Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları: Bilinmesi Gerekenler

Kira ilişkilerinde en çok merak edilen konulardan biri, kiracının imzaladığı tahliye taahhütnamesi belgesinin gerçekten bağlayıcı olup olmadığıdır. Kimi zaman kiracı “zaten sözleşmeyle birlikte imzalattılar, geçersizdir” diye düşünür; kimi zaman da kiraya veren belgeye güvenip süresini kaçırır. Bu yazıda, tahliye taahhütnamesinin hangi şartlarda geçerli sayıldığını, hangi durumlarda iptal edilebileceğini ve tarafların dikkat etmesi gereken süreleri hukukçu olmayan okuyucu için sade bir dille açıklıyoruz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen bu belge, kiraya verene önemli bir kolaylık sağlar: Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren başka bir gerekçe (örneğin ihtiyaç veya kira borcu) göstermeden tahliye sürecini başlatabilir.

Ancak bu güç, ancak belge kanunun aradığı şartları taşıyorsa işe yarar. Aksi hâlde elinizdeki kâğıt, hukuken hiçbir sonuç doğurmayabilir. Bu nedenle hem kiraya verenin hem de kiracının geçerlilik şartlarını bilmesi büyük önem taşır.

Geçerlilik Şartı 1: Yazılı Olmak

İlk ve en temel şart yazılılıktır. Sözlü olarak verilen “sene sonunda çıkarım” gibi beyanların hukuki bir değeri yoktur. Taahhüdün mutlaka yazılı bir belge hâlinde ve kiracının imzasını taşıyacak biçimde düzenlenmesi gerekir.

Buradaki güzel haber şudur: Belgenin noterde düzenlenmesi zorunlu değildir. Adi yazılı şekil, yani tarafların kendi aralarında hazırlayıp imzaladığı bir metin de yeterlidir. Noter onayı belgeye ispat kolaylığı katar ama geçerlilik için ön koşul değildir.

Belgede genellikle iki tarih bulunur:

• Düzenleme tarihi: Belgenin imzalandığı gün.
• Tahliye tarihi: Taşınmazın boşaltılacağı gün.

Bu iki tarihin de belgede açık ve doğru şekilde yer alması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.

Geçerlilik Şartı 2: Teslimden Sonraki Tarihte Verilmiş Olmak

Uygulamada en çok tartışma yaratan nokta budur. Kanuna göre tahliye taahhüdü, kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmelidir. Yani önce kira ilişkisi kurulur, taşınmaz kiracıya teslim edilir; taahhüt bundan sonra alınırsa geçerli olur.

Peki neden? Çünkü kira sözleşmesiyle aynı anda, sözleşmeyle iç içe alınan bir taahhüdün, kiracının özgür iradesini yansıtmadığı kabul edilir. Kiracının eve girebilmek için baskı altında imzaladığı varsayılır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıyan bir tahliye taahhüdü kural olarak geçersiz sayılır.

Buna karşılık, kira ilişkisi kurulup taşınmaz teslim edildikten sonra (örneğin birkaç ay veya yıl sonra) alınan taahhüt, kiracının serbest iradesinin ürünü kabul edilir ve geçerli olur.

Önemli ayrıntı: Kiraya veren, taahhüdü sonradan aldığını göstermek için belgeye teslimden sonraki bir tarihi yazar. Kiracı ise “aslında sözleşme başında imzalattılar” diyebilir. İşte bu noktada ispat yükü devreye girer.

İspat Yükü Kimdedir?

Burada dengeye dikkat etmek gerekir. Belgede yazılı tarihler geçerlilik lehine bir karine oluşturur. Taahhüdün aslında kira başlangıcında, baskıyla alındığını iddia eden kiracının bunu ispatlaması beklenir.

Üstelik Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre bu iddia yazılı delille ispatlanmalıdır; kural olarak tanık dinletmek yeterli görülmez. Yani kiracı “komşum da biliyor, sözleşmeyle birlikte imzaladım” diyerek belgeyi kolayca geçersiz kılamaz. Elinde belgenin gerçek düzenlenme anını gösteren yazılı bir delil yoksa, itirazı reddedilebilir.

Bu durum, hem kiraya verene belgeye güvenme imkânı verir hem de gerçekten baskı altında imza atmış kiracıyı somut delille kendini savunmaya yönlendirir.

İrade Fesadı: “Boş Kâğıda İmza Attım” veya “Baskı Yaptılar” İddiası

Kiracılar kimi zaman şu itirazları ileri sürer:

• Belge boş bırakılmıştı, tarih kısımları sonradan dolduruldu.
• “Kirayı yenilemem” tehdidiyle baskı altında imzalattırıldım.
• Beni yanılttılar (aldatma).

Hukukta bunlara topluca irade fesadı (irade bozukluğu) denir; yani kişinin özgür ve bilinçli iradesiyle imza atmamış olması. Böyle bir durum varsa taahhüt iptal edilebilir. Ancak burada çok kritik bir süre kuralı vardır.

Bir Yıllık İptal Süresi

Türk Borçlar Kanunu uyarınca, korkutma, aldatma veya hata gibi bir irade bozukluğuna dayanan kiracı, bu durumu öğrendiği andan itibaren bir yıl içinde iptal davası açmak zorundadır. Korkutma hâllerinde bu süre, korkunun ortadan kalktığı andan işlemeye başlar.

Bu bir yıllık süre içinde harekete geçilmezse, taahhüt geçerli hâle gelir ve artık “baskı altında imzaladım” savunması dinlenmez. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, süresinde iptal davası açmayan kiracının taahhüde bağlı kalacağı istikrarlı biçimde kabul edilmektedir. Bu nedenle geçersizlik iddiası olan kiracının zaman kaybetmeden hukuki değerlendirme yaptırması gerekir.

Kiraya Veren İçin Kritik Kural: Bir Aylık Süre

Geçerlilik şartları yalnızca kiracıyı değil, kiraya vereni de bağlar. Kiraya veren, taahhütnameye dayanarak tahliye elde etmek istiyorsa bir aylık hak düşürücü süreye kesinlikle uymak zorundadır.

Bu kurala göre, kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde ya:

• İcra dairesine başvurup icra takibi başlatmalı, ya da
• Mahkemede tahliye davası açmalıdır.

Bu bir aylık süre kaçırılırsa, elinizde geçerli bir taahhütname olsa bile artık ona dayanamazsınız. Yani belge geçerli olsa dahi, süre geçtikten sonra taahhütle tahliye hakkı kullanılamaz hâle gelir. Pratikte pek çok kiraya veren, “belge elimde, ne zaman istersem kullanırım” düşüncesiyle bu süreyi kaçırır ve hak kaybına uğrar. Sürelerin nasıl işlediği konusunda profesyonel bir değerlendirme için hukuki destek almak faydalı olur.

İmza ve Yetki Meselesi

Taahhütnamenin, kiracı ya da onun yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olması gerekir. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, taahhüdün kimleri bağladığı ayrıca değerlendirilir.

Kiracının bir şirket (tüzel kişi) olması hâlinde, belgenin şirketi temsile yetkili kişi tarafından imzalanması aranır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, yetkili kişinin imzasını taşıyan ve süresinde iptal edilmeyen taahhüt geçerli kabul edilmektedir.

Ayrıca kiracının imzaya itiraz etmemesi, yani “bu imza bana ait değil” dememesi, taahhüdün geçerliliğini güçlendiren bir unsurdur. İmzasını kabul eden kiracının, geçersizlik iddiasını başka somut delillerle desteklemesi gerekir.

Aile Konutunda Durum Ne Olur?

Sıkça karşılaşılan bir soru da taşınmazın aile konutu olmasıdır. Türk Medeni Kanunu, aile konutu üzerinde eşlere bazı koruyucu haklar tanır. Peki eşlerden biri tek başına tahliye taahhüdü verirse ne olur?

Yargıtay’ın güncel uygulamasına göre, aile konutuyla ilgili bildirim yapılmadan önce kiracı eş tarafından tek başına verilen tahliye taahhüdü, taşınmaz aile konutu olsa dahi geçerlidir. Daha sonra tapuya konulan aile konutu şerhi ya da yapılan bildirim, daha önce verilmiş olan taahhüdü geçmişe etkili biçimde geçersiz kılmaz. Yani “sonradan aile konutu şerhi koydurdum, taahhüt düştü” savunması kabul görmez.

Özet: Geçerlilik İçin Kontrol Listesi

Bir tahliye taahhütnamesinin sağlıklı olması için şu noktalara bakılmalıdır:

• Yazılı olmalı (sözlü taahhüt geçersiz).
• Kira başlangıcıyla aynı anda değil, teslimden sonra alınmış olmalı.
• Düzenleme ve tahliye tarihleri açık şekilde yer almalı.
• Kiracı veya yetkili temsilci tarafından imzalanmalı.
• Kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurmalı.
• Geçersizlik iddiası olan kiracı, öğrenmeden itibaren bir yıl içinde iptal davası açmayı ihmal etmemeli.

Sık Sorulan Sorular

Sözlü verilen tahliye sözü geçerli midir?

Hayır. Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü olarak “yıl sonunda boşaltırım” demenin hukuki bir bağlayıcılığı yoktur. Belgenin kiracının imzasını taşıması gerekir.

Tahliye taahhütnamesi noterden mi yapılmalı?

Zorunlu değildir. Adi yazılı şekil, yani tarafların kendi hazırladığı imzalı belge de geçerlidir. Noter onayı geçerlilik için şart olmayıp yalnızca ispat kolaylığı sağlar.

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhüt geçerli mi?

Kural olarak geçersiz kabul edilir. Çünkü sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüdün kiracının serbest iradesini yansıtmadığı varsayılır. Taahhüdün, taşınmazın teslimden sonra alınmış olması gerekir.

Baskıyla imzaladığımı söylersem taahhüt düşer mi?

Kendiliğinden düşmez. Bu iddiayı, durumu öğrendiğinizden itibaren bir yıl içinde iptal davası açarak ileri sürmeniz gerekir. Ayrıca iddianızı kural olarak yazılı delille desteklemeniz beklenir; yalnızca tanık çoğu zaman yeterli görülmez.

Kiraya veren süreyi kaçırırsa ne olur?

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmaz veya dava açmazsa, belge geçerli olsa bile artık ona dayanarak tahliye isteyemez. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür.

Tahliye taahhütnamesi, doğru düzenlendiğinde güçlü bir hak sağlayan, yanlış ya da eksik hazırlandığında ise tümüyle işlevsiz kalabilen bir belgedir. Her kira ilişkisinin kendine özgü koşulları bulunduğundan, belgenin geçerliliği ve izlenecek yol kişiye ve somut olaya göre değişir. Gebze ve Kocaeli çevresinde bu tür bir uyuşmazlıkla karşılaşan tarafların, süreleri kaçırmamak adına sürecin başında bir avukattan profesyonel hukuki destek almasında yarar vardır.

Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat

• 6098 s. Türk Borçlar Kanunu m.352/1
• 6098 s. TBK m.39
• Yargıtay 3. HD, E.2022/8302, K.2023/167, T. 21.02.2023
• Yargıtay 3. HD, E.2022/8307, K.2023/168, T. 21.02.2023
• Yargıtay 3. HD, E.2024/4052, K.2025/1108, T. 25.02.2025
• Yargıtay 3. HD, E.2025/3374, K.2025/4997, T. 20.10.2025
• Yargıtay 3. HD, E.2025/1918, K.2025/5080, T. 22.10.2025

Bilgilendirme: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgü koşullarda değerlendirilmelidir. Yazı, Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne uygun olarak yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.