Emlakçı Komisyonu Ne Kadar? Yasal Tavan ve Fazla Komisyonun İadesi

Yasal Tavanlar: Satışta %4, Kirada 1 Kira

Emlak komisyonculuğu, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile sıkı biçimde düzenlenmiştir. Alım satımda hizmet bedeli; katma değer vergisi hariç satış bedelinin yüzde dördünü aşamaz (m.20/1). Kiralamada ise bedel, KDV hariç bir aylık kira tutarını aşamaz (m.20/2) ve bu, sözleşmenin kurulmasına aracılık karşılığı tek seferlik bir bedeldir — yenilenen her kira yılında yeniden komisyon istenemez. İlanda komisyon yok yazıp sonradan farklı adlarla (dosya masrafı, hizmet bedeli, danışmanlık) ücret istenmesi de aynı tavana tabidir; adı ne olursa olsun toplamda sınır aşılamaz.

Komisyonu Kim Öder? Paylaşım Kuralı

• Kural: hizmet bedeli, alıcı ile satıcı veya kiracı ile kiraya veren arasında — aksine yazılı anlaşma yoksa — eşit paylaşılır; satışta taraf başına yüzde 2, kirada yarımşar aylık kira düzeyine karşılık gelir.
• Taraflardan yalnız birinin ödemesi, ancak yazılı sözleşmeyle kararlaştırılabilir.
• Emlakçının komisyona hak kazanması için ortada yazılı bir aracılık (hizmet) sözleşmesi ve emlakçının çabasıyla kurulmuş bir satış/kira sözleşmesi bulunmalıdır; sözleşmesiz sözlü taleplerin ispatı ve tahsili tartışmalıdır.
• İşlem emlakçının aracılığı olmadan, taraflarca doğrudan yapılmışsa kural olarak komisyon doğmaz; ilanı görüp emlakçıyı devre dışı bırakma (atlatma) iddialarında sözleşme hükümleri ve dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirme yapılır.

Yer Gösterme Ücreti ve Diğer Yasaklar

Yönetmelik uyarınca taşınmaz gösterme karşılığında ücret alınamaz; yer gösterme bedeli, gezdirme ücreti adı altındaki talepler hukuka aykırıdır. Yalnızca sözleşmede yazması koşuluyla, gösterilen taşınmaza ilişkin gösterme belgesi imzalatılabilir; bu belge ücret talep hakkı doğurmaz. Ayrıca emlak işletmesinin taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip olması zorunludur; belgesiz faaliyet hem idari para cezasına yol açar hem komisyon talebini zayıflatır. Kaparo, emlakçıya değil satıcıya-kiraya verene ait bir güvencedir; emlakçının kendi adına aldığı kaparolar sorunludur.

Fazla veya Haksız Komisyon Nasıl Geri Alınır?

• 1. Belgeleyin: ödeme dekontu, sözleşme, mesajlaşmalar, ilan görüntüleri.
• 2. İhtarname: tavanı aşan veya dayanaksız kısmın iadesini süre vererek isteyin.
• 3. Tüketici yolu: konut kiracısı-alıcısı tüketici sayıldığından, güncel parasal sınıra göre tüketici hakem heyetine (e-Devletten, harçsız) veya tüketici mahkemesine başvurulur; ticari işlemlerde genel mahkeme yolları geçerlidir.
• 4. Şikayet: yetki belgesiz veya tavanı aşan uygulamalar için Ticaret İl Müdürlüğüne şikayet — idari para cezaları ve belge iptali gündeme gelir.
• Zamanaşımı yönünden bekletmeyin; sebepsiz zenginleşme temelli taleplerde süreler öğrenmeden itibaren işlemeye başlar.

Sık Sorulan Sorular

Kiraladığım evde bir yıl dolunca emlakçı yine komisyon istiyor; ödemek zorunda mıyım?

Hayır. Komisyon, kira sözleşmesinin kurulmasına aracılığın tek seferlik karşılığıdır; yenilenen dönemler için yeniden komisyon istenemez.

Emlakçı hem benden hem satıcıdan yüzde 4 istiyor; hukuka uygun mu?

Değildir. Yüzde 4, işlemin toplam tavanıdır; yazılı aksine anlaşma yoksa taraflar arasında eşit paylaşılır. Toplamda tavanı aşan kısım iade edilir.

Sözleşme imzalamadım ama evi emlakçıyla gezdim; komisyon borcum var mı?

Yazılı aracılık sözleşmesi ve emlakçının katkısıyla kurulmuş bir işlem yoksa komisyon talebi dayanaksızdır; salt yer göstermeye dayalı ücret zaten alınamaz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgelerinizle birlikte hukuki danışmanlık almanız önerilir.