Kira Depozitosu: İade Şartları ve Ev Sahibi Hangi Kesintileri Yapabilir?
⚡ Kısa Cevap — vaktiniz azsa
- Depozito (güvence bedeli) üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342).
- Ev sahibi depozitodan yalnızca ödenmemiş kira ve olağan kullanım dışı hasarları kesebilir.
- Boya-badana ve olağan yıpranma (eskime) kural olarak kiracıdan istenemez.
- İade edilmezse: ihtarname → icra takibi/dava. Zamanaşımı kural olarak 5 yıldır.
- Çıkışta fotoğraflı-tutanaklı teslim, iki tarafı da korur.
- Depozito iadesi kira ilişkisinden kaynaklandığı için, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B).
📑 İçindekiler — başlığa tıklayın
1. Depozito Nedir, Sınırı Ne Kadardır? · 2. Hangi Kesintiler Haklıdır? · 3. İade Süreci ve Ev Sahibi Ödemezse · 4. İspat İçin Altın Kurallar · Sık Sorulan Sorular
Depozito Nedir, Sınırı Ne Kadardır?
Güvence bedeli, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını (kira, hasar, faturalar) teminat altına alır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelinden fazla güvence kararlaştırılamaz. Kanuna göre para olarak verilen güvencenin kiracı adına vadeli tasarruf hesabına yatırılması gerekir; uygulamada elden verilmesi yaygın olsa da bu, iade yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Döviz olarak alınan depozito, aynı cins ve miktar üzerinden iade edilir.
Hangi Kesintiler Haklıdır?
- Ödenmemiş kira ve yan giderler (aidat, fatura borçları).
- Olağan kullanımı aşan hasarlar: kırık cam, sökülmüş dolap kapağı, duvarda büyük delikler, tahrip edilmiş parke gibi.
- Buna karşılık olağan yıpranma — solmuş boya, küçük çivi delikleri, eskiyen conta — kiralananın doğal eskimesidir ve kiracıya yükletilemez.
- Ev sahibi kesinti iddiasını ispatla yükümlüdür: giriş-çıkış tespitleri, fotoğraflar, fatura ve ustalık makbuzları.
| Kalem | Kesilebilir mi | Gerekçe |
|---|---|---|
| Ödenmemiş kira | Evet | Sözleşmeden doğan asıl borç |
| Ödenmemiş aidat ve fatura borçları | Evet | Yan giderler |
| Kırık cam, sökülmüş dolap kapağı, duvarda büyük delikler, tahrip edilmiş parke | Evet | Olağan kullanımı aşan hasar |
| Solmuş boya | Hayır | Olağan yıpranma — kiralananın doğal eskimesi |
| Küçük çivi delikleri | Hayır | Olağan yıpranma |
| Eskiyen conta ve benzeri aşınmalar | Hayır | Olağan yıpranma |
| Boya-badana bedeli | Kural olarak hayır | Uzun süreli kullanımda olağan yıpranmadır; yalnızca kısa kullanımda olağan dışı kirletme ispatlanırsa makul kesinti gündeme gelebilir |
Her hâlde ispat yükü ev sahibindedir: giriş ve çıkış tespitleri, tarihli fotoğraflar, fatura ve ustalık makbuzlarıyla kesintinin gerekçesi ortaya konmalıdır.
İade Süreci ve Ev Sahibi Ödemezse
Kiralanan, anahtar teslimiyle ve borçsuz şekilde iade edildiğinde depozitonun iadesi muaccel olur. Kanun, ev sahibinin kiracının dönmesinden itibaren üç ay içinde dava veya icra takibi başlatmaması hâlinde bankadaki güvencenin kiracıya iadesini öngörür. İade edilmiyorsa sırasıyla: noterden ihtarname → ilamsız icra takibi → itiraz hâlinde itirazın iptali/alacak davası. Parasal sınıra göre uyuşmazlık tüketici hakem heyetine değil genel mahkemeye gider; kira ilişkisinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
İspat İçin Altın Kurallar
- Girişte ve çıkışta tarihli fotoğraf/video çekin; mümkünse teslim tutanağı imzalayın.
- Anahtar teslimini yazılı belgeleyin; tanık huzurunda teslim edin veya kargo/noter yoluyla teslim tutanağı oluşturun.
- Depozitoyu banka kanalıyla ve açıklamalı gönderin: “depozito bedeli” ibaresi ileride tek başına ispat sağlar.
- Son ay “depozitodan düşün, kira ödemeyeyim” uygulaması hukuken riskli olup temerrüde düşürebilir; yazılı mutabakat olmadan önerilmez.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi “Boya parası” kesebilir mi?
Uzun süreli kullanımda boya-badana olağan yıpranmadır ve kural olarak kesilemez. Kısa süreli kullanımda duvarların olağan dışı kirletildiği ispatlanırsa makul kesinti gündeme gelebilir.
Depozito kirayla otomatik güncellenir mi?
Hayır; verilen tutar neyse iade edilecek olan da odur (dövizde aynı döviz cinsi). Yeni dönemde artış ancak tarafların anlaşmasıyla olur.
Ne kadar sürede dava açabilirim?
Depozito alacağı kural olarak beş yıllık zamanaşımına tabidir; yine de çıkıştan sonra bekletmeden ihtar ve takip başlatmak ispat kolaylığı sağlar.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgelerinizle birlikte hukuki danışmanlık almanız önerilir.
İlgili İçerikler
- Kira ilişkisinin başında ödenen aracılık bedelinin sınırı için emlakçı komisyonunun yasal tavanı ve fazla ödemenin geri alınması.
- Kiracı tahliyesi: ev sahibi hangi hâllerde tahliye isteyebilir?
Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat
Yayın tarihi: 24.07.2026 · Son güncelleme: 19.08.2026
Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr