Devremülk Nedir?

Tatil beldesinde bir daire, ama tamamı değil: yılın belirli iki haftası. Türkiye’de yüz binlerce kişinin sahip olduğu bu hak, hukuken ne kiradır ne de tam mülkiyettir. Devremülk, tapuya tescil edilen ve mirasla geçen ayni bir haktır; buna karşılık aynı ismi taşıyan pek çok satış, aslında hiç de devremülk değildir. 2022’de yapılan kanun değişikliğiyle bu alan baştan aşağı yeniden düzenlendi ve bazı satış biçimleri hapis cezası yaptırımına bağlandı. Bu yazıda devremülkün ne olduğunu, nasıl kurulduğunu ve yeni rejimde nelerin değiştiğini açıklıyoruz.

Kısa Cevap

Devremülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine, yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkı tanıyan ve müşterek mülkiyet payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır (KMK m. 57). Ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Dönemlerin 7 günden az olmaması gerekir. Hak, tapuya tescil edilir, bağlı olduğu payla birlikte devredilebilir ve mirasçılara geçer. Devir işleminin resmî şekilde yapılması zorunludur; harici (noter dışı veya satış vaadi biçimine uymayan) sözleşmeler geçersizdir.

Devremülkün Hukuki Niteliği

Devremülk hakkı, 1985 yılında 3227 sayılı Kanun’la Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenmiştir. Üç temel özelliği vardır:

• Ayni haktır. Kişisel bir kullanım sözleşmesi değil, tapu kütüğüne tescil edilen ve herkese karşı ileri sürülebilen bir haktır.
• Müşterek mülkiyet payına bağlıdır. Hak, taşınmazdaki paydan bağımsız olarak devredilemez; pay ile birlikte el değiştirir.
• Süreklidir. Süreli bir tatil hizmeti sözleşmesinden farklı olarak devremülk süresizdir ve mirasçılara geçer.

Aksi resmî senette kararlaştırılmadıkça, hakkın bağlı olduğu pay devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit biçimde belirlenir (KMK m. 58).

Devremülk Nasıl Kurulur?

1. Yapı mesken nitelikli olmalıdır. Otel, pansiyon gibi turizm tesisi niteliğindeki yapılar üzerinde devremülk kurulamaz.
2. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olmalıdır. Müstakil yapılarda ise paylı mülkiyet söz konusu olmalıdır.
3. Resmî senet düzenlenir. Tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senet zorunludur (KMK m. 60 ve 61).
4. Devremülk sözleşmesi hazırlanır. Dönem süresi, devir ve teslim, yararlanma usulü, yönetici seçimi, büyük onarım için ayrılacak dönem ve bakım masrafları bu sözleşmede belirlenir.
5. Sözleşme resmî senede eklenir. Bütün hak sahiplerince imzalanan sözleşme resmî senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
6. Yönetici atanır. Ortak malikler, kendi aralarından veya dışarıdan bir gerçek ya da tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin eder.

Dönemlerin 7 günden az olmaması gerekir. Bu sınır 01.04.2022 tarihinde yürürlüğe giren 7392 sayılı Kanun’la 15 günden 7 güne indirilmiştir; bu tarihten önceki dönem için 15 günlük alt sınır geçerliydi.

Devremülk Sahibinin Hakları ve Yükümlülükleri

Devremülk sahibi, kendi dönemi içinde bağımsız bölümü kullanır; sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa bu kullanımı başkalarına da bırakabilir (KMK m. 59). Hak, bağlı olduğu müşterek mülkiyet payıyla birlikte devredilebilir, rehnedilebilir ve mirasçılara geçer.

Buna karşılık bakım, onarım ve yönetim giderlerine katılmak zorundadır. Büyük onarım için ayrılan dönem, devremülk sözleşmesinde gösterilir; bu dönem hiçbir hak sahibine tahsis edilmez.

2022 Değişikliği: Yeni Satış Rejimi

7392 sayılı Kanun’la 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 50. maddesi baştan yazılmıştır. Devremülk açısından sonuçları şunlardır:

• Devre mülk hakkı veren sözleşmeler de dâhil olmak üzere tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamaz (m. 50/8). Yani “maketten devremülk” satışı yasaktır.
• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun sekizinci bölümü kapsamında kurulan devremülk hakkı veren sözleşmeler saklı tutulmuş; bunun dışında tüketicilerle mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulması yasaklanmıştır (m. 50/2).
• Kooperatif veya ticaret şirketi ortaklığı ya da dernek veya vakıf üyeliği suretiyle devre tatil hakkı tanınamaz.
• Devre tatile konu mal üzerinde ayni hak sahibi olmayanlar devre tatil satışı yapamaz.
• Bu yasaklara aykırı davrananlar hakkında üç yıldan altı yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür (m. 77/4-b). Satış tüketici işlemi sayıldığından, ayıp ve ifa uyuşmazlıklarında tüketicinin ayıplı mal ve hizmetteki hakları da devreye girer.

Geçiş hükmü de önemlidir: 6502 sayılı Kanun’un geçici 3. maddesi uyarınca, 01.04.2022 itibarıyla yapı ruhsatı alınmış devre tatile konu taşınmazlarda, bu tarihten itibaren beş yıl süreyle ön ödemeli usulle satış dâhil devremülk ve devre tatil satışı yapılabilmektedir.

Sık Yapılan Hata: Tapusuz “Devremülk” Satışı

Uygulamadaki en yaygın mağduriyet, tapuya tescil edilmemiş hakların devremülk adıyla satılmasıdır. Devremülk hakkı, taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olduğundan gayrimenkul hisse devri vaadi de içerir. Bu nedenle devrin;

• Türk Medeni Kanunu m. 706,
• Türk Borçlar Kanunu m. 237,
• Tapu Kanunu m. 26 ve
• Noterlik Kanunu m. 89

hükümlerine göre resmî şekilde yapılması zorunludur. Haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmede taraflar verdiklerini her zaman geri isteyebilir; ancak tapuda devir gerçekleşmişse geçersiz sözleşme geçerli hâle gelir. Tapu kaydının düzeltilmesine ilişkin genel çerçeve için tapu iptali ve tescil davası rehberi incelenebilir.

Yargıtay Ne Diyor?

Devremülk, paya bağlı bir irtifak hakkıdır ve devri resmî şekle tâbidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/7531, K. 2023/2843, T. 23.10.2023 kararında; devremülk hakkının ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği, hakkın kurulabilmesi için tapuda resmî senet düzenlenmesinin zorunlu olduğu belirtilmiştir. Kararda ayrıca devremülk hakkının gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiği, bu nedenle devrin TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 89 uyarınca resmî şekilde yapılmasının zorunlu olduğu, haricen düzenlenen satış sözleşmelerinin geçersiz sayılacağı; geçersizlik hâlinde tarafların verdiklerini her zaman geri isteyebileceği, ancak tapuda devir yapılmışsa geçersiz sözleşmenin geçerli hâle geleceği ifade edilmiştir.

Edimler yerine getirildikten sonra geçersizlik iddiası dinlenmeyebilir. Aynı kararda; sözleşmeyle devraldığı hakkı yıllarca malik gibi kullanan, hatta bu kapsamda ödeme alan tarafın sonradan sözleşmenin geçersizliğine dayanmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu ve hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıdığı kabul edilmiş; davanın reddi oy çokluğuyla onanmıştır. Karşı oyda ise noterde hisse devri biçiminde yapılan sözleşmenin satış vaadi olarak dahi geçerli sayılamayacağı ve alıcının kendi akidine başvurabilmesi gerektiği savunulmuştur.

Uygulamada Ne Yapmalı?

1. Tapu kaydını kendiniz inceleyin. Devremülk hakkının beyanlar hanesinde gösterilip gösterilmediğine bakın.
2. Yapının niteliğini sorgulayın. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir yapıda devremülk kurulamaz.
3. Devremülk sözleşmesini isteyin. Dönem süresi, yönetim, bakım gideri ve büyük onarım dönemi bu sözleşmede yazar.
4. Ön ödeme talebine dikkat edin. Tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulması yasaktır; istisna, geçici madde kapsamındaki projelerdir.
5. Satıcının ayni hak sahibi olup olmadığını kontrol edin. Mal üzerinde ayni hakkı bulunmayanların satış yapması suç oluşturmaktadır.
6. Ortaklık ve üyelik tekliflerine itibar etmeyin. Kooperatif, şirket ortaklığı ya da dernek üyeliğiyle devre tatil hakkı tanınamaz.
7. Devri tapuda yapın. Noterde imzalanan “hisse devri” belgeleri, tapu devri yapılmadıkça hak sahipliği sağlamaz.
8. Aidat ve yönetim giderlerini önceden öğrenin. Yıllık gider, hakkın ekonomik değerini belirleyen asıl kalemdir.
9. Dönem sürelerini yazılı olarak sabitleyin. Yılın hangi haftalarının size ait olduğu resmî senet ekindeki sözleşmede yer almalıdır.
10. Ödeme belgelerini saklayın. Sözleşme geçersiz çıkarsa iade talebinin dayanağı bu belgeler olacaktır.

Sık Sorulan Sorular

Devremülk tapulu mudur? Evet. Devremülk, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Devremülk mirasçılara geçer mi? Geçer. Hak, bağlı olduğu müşterek mülkiyet payıyla birlikte devredilebilir ve mirasçılara intikal eder.

En az kaç günlük devremülk kurulabilir? Dönemlerin 7 günden az olmaması gerekir. Bu sınır 01.04.2022’den önce 15 gündü.

Devremülkümü başkasına kullandırabilir miyim? Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa hakkın kullanımı başkalarına bırakılabilir.

Otelde devremülk satın alabilir miyim? Devremülk yalnızca mesken nitelikli yapılarda kurulabilir; turizm tesisi niteliğindeki yapılar bu kapsamda değildir.

Maketten devremülk satışı yasal mı? Tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulması yasaktır; yalnızca geçici madde kapsamındaki projeler istisnadır.

Noterde imzaladığım devremülk sözleşmesi geçerli mi? Devir resmî şekilde yapılmadıkça hak sahipliği doğmaz; haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersiz sayılmaktadır.

Sonuç

Devremülk, adı çok kullanılan ama içeriği çoğu zaman yanlış bilinen bir haktır. Tanımı nettir: mesken nitelikli bir yapıda, müşterek mülkiyet payına bağlı olarak kurulan, tapuya tescil edilen ve mirasla geçen bir irtifak hakkı.

Bu tanımın dışında kalan her yapı ise farklı bir hukuki rejime tâbidir ve 2022 değişikliğinden sonra bazıları doğrudan suç olarak düzenlenmiştir. Alıcı açısından tek güvenli ölçüt tapudur: hak tapuya tescil edilmemişse elde edilen şey devremülk değil, en iyi ihtimalle bir sözleşmesel talep hakkıdır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Dayanak Mevzuat ve Kararlar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 57 — devremülk hakkının tanımı
• 634 sayılı Kanun m. 58 — mesken niteliği, kat mülkiyeti/kat irtifakı şartı ve devir
• 634 sayılı Kanun m. 59 — dönemlerin 7 günden az olamayacağı (7392 s.K., 01.04.2022 değişikliği)
• 634 sayılı Kanun m. 60 ve 61 — resmî senet, devremülk sözleşmesi ve yönetici
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 50 ve geçici m. 3 (7392 s.K. ile değişik)
• 6502 sayılı Kanun m. 77/4-b — üç yıldan altı yıla kadar hapis cezası
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237; 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26; 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 89
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/7531, K. 2023/2843, T. 23.10.2023

Hukuki Bilgilendirme

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Devremülk uyuşmazlıklarında sonuç, tapu kaydına ve sözleşme metnine göre değiştiğinden, belgeler incelenmeden değerlendirme yapılmamalıdır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Yayın tarihi: 20.08.2026 · Son güncelleme: 20.08.2026 Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr