Gayrimenkul ve Kira Hukukunda İspat Külfeti
Gayrimenkul, kira ve inşaat hukuku, mülkiyet hakkının en dinamik yaşandığı ve taraflar arası ekonomik çıkarların en sert çatıştığı hukuk disiplinleridir. Özel hukukun temeli olan “sözleşme serbestisi” ile Anayasal bir güvence olan “mülkiyet hakkının korunması”, bu alandaki yargısal içtihatların ana eksenini oluşturur. Bu yazı dizisinde incelediğimiz Yargıtay’ın en güncel 2025 tarihli dört emsal kararı, bu eksendeki dengenin nasıl kurulduğunu, hak kayıplarının önlenmesi için ispat yükünün kime düştüğünü ve yargı yolunun nasıl şekillendiğini net bir şekilde ortaya koymaktadır.
Bu makalede, ele aldığımız dört kararı “şekil şartları”, “sözleşmeye müdahale (uyarlama)”, “teslim/ispat” ve “idarenin mülkiyete müdahalesi” başlıkları altında sentezliyoruz.
Kısa Cevap
Gayrimenkul, kira ve inşaat uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen üç şey vardır: şekil şartına uyulup uyulmadığı, riskin sözleşme kurulurken doğru dağıtılıp dağıtılmadığı ve olguların yazılı delille ispatlanabilir olup olmadığı. Bu sentez dört ekseni bir araya getirir: taşınmaz satış vaadinde resmî şekil zorunluluğu ve elbirliği mülkiyetinin doğurduğu husumet sorunu, kira sözleşmelerinde ahde vefa ilkesi ile TBK m. 138 uyarlamasının dar sınırları, arsa payı karşılığı inşaatta teslimin ispatı ve gecikme tazminatı, son olarak imar kısıtlamalarının kamulaştırmasız el atmaya dönüşmesi. Dördünde de zayıf halka aynıdır: sözleşme anında ihmal edilen bir belge, yıllar sonra davayı kaybettirir.
1. Sözleşmenin Kurulmasında Şekil Şartı ve Mülkiyet Rejiminin Etkisi
Gayrimenkul devri ve mülkiyet hakları söz konusu olduğunda, hukuki güvenlik ilkesi gereği sıkı şekil şartları aranır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri: Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin (E. 2025/3923, K. 2025/3976) kararında vurgulandığı üzere, bu sözleşmelerin geçerliliği noter huzurunda “düzenleme şeklinde” (resmî şekilde) yapılmalarına bağlıdır. Ancak sadece şekil şartına uyulması yeterli değildir; devri vaat edilen taşınmazın hukuki durumu da (örneğin elbirliği mülkiyetine tabi olması) davanın dinlenebilirliğini doğrudan etkiler. Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmeden, geçerli bir satış vaadi sözleşmesi olsa dahi, üçüncü kişi lehine ifa (tapu iptal ve tescil) talep edilemez. Bu durum, mülkiyet rejimlerinin sözleşmesel taahhütlere üstünlüğünü ve dava şartı niteliğini göstermektedir.
2. Ahde Vefa (Söze Bağlılık) İlkesi ve Sözleşmenin Uyarlanması
Sözleşme kurulduktan sonra ekonomik koşulların değişmesi, kiralayan ve kiracı arasındaki dengeyi bozabilir.
Kira bedelinin uyarlanması: Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin (E. 2025/1295, K. 2025/4792) kararında, TBK m. 138’de düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” kurumunun çok dar yorumlandığı görülmektedir. Özellikle tacirler (şirketler) açısından, döviz kurlarındaki dalgalanmalar veya enflasyonist süreçler, Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK m. 18/2) “basiretli iş adamı gibi davranma” yükümlülüğü çerçevesinde öngörülebilir riskler olarak kabul edilmektedir. Bu karar, “ahde vefa” ilkesinin kural, “uyarlama”nın ise istisna olduğunu ve her ekonomik krizin sözleşmeye müdahale hakkı vermeyeceğini güçlü bir şekilde teyit etmektedir.
3. İnşaat Sözleşmelerinde Teslim Olgusu ve İspat Yükü
Borcun ifa edilmesi (teslim) anı, birçok hakkın (gecikme tazminatı, ayıp ihbar süreleri vb.) doğumu veya sona ermesi açısından kritiktir.
Arsa payı karşılığı inşaat: Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin (E. 2025/282, K. 2025/4510) kararında, yüklenicinin (müteahhidin) inşaatı süresinde teslim ettiğini ispat yükü altında olduğu belirtilmiştir. Teslim olgusunun sadece iskan belgesi (yapı kullanma izin belgesi) ile değil, taraflar arasında imzalanacak “teslim tutanağı” veya fiili kullanımın kesin delilleriyle ispatlanması gerekir. Yüklenicinin eksik veya ayıplı ifası durumunda, arsa sahibinin gecikme (kira) tazminatı ve eksik/ayıplı iş bedeli talep etme hakkı mahkemelerce rayiç bedeller üzerinden korunmaktadır.
4. İdarenin Mülkiyete Müdahalesi: Hukuki ve Fiili El Atma
Mülkiyet hakkı, sadece özel kişiler arası sözleşmelerde değil, idarenin kamu gücü işlemlerine karşı da korunmalıdır.
