Ortaklığın Giderilmesinde Mirasçıya Öncelikli Artırma
Babadan kalan tarlayı kardeşlerle paylaşamadınız, ortaklığın giderilmesi davası açıldı ve satış kararı çıktı. Bugüne kadar bu, taşınmazın açık artırmada üçüncü kişilere gitmesi ve aile mülkünün elden çıkması anlamına geliyordu. 12. Yargı Paketi bu tabloyu değiştirdi: miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda birinci artırma artık yalnızca mirasçılar arasında yapılıyor. Bu yazıda yeni ihale usulünü, mirasçılara tanınan önceliği ve ihale bedelini yatırmayana getirilen para cezasını açıklıyoruz.
Kısa Cevap
Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı hâllerde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. 7589 sayılı Kanunun 1. maddesiyle İİK m. 114’e eklenen bu kural, aile mülkünün mirasçılar arasında kalmasına imkân tanır. Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir ve usul bir defaya mahsustur. Ayrıca ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası getirildi. Kurallar, yürürlükten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz.
En Kritik Şart: “Tüm Malikler Mirasçı Olmalı”
Yeni kural her ortaklığın giderilmesi dosyasına uygulanmaz. İki koşul birliktedir:
- Tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmalıdır. Paydaşlardan biri payını satın almış veya bağış yoluyla edinmişse şart gerçekleşmez.
- Mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır. Mirasçılardan biri payını üçüncü kişiye devretmişse bu usul uygulanamaz.
Bu iki koşul, düzenlemenin amacını açıklar: kanun koyucu, aile içinde kalmış ve dışarıya açılmamış miras mülkünü korumayı amaçlamıştır. Paydaşlardan birinin payını dışarıya satması, bu korumayı ortadan kaldırır.
Kural yalnızca taşınmazlar bakımından öngörülmüştür; taşınırlar kapsam dışındadır.
Birinci Artırmada Yüzde Yüz Kuralı
Olağan açık artırmalarda teklifin, malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından hangisi fazlaysa onu ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir (İİK m. 114/7-8).
Mirasçılar arası birinci artırmada bu eşik yükseltilmiştir:
| Artırma | Asgari teklif eşiği |
|---|---|
| Mirasçılar arası birinci artırma | Muhammen kıymetin %100’ü |
| İkinci artırma | Muhammen kıymetin %50’si (+ rüçhanlı alacaklar ve masraflar karşılaştırması) |
Yüzde yüz eşiği, mirasçıya tanınan önceliğin karşılığıdır: taşınmazı ailede tutmak isteyen mirasçı, bunun için gerçek değerini ödemek durumundadır. Bu eşik sağlanamazsa birinci artırma sonuçsuz kalır ve ikinci artırma herkese açık olarak, olağan şartlarda yapılır.
Kanun ayrıca usulün bir defaya mahsus uygulanacağını belirtir; aynı dosyada mirasçılara ikinci bir öncelikli artırma hakkı tanınmaz.
Teminat Kuralında Değişiklik: Paydaş Muafiyeti Kaldırıldı
İİK m. 114/7’nin (6) numaralı bendi de değiştirildi. Eski metinde hem satış talep eden alacaklı hem de ortaklığın giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibi, alacağının veya ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar teminattan muaftı.
Yeni metinde pay sahibine ilişkin ibare çıkarılmıştır; muafiyet yalnızca satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı bakımından korunmuştur. Buna karşılık yeni bir muafiyet eklenmiştir: açık artırmalarda Hazine teminat göstermekten muaftır.
Bu, mirasçılar arası artırmaya katılacak paydaşların muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminat yatırması gerektiği anlamına gelir. Artırmaya hazırlanırken bu tutarın önceden hesaplanması gerekir.
İhale Bedelini Yatırmayana Yüzde Beş İdari Para Cezası
Değişikliğin en caydırıcı bölümü (9) numaralı benttedir. Eski metin tek cümleden ibaretti: bedeli yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez, satış masraflarından düşülerek hak sahiplerine ödenirdi.
Yeni metin dört ayrı durum düzenliyor:
- Genel kural: Teminat iade edilmez; önce satış masraflarından mahsup edilir, kalan miktar icra dosyalarında alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödenir.
- Bedeli yatırmayan, satış isteyen alacaklıysa: Muhammen bedelin yüzde onu kendi alacağından mahsup edilir; bu satış için yapılan masraf kendi üzerinde bırakılır ve borçluya yüklenmez.
- Ortaklığın giderilmesinde: Teminat iade edilmez, satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşsa, teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.
- Yeni yaptırım: Bedeli süresinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Cezayı satışı yapan icra dairesi veya satış memuru verir ve ceza, 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilmek üzere tahsil dairesine bildirilir.
Bu, ihaleye ciddiyetsiz katılımı hedefleyen doğrudan bir mali yaptırımdır. Yüksek teklif verip bedeli yatırmayarak satışı sürüncemede bırakma pratiğine karşı, teminat kaybının yanına ayrıca idari para cezası eklenmiştir.
Örneğin muhammen kıymeti 2.000.000 TL olan bir taşınmaza 3.000.000 TL teklif verip bedeli yatırmayan alıcı, hem 200.000 TL’lik teminatını kaybeder hem de 150.000 TL idari para cezasıyla karşılaşır.
İhale Bedelinin Ödeme Süresi ve Diğer Kurallar
Değişmeyen kurallar da hatırlanmalıdır. İhale alıcısı satış bedelinin tamamını, ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde icra dairesi hesabına ödemek zorundadır.
Artırmaya katılmak için mahcuzun kıymetinin yüzde onu oranında teminat yatırılır; nakit teminat en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar, teminat mektubu ise önceki iş günü mesai bitimine kadar verilmelidir.
Asgari ihale bedeli teklif edilmediği için ihale yapılamazsa veya en yüksek teklif veren bedeli yatırmadığı için ihale iptal edilirse, ikinci artırma ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde tekrar yapılır.
Hangi Dosyalara Uygulanacak?
Geçici madde 1’in birinci fıkrası nettir:
İİK m. 114’te yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Bu açık artırmalar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.
Belirleyici olan dava tarihi veya satış kararı tarihi değil, ilan tarihidir. 31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış bir artırmada eski usul, sonra ilan edilen artırmalarda yeni usul uygulanır.
Aynı geçiş kuralı, vesayet altındaki kişiye ait malların satışı bakımından TMK m. 440 ve 444’te yapılan değişiklikler için de geçerlidir (geçici m. 1/5).
Uygulamada Ne Yapmalı?
Tapu ve veraset kayıtlarını baştan kontrol edin. Yeni usulün uygulanabilmesi tüm paydaşların mirasçı olmasına bağlı olduğundan, paydaşlardan birinin payını devredip devretmediği belirleyicidir. Bu, satış memurluğuna dosyanın başında bildirilmelidir.
Muhammen kıymete itiraz süresini kaçırmayın. Mirasçılar arası artırmada eşik muhammen kıymetin yüzde yüzü olduğu için, kıymet takdiri doğrudan artırmaya katılabilme kapasitenizi belirler. Kıymet takdirine itiraz, raporun tebliğinden itibaren yapılmalıdır.
Teminatı önceden hazırlayın. Paydaş muafiyeti kaldırıldığı için artırmaya katılacak mirasçının da yüzde on teminat yatırması gerekir; bu tutar artırma süresinin bitiminden önce hesapta olmalıdır.
Ödeyemeyeceğiniz teklifi vermeyin. Yeni idari para cezası, teklif ettiğiniz bedel üzerinden hesaplandığı için yüksek ve gerçekçi olmayan teklifin maliyeti ciddidir.
Sık Sorulan Sorular
Kardeşimle ortak mirasçıyız; taşınmazı ben alabilir miyim?
Tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmişse ve dışarıdan üçüncü kişinin mülkiyet hakkı yoksa, birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır. Muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçen teklif verilmesi ve teminatın yatırılmış olması gerekir.
Paydaşlardan biri payını satmıştı; bu usul yine uygulanır mı?
Hayır. Mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunması hâlinde öncelikli artırma usulü uygulanmaz; artırma olağan şekilde yapılır.
Birinci artırmada kimse teklif vermezse ne olur?
Birinci artırma sonuçsuz kalır ve ikinci artırma yapılır. İkinci artırma herkese açıktır ve asgari eşik muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından fazla olanıdır.
İhaleyi kazandım ama parayı denkleştiremedim; ne olur?
Teminatınız iade edilmez ve ayrıca teklif ettiğiniz bedelin yüzde beşi oranında idari para cezasıyla karşılaşırsınız. Ceza 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir. Ortaklığın giderilmesinde teminat, paydaşlara payları oranında ödenir.
Satış ilanı geçen ay yapıldı; yeni kurallar bize uygulanır mı?
Hayır. Geçici m. 1/1 uyarınca 31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder.
Satış Öncesi: Aynen Taksim Önceliği Değişmedi
Bu değişiklik yalnızca satış suretiyle giderilmeye karar verildikten sonraki aşamayı düzenler. Ortaklığın giderilmesinde temel sıralama korunmuştur:
- Aynen taksim (paylaşma) önceliklidir. Taşınmaz, paydaşlar arasında bölünebiliyor ve bölünme değerinde önemli bir kayba yol açmıyorsa, mahkeme aynen taksime karar verir.
- Bölünme mümkün değilse satışa karar verilir. Yeni birinci artırma usulü ancak bu aşamada devreye girer.
- Satış, satış memurluğu eliyle elektronik satış portalında yapılır. Bu aşamada, satış bedelinden alacağını tahsil edecek takipli alacaklılar varsa icra takibi ve itirazın iptali süreçleriyle bağlantı da gündeme gelir.
Aynı geçiş kuralı ve elektronik satış altyapısı, aynı paketle vesayet altındaki kişiye ait malların satışı bakımından da benimsenmiştir; orada da belirleyici olan ilan tarihidir.
Miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda, satış aşamasına gelmeden önce aynen taksim ihtimalinin ciddi biçimde araştırılmasını talep etmek, aile mülkünün korunması bakımından ilk basamaktır. Paketin bütünü için 12. Yargı Paketi rehberine bakılabilir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesinde mirasçılara tanınan öncelikli artırma hakkı, aile mülkünün dışarıya çıkmasını engellemeyi amaçlayan ve uygulamada karşılığı olan bir düzenlemedir. Bunun bedeli, muhammen kıymetin tamamını ödeme zorunluluğudur; öncelik, taşınmazı düşük bedelle edinme hakkı değildir.
Satış aşamasındaki bir dosyanız varsa bugün atılabilecek en kritik adım, ilan tarihinin 31 Temmuz 2026’dan önce olup olmadığını tespit etmek ve mirasçılar arası artırma şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini tapu kayıtları üzerinden doğrulamaktır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.
Dayanak Mevzuat ve Kararlar
- 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu m. 114 — ihalenin yapılması ve elektronik satış
- 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun — idari para cezasının tahsili
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 642 — paylaşmanın istenmesi
- 7589 sayılı Kanun m. 1 ve geçici m. 1/1 (RG 31.07.2026, S. 33326)
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir. Öncelikli artırma usulünün uygulanıp uygulanmayacağı tapu ve veraset kayıtlarına göre belirlendiğinden, değerlendirmenin dosya üzerinden yapılması gerekir.
Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.114
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.440
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.642
- 7589 sayılı Kanun m.1
Yayın tarihi: 31.07.2026 · Son güncelleme: 31.07.2026
Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · +90 534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr