Kiracının Tahliyesi: Haklı Sebepler ve Dava Yolları

Bir taşınmazını kiraya veren mal sahibi, çoğu zaman “sözleşme bitti, kiracı çıksın” diye düşünür. Oysa Türk hukukunda kiracı tahliye süreci hiç de bu kadar basit değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, sözleşmenin süresi dolsa bile kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz; tahliye ancak kanunda sayılan haklı sebeplere dayanılarak ve dava ya da icra yoluyla mümkün olur. Bu yazıda kiracı tahliyesinin hangi hallerde ve nasıl gerçekleşebileceğini, sürelerini ve şartlarını sade bir dille açıklıyoruz.

Kısa Cevap

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin süresi dolması, tek başına tahliye sebebi değildir; kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla kendiliğinden birer yıl uzar ve ev sahibi ancak kanunda sayılan haklı sebeplere (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi, 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi) dayanarak dava veya icra yoluyla tahliye isteyebilir. Hangi sebebin hangi süre ve usulle ileri sürülebileceği sebebe göre değişir; yanlış sebep veya yanlış süreyle açılan dava reddedilir.

Sözleşme Süresinin Bitmesi Tahliye Sebebi Değildir

Kira hukukunun en çok yanlış bilinen kuralı budur. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili düzenlemesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi bittiğinde kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Ev sahibi ise yalnızca sözleşme süresinin dolduğunu ileri sürerek sözleşmeyi tek taraflı sona erdiremez.

Belirli süreli sözleşmelerde kiraya verenin sırf sürenin bitimine dayanabilmesi için, sözleşmenin uzayarak devam ettiği on yıllık uzama süresinin dolması ve bu sürenin bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılması gerekir. Yani pratikte ev sahibinin elindeki gerçek araç, sürenin bitmesi değil, kanunda sayılan haklı sebeplerdir.

Bu haklı sebepler başlıca şunlardır:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye (kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı)
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye
• Tahliye taahhüdü (kiracının yazılı boşaltma sözü)
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
• Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle tahliye

Şimdi bu sebepleri tek tek ele alalım.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba) ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için kiracıyı dava yoluyla tahliye ettirebilir. Ancak bu ihtiyacın hukuken kabul görmesi için bazı katı şartları vardır.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici, henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç tahliye sebebi sayılmaz. Ayrıca ihtiyacın hem dava tarihinde var olması hem de yargılama boyunca sürmesi aranır; dava sırasında ihtiyaç ortadan kalkarsa tahliye kararı verilemez.

Uygulamada dikkat çeken bir ölçüt şudur: İhtiyaçlı kişinin hâlihazırda başka bir yerde kirada oturuyor olması, konut ihtiyacının varlığının başlıca kanıtlarından biri sayılır.

Yeni Malikin İhtiyacı

Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik de gereksinim nedeniyle tahliye isteyebilir. Bunun için taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi, tahliye davasını ise edinme tarihinden altı ay sonra açması gerekir. Yeni malik dilerse eski sözleşmedeki sürenin bitimini bekleyerek de dava açabilir.

Tahliye Taahhüdü ile Tahliye

Kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı olarak verdiği söze tahliye taahhüdü (boşaltma taahhüdü) denir. Bu belge geçerliyse, ev sahibinin elindeki en pratik yollardan biridir. Ancak geçerliliği için Yargıtay’ın istikrarlı biçimde aradığı üç şart bir arada bulunmalıdır:

• Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması,
• Taahhüdün, kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması,
• Boşaltma için belirli bir tarihin gösterilmiş olması.

Buradaki en kritik nokta ikinci şarttır. Kira sözleşmesiyle aynı anda, yani daha evi teslim almadan alınan tahliye taahhüdü geçersizdir. Çünkü kanun koyucu, evi kiralayabilmek için baskı altında taahhüt imzalayan kiracıyı korumak istemiştir. Taahhüt, kiracının belgeyi kendi el yazısıyla ya da imzasıyla, teslimden sonra vermesi durumunda hüküm ifade eder.

Şartlar tamamsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde ya doğrudan tahliye davası açabilir ya da icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Dava veya icra yolundan biri seçilebilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemez ve bu yüzden kendisine yazılı olarak iki ayrı haklı ihtar gönderilmek zorunda kalınırsa, ev sahibi bu gerekçeyle tahliye davası açabilir.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre bu sebebin şartları şöyledir:

• Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı (veya bir kira yılını aşan süre) içinde kira bedelinin ödenmemesi,
• Bu ödememeler üzerine kiracıya iki ayrı haklı ihtarın yazılı biçimde gönderilmiş olması,
• Davanın, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması.

İki ihtarın farklı aylara ait kira borçları için gönderilmiş olması önemlidir; aynı borç için tekrarlanan ihtar iki haklı ihtar sayılmaz. Kira hukukundaki bu ince ayrımlar konusunda hukuki sürecin ayrıntıları için profesyonel destek almak çoğu zaman hak kaybını önler.

Temerrüt (Kira Ödenmemesi) Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira borcunu ödememesi hâlinde ev sahibinin başvurabileceği bir diğer yol temerrüt yoludur. Burada kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük bir ödeme süresi tanır ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre dolduğu hâlde ödeme yapılmazsa tahliye hakkı doğar.

Dikkat edilmesi gereken bir ayrıntı: Aynı kira döneminde kiracı iki kez temerrüde düşerse, bu durum ayrıca yukarıda anlatılan iki haklı ihtar sebebini de oluşturabilir. Yani bir olay, ev sahibine birden fazla hukuki yol sunabilir; hangisinin somut olayda daha uygun olduğu değerlendirilmelidir.

Dava Yolu mu, İcra Yolu mu?

Tahliye taahhüdü, temerrüt ve iki haklı ihtar sebeplerine dayanarak icra müdürlüğü nezdinde tahliye talepli icra takibi yapılabilir. Kiracı takibe itiraz ederse uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde çözülür. Kiracının icra takibine itiraz sürecinin genel esasları ve süreleri hakkında ödeme emrine itiraz yazımızdan bilgi alabilirsiniz. İhtiyaç nedeniyle tahliye ise doğrudan tahliye davası yoluyla ileri sürülür.

Önemli bir uyarı: Fesih ya da tahliye şartları gerçekleşmiş olsa dahi, mahkeme kararı (tahliye ilamı) alınmadıkça kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez. Ev sahibi kendi eliyle kilit değiştirerek, eşyaları çıkararak kiracıyı tahliye edemez; bu tür fiili tahliyeler hem hukuka aykırıdır hem de ev sahibi aleyhine ağır sonuçlar doğurabilir.

Ayrıca sözleşmede yer alan feshi ihbar (bildirim süresi) kaydı, yorum yoluyla genişletilerek tüm tahliye davaları için bir önşart hâline getirilemez. Yargıtay uygulamasında bu tür kayıtlar, ihtiyaç davası dışındaki iki haklı ihtar ve diğer tahliye davaları bakımından zorunlu koşul sayılmaz.

Sık Sorulan Sorular

Sözleşme süresi bitti, kiracımı çıkarabilir miyim?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca sürenin dolmasına dayanarak kiracıyı tahliye edemezsiniz. Sözleşme her yıl aynı koşullarla uzar. Tahliye için ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya temerrüt gibi kanunda sayılan bir haklı sebebe ve mahkeme kararına ihtiyaç vardır.

Kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılan tahliye taahhüdü geçerli midir?

Genellikle geçersizdir. Yargıtay uygulamasına göre tahliye taahhüdünün geçerli olması için kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda, evi teslim almadan alınan taahhütler geçerli kabul edilmez.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede ne kanıtlamam gerekir?

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu göstermeniz gerekir. İhtiyaç geçici veya henüz doğmamış olmamalı; hem dava tarihinde bulunmalı hem de yargılama boyunca sürmelidir. İhtiyaç sahibinin hâlihazırda kirada oturuyor olması önemli bir kanıt sayılır.

Kirasını ödemeyen kiracıyı ne kadar sürede çıkarabilirim?

Süre, seçilen yola ve sürecin işleyişine göre değişir. Temerrüt yolunda kiracıya en az otuz günlük yazılı ödeme süresi tanınır; bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye hakkı doğar. Kesin bir gün vermek mümkün değildir; her dosyanın kendine özgü koşulları vardır.

Tahliye için mutlaka dava açmak zorunda mıyım?

Her zaman değil. Tahliye taahhüdü, temerrüt ve iki haklı ihtar sebeplerinde icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye talepli icra takibi de yapılabilir. Ancak kiracı itiraz ederse uyuşmazlık mahkemeye taşınır ve her hâlde tahliye ilamı alınması gerekir.

—

Kiracı tahliyesi, sürelerin ve şekil şartlarının çok belirleyici olduğu, küçük bir hatanın davanın reddine yol açabildiği teknik bir alandır. Doğru sebebin seçilmesi, ihtarların usulüne uygun gönderilmesi ve sürelerin kaçırılmaması, sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından önemlidir. Her uyuşmazlık kendine özgü koşullar taşıdığından, adım atmadan önce dosyanın kendi özelliklerine göre değerlendirilmesi yerinde olur. Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir hukuki görüş yerine geçmez.

Tahliye Davasında Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt gibi sebeplerle) görevli mahkeme, konusu ve tarafları ne olursa olsun Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu görev kuralı kamu düzenindendir; taraflar sözleşmeyle başka bir mahkemeyi görevli kılamaz. Temerrüt nedeniyle tahliye talebi, icra takibiyle birlikte İcra Hukuk Mahkemesi önünde de (itirazın kaldırılmasıyla birlikte tahliye istemi şeklinde) ileri sürülebilir; bu iki yol arasındaki tercih, alacağın ve sürecin özelliklerine göre değişir.

Kira Artışı ve Tahliye Arasındaki İlişki

Kiracı tahliyesi ile kira bedelinin artırılması, uygulamada sık karıştırılan iki ayrı konudur. Kira artış oranına itiraz eden veya artışı kabul etmeyen kiracı, bu tek başına bir tahliye sebebi oluşturmaz; kiraya veren, artış konusunda anlaşmazlık varsa kira tespit davası açarak güncel bedeli belirlettirir. Tespit edilen bedel ödenmezse, bu kez temerrüt nedeniyle tahliye süreci gündeme gelebilir. Güncel TÜFE artış sınırı ve 5 yıl kuralı için kira tespit davası ve %25 zam sınırı yazımıza bakabilirsiniz.

Kira İlişkisinin Diğer Uyuşmazlıkları

Tahliye süreci çoğu kez şu konularla birlikte gündeme gelir:

• Kira depozitosunun iade şartları
• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası
• Kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların tahsili
• Apartman aidatı ve site yönetimi uyuşmazlıkları
• Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç sebebiyle kiracıyı tahliye ettiren ev sahibi, taşınmazı istediği gibi serbestçe kullanamaz. TBK m.355 uyarınca, konut veya çatılı işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz. Bu yasağın amacı, ihtiyaç iddiasının samimi olup olmadığını denetlemektir — gerçekte satış veya daha yüksek bedelle kiralama amacıyla açılan tahliye davalarının önüne geçer.

Kiraya veren bu yasağa aykırı davranırsa, eski kiracı, son kira yılında ödemesi gereken kira bedelinin bir yıllık tutarından az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Aynı kural, aynı konutta bizzat kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı iddiasıyla açılan davalarda da geçerlidir; taşınmazın makul süre içinde ihtiyaç sahibi tarafından fiilen kullanılmaya başlanmaması da benzer sonuçlar doğurabilir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davalarının süresi, dayanılan sebebe ve mahkemenin iş yüküne göre değişir, ancak genel bir fikir vermek gerekirse:

• Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi (ilamsız icra yoluyla tahliye): İtirazsız geçerse birkaç ay içinde sonuçlanabilen, nispeten hızlı bir yoldur.
• İhtiyaç, iki haklı ihtar veya temerrüt nedeniyle açılan dava: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen bu davalar, delil ve tanık dinlenmesi gerekip gerekmediğine göre ortalama 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanabilir; istinaf aşaması söz konusu olursa süreç daha da uzar.
• Dava şartı arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların tamamında — dava yoluyla tahliye ve kira bedelinin tespiti dâhil — dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s. Kanun m.18/B). Kanunun kapsam dışında bıraktığı tek hâl, kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; süreç dava öncesinde birkaç haftalık bir ek aşama anlamına gelir. Ayrıntı için dava şartı (zorunlu) arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.

Sürecin en çok uzadığı noktalar; ihtarların usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğinin tartışılması, kiracının itirazları ve bilirkişi incelemesi gereken hallerdir. Bu nedenle dava açılmadan önce ihtar ve tebligat süreçlerinin eksiksiz yürütülmesi, ileride zaman kaybını önler.

Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat

• 6098 s. TBK m.347
• 6098 s. TBK m.350
• 6098 s. TBK m.351
• 6098 s. TBK m.352
• 6098 s. TBK m.315
• 6098 s. TBK m.353-356
• Yargıtay 3. HD, E.2025/2741, K.2025/5408, T. 18.11.2025
• Yargıtay 3. HD, E.2025/3374, K.2025/4997, T. 20.10.2025
• Yargıtay 3. HD, E.2024/2951, K.2025/3118, T. 28.05.2025
• Yargıtay 3. HD, E.2025/1494, K.2025/3047, T. 26.05.2025
• Yargıtay 3. HD, E.2025/2396, K.2025/3576, T. 25.06.2025

Bilgilendirme: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgü koşullarda değerlendirilmelidir. Yazı, Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne uygun olarak yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.

Yayın tarihi: 24.07.2026 · Son güncelleme: 30.07.2026

Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr