Emlakçıya Fazla Komisyon Ödedim, Nasıl Geri Alırım?

Yasal Tavanlar: Satışta %4, Kirada 1 Kira

Emlak komisyonculuğu, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile sıkı biçimde düzenlenmiştir. Alım satımda hizmet bedeli; katma değer vergisi hariç satış bedelinin yüzde dördünü aşamaz (m.20/1). Kiralamada ise bedel, KDV hariç bir aylık kira tutarını aşamaz (m.20/2) ve bu, tellallık (aracılık) sözleşmesinin kurulmasına aracılık karşılığı tek seferlik bir bedeldir — yenilenen her kira yılında yeniden komisyon istenemez. İlanda komisyon yok yazıp sonradan farklı adlarla (dosya masrafı, hizmet bedeli, danışmanlık) ücret istenmesi de aynı tavana tabidir; adı ne olursa olsun toplamda sınır aşılamaz.

Peki sözleşmeye yüzde 6 yazılmışsa ne olur? Tavanın aşılması sözleşmeyi baştan sona çöpe atmaz. Türk Borçlar Kanunu m.27/2, bir sözleşmedeki bazı hükümlerin hükümsüzlüğünün diğerlerini etkilemeyeceğini söyler. Buradan çıkan sonuç şudur: hükümsüzlük kural olarak tavanı aşan kısımla sınırlı kalır, aracılık ilişkisi ayakta durur. Fazlalık zaten ödenmişse aşan tutarın iadesi istenebilir.

Rakamla bakmak farkı görünür kılar. Satış bedeli 2.000.000 TL olsun. KDV hariç yasal tavan yüzde 4’tür, yani 80.000 TL. Yazılı aksine anlaşma yoksa bu tutar ikiye bölünür; alıcı ve satıcı 40.000’er TL öder. Sözleşmede yüzde 6 yazıyorsa istenen toplam 120.000 TL’ye çıkar. Aradaki 40.000 TL tavanın üzerindedir ve bu kısmın dayanağı yoktur.

Yazılı Sözleşme Olmadan Komisyon İstenebilir mi?

Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.520/3). Bu bir ispat kolaylığı değil, geçerlilik şartıdır. Yazılı belge yoksa sözleşme doğmamıştır ve ücret talebinin dayanağı kalmaz.

Elinizde imzalı bir kâğıt olması da tek başına yetmez. Yargıtay, yazılılık şartının gerçekleşmesi için sözleşmenin objektif ve sübjektif unsurlarının belgede yer almasını arar. Uygulamada bu, çoğu zaman tek bir soruya iner: belgede hangi taşınmaz yazıyor? Adres, ada-parsel ya da taşınmazın niteliği (konut, arsa, işyeri) belirtilmemişse, hangi taşınmaz için aracılık yapıldığı anlaşılamaz.

Komisyonu Kim Öder? Paylaşım Kuralı

• Kural: hizmet bedeli, alıcı ile satıcı veya kiracı ile kiraya veren arasında — aksine yazılı anlaşma yoksa — eşit paylaşılır; satışta taraf başına yüzde 2, kirada yarımşar aylık kira düzeyine karşılık gelir.
• Taraflardan yalnız birinin ödemesi, ancak yazılı sözleşmeyle kararlaştırılabilir.
• Emlakçının komisyona hak kazanması için ortada yazılı bir aracılık (hizmet) sözleşmesi ve emlakçının çabasıyla kurulmuş bir satış/kira sözleşmesi bulunmalıdır; sözleşmesiz sözlü taleplerin ispatı ve tahsili tartışmalıdır.
• İşlem emlakçının aracılığı olmadan, taraflarca doğrudan yapılmışsa kural olarak komisyon doğmaz.

Yer Gösterme Ücreti ve Diğer Yasaklar

Yönetmelik uyarınca taşınmaz gösterme karşılığında ücret alınamaz; yer gösterme bedeli, gezdirme ücreti adı altındaki talepler hukuka aykırıdır. Yalnızca sözleşmede yazması koşuluyla, gösterilen taşınmaza ilişkin gösterme belgesi imzalatılabilir; bu belge ücret talep hakkı doğurmaz. Ayrıca emlak işletmesinin taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip olması zorunludur; belgesiz faaliyet hem idari para cezasına yol açar hem komisyon talebini zayıflatır. Kaparo, emlakçıya değil satıcıya-kiraya verene ait bir güvencedir; emlakçının kendi adına aldığı kaparolar sorunludur.

Emlakçıyı Atlayıp Doğrudan Anlaşmak: Cezai Şart Riski

Sahada en sık görülen tablo şudur: emlakçı evi gösterir, taraflar birbirini tanır, satış sonra doğrudan yapılır. Sözleşme geçerliyse ve emlakçının aracılığı ile kurulan satış arasında nedensellik varsa, emlakçının ücret hakkı doğar. Belirleyici olan, tarafları bir araya getirdiğini ispatlayabilmesidir.

Burada gözden kaçan bir ayrım var. Emlakçı böyle bir durumda çoğu zaman oranın tamamını tek taraftan ister. Oysa alıcının kendi payına düşen kısım tellallık ücretidir; karşı tarafın payına karşılık gelen kısım cezai şart niteliğindedir. Ayrım pratik bir sonuç doğurur: cezai şart tenkise tabidir. Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir (TBK m.182/son). Borçlu tacir değilse bu inceleme talep olmadan da yapılır.

Yargıtay Ne Diyor?

Sözleşmede taşınmaz somutlaştırılmamışsa ücret yok. Emlakçı, gösterdiği evin alıcı tarafından doğrudan mal sahibinden satın alındığını ileri sürerek satış bedelinin yüzde 4’ünü istemişti. Yerel mahkeme ve istinaf talebi reddetti; gösterme tutanağında taşınmazların adresi ve niteliği yazılı değildi. Daire, yazılı şekil şartının gerçekleşmesi için sözleşmenin bütün unsurlarının belgede bulunması gerektiğini belirterek kararı onadı (Yargıtay 3. HD, 2025/4711 E., 2026/1504 K., T. 23.03.2026).

Atlatma hâlinde talebin bir kısmı cezai şarttır. Alıcı, gösterilen evi ön akit imzaladıktan sonra doğrudan daire sahibinden almıştı. Sözleşmede yüzde 6 oran yazıyordu. Daire, alıcının kendi payına düşen yüzde 3’ü tellallık ücreti saydı; kalan yüzde 3’ü cezai şart olarak niteledi ve TBK m.182/son uyarınca fahiş olup olmadığının resen araştırılması gerektiğine hükmetti (Yargıtay 13. HD, 2016/10339 E., 2018/7032 K., T. 21.06.2018).

Fazla veya Haksız Komisyon Nasıl Geri Alınır?

• 1. Belgeleyin: ödeme dekontu, sözleşme, mesajlaşmalar, ilan görüntüleri.
• 2. İhtarname: tavanı aşan veya dayanaksız kısmın iadesini süre vererek isteyin.
• 3. Tüketici yolu: konut kiracısı-alıcısı tüketici sayıldığından, güncel parasal sınıra göre tüketici hakem heyetine (e-Devletten, harçsız) veya tüketici mahkemesine başvurulur; ticari işlemlerde genel mahkeme yolları geçerlidir.
• 4. Şikayet: yetki belgesiz veya tavanı aşan uygulamalar için Ticaret İl Müdürlüğüne şikayet — idari para cezaları ve belge iptali gündeme gelir.
• Zamanaşımı yönünden bekletmeyin; sebepsiz zenginleşme temelli taleplerde süreler öğrenmeden itibaren işlemeye başlar.

Sık Sorulan Sorular

Kiraladığım evde bir yıl dolunca emlakçı yine komisyon istiyor; ödemek zorunda mıyım?

Hayır. Komisyon, kira sözleşmesinin kurulmasına aracılığın tek seferlik karşılığıdır; yenilenen dönemler için yeniden komisyon istenemez.

Emlakçı hem benden hem satıcıdan yüzde 4 istiyor; hukuka uygun mu?

Değildir. Yüzde 4, işlemin toplam tavanıdır; yazılı aksine anlaşma yoksa taraflar arasında eşit paylaşılır. Toplamda tavanı aşan kısım iade edilir.

Sözleşme imzalamadım ama evi emlakçıyla gezdim; komisyon borcum var mı?

Yazılı aracılık sözleşmesi ve emlakçının katkısıyla kurulmuş bir işlem yoksa komisyon talebi dayanaksızdır; salt yer göstermeye dayalı ücret zaten alınamaz.

İmzaladığım belgede evin adresi yazmıyor; bu bir şey değiştirir mi?

Değiştirir. Yazılı şekil şartı, hangi taşınmazın kastedildiğinin belgeden anlaşılmasını gerektirir. Ayrıntı için yazılı sözleşme bölümüne bakın.

Emlakçının istediği ceza tutarı çok yüksek; mahkeme indirir mi?

Cezai şart niteliğindeki kısım için hâkim aşırılık denetimini kendiliğinden yapar. Nasıl işlediği cezai şart bölümünde anlatılıyor.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgelerinizle birlikte hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Dava şartı arabuluculuk: Tüketici hakem heyetinin görev sınırının üzerindeki ve tüketici mahkemesinde görülecek komisyon iadesi uyuşmazlıklarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun ek m.1). Ticari nitelikteki taleplerde ise ticari davalara özgü dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanır.

Sonuç

Emlak komisyonu uyuşmazlıklarında dört soru sonucu belirler. Sözleşme yazılı mı ve hangi taşınmaza ait olduğu belgeden anlaşılıyor mu? İstenen tutar yasal tavanın içinde mi? Bedel taraflar arasında eşit mi paylaştırılmış? Emlakçının aracılığı ile kurulan işlem arasında bağ kurulabiliyor mu?

Dördünün de cevabı belgelerde saklıdır. Gösterme tutanağı, imzalı sözleşme, ödeme dekontu ve yazışmalar dava açılmadan önce toplanmalıdır. Tavanı aşan ödeme yaptıysanız iade talebiniz için önce ihtarname çekmek, hem süreyi hem karşı tarafın tutumunu kayda geçirir.

İlgili İçerikler

• Kira depozitosu: iade şartları ve kesintiler
• Kiracı tahliyesi: ev sahibi hangi hâllerde tahliye isteyebilir?
• Ayıplı hizmette tüketicinin hakları ve hakem heyeti yolu

Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat

• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.27/2 (kısmi hükümsüzlük)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.182/son (ceza koşulunun indirilmesi)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.520 (simsarlık sözleşmesi, yazılı şekil)
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.68
• 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/4711 E., 2026/1504 K., T. 23.03.2026
• Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2016/10339 E., 2018/7032 K., T. 21.06.2018

Yayın tarihi: 23.07.2026 · Son güncelleme: 17.08.2026

Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · +90 534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr