronik ortamda doğrudan tapuya iletebilmektedir.
- Tapu müdürlüğünde terkin tamamlanınca e-Devlet tapu sorgusundan ipoteğin silindiğini kontrol edin.
- Gecikme hâlinde yazılı başvuru yapın; makul süreyi aşan gecikmeler ve istenen fek ücretleri için tüketici hakem heyeti/tüketici mahkemesi yolu açıktır.
Alacaklı Yazı Vermezse: Fek Davası
Elden borç, şahıs alacağı veya teminat ipoteklerinde alacaklı fek vermekten kaçınabilir. Bu hâlde malik, borcun ödendiğini (dekont, ibraname, yazışmalar) ispatlayarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde ipoteğin fekki davası açar. Borç tutarı çekişmeliyse veya alacaklı tahsilattan kaçınıyorsa, güncel borcun mahkeme veznesine depo edilmesiyle ipoteğin kaldırılması sağlanabilir. Alacaklı ölmüş, mirasçıları belirsiz ya da adresi bulunamıyorsa; ilan ve depo yöntemiyle mahkemeden terkin kararı alınır. Dayanağı kalmamış çok eski tarihli ipotek kayıtlarında da bu yol izlenir.
| Durum | İzlenecek yol | Süre ve maliyet |
|---|---|---|
| Banka kredisi kapandı, banka işbirliği yapıyor | Bankadan fek yazısı; talep elektronik ortamda doğrudan tapuya iletilir | Genellikle birkaç iş günü; tapu maliyeti düşüktür |
| Banka gecikiyor veya fek ücreti istiyor | Yazılı başvuru ve ihtar; sonuç alınamazsa tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi | Kredi sona erdiyse tüketiciden fek masrafı istenmesi yerleşik uygulamada haklı görülmez |
| Şahıs alacağı veya teminat ipoteğinde alacaklı yazı vermiyor | İpoteğin fekki davası — ödeme dekont, ibraname ve yazışmalarla ispatlanır | Aylar sürebilir; harç ve bilirkişi gideri doğar |
| Borç tutarı çekişmeli veya alacaklı tahsilattan kaçınıyor | Güncel borcun mahkeme veznesine depo edilmesi ile terkin | Dava süresi |
| Alacaklı ölmüş, mirasçıları belirsiz veya adresi bulunamıyor | İlan ve depo yöntemiyle mahkemeden terkin kararı | Dava süresi; çok eski kayıtlarda da bu yol izlenir |
Süre, Masraf ve Pratik Notlar
- Banka fekleri genellikle birkaç iş günü içinde tamamlanır; dava yolu aylar sürebileceğinden önce yazılı başvuru ve ihtar aşamalarını tüketin.
- Terkinin tapu maliyeti düşüktür; dava yolunda harç ve bilirkişi giderleri doğabilir.
- Satış planlıyorsanız, ipotek bedelinin satış bedelinden kapatılıp aynı gün fek edilmesi tapuda eşzamanlı organize edilebilir.
Sık Sorulan Sorular
Kredim bitti, banka hâlâ fek ücreti istiyor; ödemek zorunda mıyım?
Yerleşik tüketici uygulamasında kredi sona erdiğinde ipoteğin kaldırılması bankanın yükümlülüğüdür; tüketiciden fek masrafı istenmesi haklı görülmemektedir. Ödediyseniz iadesi için hakem heyetine başvurabilirsiniz.
İpotek varken evi satabilir miyim?
Hukuken mümkün; alıcı taşınmazı ipotekle yüklü devralır. Uygulamada satış bedeliyle borcun kapatılıp eşzamanlı fek yapılması tercih edilir.
Çok eski bir ipotek var, alacaklıyı bulamıyoruz; ne yapılır?
Mirasçılar dahil muhatap bulunamıyorsa, dayanağın kalmadığının tespiti ve gerekirse bedelin depo edilmesiyle mahkemeden terkin kararı alınır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgelerinizle birlikte hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Yararlanılan Mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.883 (ipoteğin terkinini isteme hakkı)
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.68 (hakem heyeti)
Yayın tarihi: 24.07.2026 · Son güncelleme: 19.08.2026
Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr