Emlakçıya Fazla Komisyon Ödedim, Nasıl Geri Alırım?

Emlakçıya Fazla Komisyon Ödedim, Nasıl Geri Alırım?

ByAv. Şerafettin Kaya

⚡ Kısa Özet — vaktiniz azsa

  • Satışta tavan: KDV hariç satış bedelinin yüzde 4’ü (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20).
  • Kirada tavan: KDV hariç bir aylık kira bedeli — her yıl değil, sözleşme başında bir kez.
  • Komisyon, yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı (kiracı ile kiraya veren) arasında eşit paylaşılır.
  • Yer gösterme (taşınmaz gösterme) bedeli alınamaz; kapora-gösterme ücreti talepleri yönetmeliğe aykırıdır.
  • Tavan üstü veya haksız alınan komisyon; ihtarname → tüketici hakem heyeti/mahkeme yoluyla geri istenebilir; yetki belgesiz işletmeler ayrıca idari yaptırıma tabidir.

Yasal Tavanlar: Satışta %4, Kirada 1 Kira

Emlak komisyonculuğu, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile sıkı biçimde düzenlenmiştir. Alım satımda hizmet bedeli; katma değer vergisi hariç satış bedelinin yüzde dördünü aşamaz (m.20/1). Kiralamada ise bedel, KDV hariç bir aylık kira tutarını aşamaz (m.20/2) ve bu, tellallık (aracılık) sözleşmesinin kurulmasına aracılık karşılığı tek seferlik bir bedeldir — yenilenen her kira yılında yeniden komisyon istenemez. İlanda komisyon yok yazıp sonradan farklı adlarla (dosya masrafı, hizmet bedeli, danışmanlık) ücret istenmesi de aynı tavana tabidir; adı ne olursa olsun toplamda sınır aşılamaz.

Komisyonu Kim Öder? Paylaşım Kuralı

  • Kural: hizmet bedeli, alıcı ile satıcı veya kiracı ile kiraya veren arasında — aksine yazılı anlaşma yoksa — eşit paylaşılır; satışta taraf başına yüzde 2, kirada yarımşar aylık kira düzeyine karşılık gelir.
  • Taraflardan yalnız birinin ödemesi, ancak yazılı sözleşmeyle kararlaştırılabilir.
  • Emlakçının komisyona hak kazanması için ortada yazılı bir aracılık (hizmet) sözleşmesi ve emlakçının çabasıyla kurulmuş bir satış/kira sözleşmesi bulunmalıdır; sözleşmesiz sözlü taleplerin ispatı ve tahsili tartışmalıdır.
  • İşlem emlakçının aracılığı olmadan, taraflarca doğrudan yapılmışsa kural olarak komisyon doğmaz; ilanı görüp emlakçıyı devre dışı bırakma (atlatma) iddialarında sözleşme hükümleri ve dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirme yapılır.

Yer Gösterme Ücreti ve Diğer Yasaklar

Yönetmelik uyarınca taşınmaz gösterme karşılığında ücret alınamaz; yer gösterme bedeli, gezdirme ücreti adı altındaki talepler hukuka aykırıdır. Yalnızca sözleşmede yazması koşuluyla, gösterilen taşınmaza ilişkin gösterme belgesi imzalatılabilir; bu belge ücret talep hakkı doğurmaz. Ayrıca emlak işletmesinin taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip olması zorunludur; belgesiz faaliyet hem idari para cezasına yol açar hem komisyon talebini zayıflatır. Kaparo, emlakçıya değil satıcıya-kiraya verene ait bir güvencedir; emlakçının kendi adına aldığı kaparolar sorunludur.

Fazla veya Haksız Komisyon Nasıl Geri Alınır?

  • 1. Belgeleyin: ödeme dekontu, sözleşme, mesajlaşmalar, ilan görüntüleri.
  • 2. İhtarname: tavanı aşan veya dayanaksız kısmın iadesini süre vererek isteyin.
  • 3. Tüketici yolu: konut kiracısı-alıcısı tüketici sayıldığından, güncel parasal sınıra göre tüketici hakem heyetine (e-Devletten, harçsız) veya tüketici mahkemesine başvurulur; ticari işlemlerde genel mahkeme yolları geçerlidir.
  • 4. Şikayet: yetki belgesiz veya tavanı aşan uygulamalar için Ticaret İl Müdürlüğüne şikayet — idari para cezaları ve belge iptali gündeme gelir.
  • Zamanaşımı yönünden bekletmeyin; sebepsiz zenginleşme temelli taleplerde süreler öğrenmeden itibaren işlemeye başlar.

Sık Sorulan Sorular

Kiraladığım evde bir yıl dolunca emlakçı yine komisyon istiyor; ödemek zorunda mıyım?

Hayır. Komisyon, kira sözleşmesinin kurulmasına aracılığın tek seferlik karşılığıdır; yenilenen dönemler için yeniden komisyon istenemez.

Emlakçı hem benden hem satıcıdan yüzde 4 istiyor; hukuka uygun mu?

Değildir. Yüzde 4, işlemin toplam tavanıdır; yazılı aksine anlaşma yoksa taraflar arasında eşit paylaşılır. Toplamda tavanı aşan kısım iade edilir.

Sözleşme imzalamadım ama evi emlakçıyla gezdim; komisyon borcum var mı?

Yazılı aracılık sözleşmesi ve emlakçının katkısıyla kurulmuş bir işlem yoksa komisyon talebi dayanaksızdır; salt yer göstermeye dayalı ücret zaten alınamaz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgelerinizle birlikte hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Dava şartı arabuluculuk: Tüketici hakem heyetinin görev sınırının üzerindeki ve tüketici mahkemesinde görülecek komisyon iadesi uyuşmazlıklarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun ek m.1). Ticari nitelikteki taleplerde ise ticari davalara özgü dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanır.

İlgili İçerikler

Yararlanılan Mevzuat

  • Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20
  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.520
  • 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.68
  • 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun

Yayın tarihi: 23.07.2026 · Son güncelleme: 30.07.2026

Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · +90 534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr

İlgili hesaplama araçları: Hukuki Hesaplama Araçları

Bu konuda hukuki değerlendirme ihtiyacınız varsa iletişim bilgilerine Randevu ve Danışma sayfasından ulaşabilirsiniz.

Benzer Makaleler