Komşuluk Hukuku: Gürültü, Sızıntı ve Ortak Alan Sorunlarında Haklarınız

Komşuluk Hukuku: Gürültü, Sızıntı ve Ortak Alan Sorunlarında Haklarınız

ByAv. Şerafettin Kaya

⚡ Kısa Cevap — vaktiniz azsa

  • Herkes taşınmazını kullanırken komşularını olumsuz etkilemekten kaçınmakla yükümlüdür (TMK m.737).
  • Sürekli gürültü için: yönetime yazılı şikayet → Kabahatler Kanunu m.36 uyarınca kolluk/zabıta → sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi davası.
  • Su sızıntısında kusurlu bağımsız bölüm maliki, verdiği zararı tazmin eder; kaynağın tespiti için delil tespiti istenebilir.
  • Ortak alanın (koridor, bahçe, otopark) işgalinde her kat maliki el atmanın önlenmesini isteyebilir.
  • Apartmanda yaşam kurallarını yönetim planı belirler; evcil hayvan ve balkon kullanımı gibi konular önce bu belgeden okunmalıdır.
  • Komşu hakkından ve Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B).

Kapsam notu: Aidat, işletme projesi, yönetici sorumluluğu ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali için apartman aidatı ve site yönetimi uyuşmazlıkları yazımıza bakabilirsiniz; burada gürültü, su sızıntısı ve ortak alan kullanımına odaklanıyoruz.

Hukuki Çerçeve: TMK m.737 ve KMK

Komşuluk hukukunun temeli, taşkın kullanım yasağıdır: malik, mülkünü kullanırken komşularına zarar verecek taşkınlıklardan — özellikle duman, koku, gürültü ve sarsıntıyla — kaçınmak zorundadır; yerel âdete aykırı ve katlanılamaz taşkınlıklar hukuka aykırıdır. Apartman ve sitelerde bu genel kurala 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu eklenir: kat malikleri birbirini rahatsız etmemek ve dürüstlük kuralına uymakla yükümlüdür (KMK m.18).

Gürültücü Komşuya Karşı Adım Adım

  • 1. Belgeleyin: tarih-saat notları, ses kayıtları yerine tanık ve yönetim tutanakları; kolluk tutanağı en güçlü delildir.
  • 2. Yönetime yazılı başvurun: yönetici, yönetim planını uygulamak ve gerekirse ihtar etmekle görevlidir.
  • 3. Kolluk/zabıta: Kabahatler Kanunu m.36 uyarınca başkalarının huzurunu bozacak gürültüye idari para cezası uygulanır; gece tekrarında her seferinde tutanak tutturun.
  • 4. Hukuk davası: süreklilik hâlinde sulh hukuk mahkemesinde rahatsızlığın giderilmesi/önlenmesi davası ve koşulları varsa manevi tazminat.
  • 5. Çekilmezlik boyutu: KMK m.25 uyarınca yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal eden malikin bağımsız bölümünün devri dahi istenebilir; bu, son çare niteliğinde istisnai bir yoldur.

Su Sızıntısı ve Yapısal Zararlar

Üst kattan gelen sızıntıda ilk iş kaynağın tespiti: yönetim aracılığıyla ustayla inceleme, anlaşmazlıkta mahkemeden delil tespiti istenmesi. Zarar; kusurlu bölüm malikinden, ortak tesisattan (kolon, ana boru) kaynaklanıyorsa tüm kat maliklerinden/yönetimden istenir. Onarım masrafı, boya-alçı gideri ve kullanım kaybı tazminat kapsamındadır. Komşu daire incelemeye izin vermiyorsa, hâkim kararıyla bölüme girilerek tespit ve onarım yapılabilir (KMK m.19-23 çerçevesi).

Ortak Alan İşgali ve Kullanım Kuralları

Koridora ayakkabılık taşırmak, ortak bahçeyi kapatmak, otoparkta yer işgal etmek gibi durumlarda her kat maliki, işgalin sona erdirilmesini isteyebilir; uzlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davası açılır. Balkon kapatma, klima dış ünitesi, tabela gibi dış görünümü etkileyen işlemler kural olarak tüm kat maliklerinin rızasına (KMK m.19) bağlıdır; aykırılıkta kaldırma ve eski hâle getirme istenir.

Sık Sorulan Sorular

Görevli mahkeme her zaman sulh hukuk mudur?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklarda (aidat, ortak alan, yönetim planına aykırılık, kurul kararının iptali) görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK m.33). Buna karşılık, kat mülkiyetine tabi olmayan taşınmazlar arasındaki TMK m.737 kaynaklı komşuluk davalarında (taşkın yapı, koku, duman, sarkan dal, su akıtma gibi) genel görev kuralı işler ve asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Ses kaydı alabilir miyim?

Gizli ses-görüntü kaydı kişilik haklarını ve ceza hukukunu ilgilendirir; hukuka aykırı delil sorunu doğurabilir. Tutanak, tanık ve kolluk kaydı gibi güvenli delilleri tercih edin.

Ev sahibi değil kiracı gürültü yapıyor; muhatap kim?

Her ikisi de. Kiracıya karşı doğrudan önleme talepleri ileri sürülebileceği gibi, malikin de kiracısının kurallara uymasını sağlama yükümlülüğü vardır.

Yönetim ilgilenmiyor; tek başıma dava açabilir miyim?

Evet. Rahatsızlığa uğrayan her kat maliki veya sakin, yönetimin hareketsizliğinden bağımsız olarak kendi adına yasal yollara başvurabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgelerinizle birlikte hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Yararlanılan Mevzuat

  • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.737
  • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18
  • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19
  • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.25
  • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 (görevli mahkeme)
  • 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B (dava şartı arabuluculuk)
  • 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.36

Yayın tarihi: 24.07.2026 · Son güncelleme: 30.07.2026

Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr

İlgili hesaplama araçları: Hukuki Hesaplama Araçları

Bu konuda hukuki değerlendirme ihtiyacınız varsa iletişim bilgilerine Randevu ve Danışma sayfasından ulaşabilirsiniz.

Benzer Makaleler