Kamulaştırmasız el atma: Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin (E. 2024/11736, K. 2025/11301) kararı, idarelerin imar planlarıyla getirdiği kısıtlamaların sınırlarını çizmektedir. Taşınmazın imar planında “resmi kurum alanı” olarak ayrılmasına rağmen on yıllarca (karara konu olayda 30 yıl) kamulaştırılmaması, malikin tasarruf yetkisini süresiz dondurduğu için “hukuki el atmanın fiili el atmaya dönüştüğü” kabul edilmiştir. Bu içtihat, idarenin pasif eylemsizliğinin de haksız fiil (kamulaştırmasız el atma) sayılarak adli yargıda emsal bedel üzerinden tazminata konu edilebileceğini ve mülkiyet hakkının özünün korunduğunu göstermektedir.
| Uyuşmazlık | İspat yükü kimde? | Yargı yolu / talep | Davayı kurtaran belge |
|---|---|---|---|
| Taşınmaz satış vaadi | Geçerli sözleşmeyi ileri süren vaat alacaklısı | Tapu iptal ve tescil (TMK m. 716); elbirliği mülkiyetinde önce ortaklığın giderilmesi | Noterde düzenleme şeklinde sözleşme; taşınmazın fiilen teslim edildiğini gösteren delil |
| Kira bedelinin uyarlanması | Uyarlama isteyen taraf | Uyarlama davası (TBK m. 138) — istisnai ve dar yorumlanır | Öngörülemezliği ortaya koyan olguların dava dilekçesinde eksiksiz gösterilmesi (HMK m. 141) |
| Arsa payı karşılığı inşaat | Teslimi ileri süren yüklenici | Gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı iş bedeli | Teslim tutanağı — iskân belgesi tek başına yetmez |
| İmar kısıtlaması / kamulaştırmasız el atma | Malik: kısıtlamanın süresi ve tasarruf yetkisinin dondurulduğu | Adli yargıda emsal bedel üzerinden tazminat | İmar planı kaydı ve kısıtlamanın uzun süredir devam ettiğini gösteren belgeler |
Genel Değerlendirme
Gayrimenkul ve inşaat uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen dört nokta şöyle özetlenebilir:
- Şekil şartlarına sıkı sıkıya uymak — satış vaatlerinin resmî şekilde yapılması.
- Ticari riskleri sözleşme anında doğru yönetmek — kira sözleşmelerinde basiretli tacir yükümlülüğü.
- Olguları yazılı delillerle ispatlamak — inşaat teslimlerinin tutanağa bağlanması.
- İdarenin mülkiyet ihlallerine karşı doğru yargı yoluna başvurmak — uzun süreli imar kısıtlamalarında adli yargıda bedel davası.
Yargıtay’ın 2025 tarihli bu dört emsal kararı, bu dört temel prensibin uygulamadaki en net yansımalarıdır.
Dayanaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 29, m. 138, m. 146, m. 237
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2, m. 677, m. 701, m. 706, m. 716
- 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m. 18/2
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/3923, K. 2025/3976
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1295, K. 2025/4792
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/282, K. 2025/4510
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/11736, K. 2025/11301
İlgili yazılar
- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Resmî Şekil Şartı, Zamanaşımı ve Elbirliği Mülkiyeti Engeli
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Eksik İfa, Teslimin İspatı ve Gecikme Tazminatı
- Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Aşırı İfa Güçlüğü (TBK m. 138) Nedeniyle Uyarlama
- İmar Planı Kısıtlamalarında Hukuki El Atmanın Fiili El Atmaya Dönüşmesi ve Yargı Yolu
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi neden resmî şekilde yapılmalıdır?
Şekil şartı geçerlilik şartıdır; resmî şekilde (noterde) düzenlenmemiş satış vaadi hüküm doğurmaz. Taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabiyse ayrıca husumetin doğru yöneltilmesi, yani tüm ortakların davaya dahil edilmesi gerekir.
Kira sözleşmesine mahkeme müdahale eder mi?
Kural ahde vefadır. TBK m.138 uyarınca uyarlama ancak sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ifayı aşırı güçleştirmesi hâlinde ve dar sınırlar içinde mümkündür.
Bu dört uyuşmazlığın ortak zayıf halkası nedir?
Sözleşme anında ihmal edilen belge. Şekil şartına uyulmaması, riskin sözleşmede dağıtılmaması veya teslim ile ödemenin yazılı delille kayıt altına alınmaması, yıllar sonra açılan davanın kaybedilmesine yol açar.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilir; buradaki açıklamalardan hareketle işlem yapılmadan önce dosyanın incelenmesi gerekir.
Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.2
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.677
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.701
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.716
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.29
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.146
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237
- 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.18
- Yargıtay 7. HD, E.2025/3923, K.2025/3976
- Yargıtay 3. HD, E.2025/1295, K.2025/4792
- Yargıtay 6. HD, E.2025/282, K.2025/4510
- Yargıtay 5. HD, E.2024/11736, K.2025/11301
Yayın tarihi: 14.08.2026 · Son güncelleme: 15.08.2026
Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · +90 534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr