Aile İçi Tapu Devri Nasıl Yapılır?
Baba, evini oğluna devretmek ister. Tapuda “satış” yazılır, para el değiştirmez ve herkes rahatlar. Yıllar sonra miras açıldığında diğer çocuklar aynı işlemi mahkemeye taşır. Aile içi tapu devirlerinde asıl mesele devrin nasıl yapıldığı değil, hangi hukuki kalıba oturtulduğu ve bunun ölümden sonra nasıl okunacağıdır. Bu yazıda aile içi devir yollarını, tapuda hangi belgelerin arandığını ve devri sonradan çökertebilecek üç riski açıklıyoruz.
Kısa Cevap
Aile içi tapu devri de tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır; sözlü anlaşma veya adi yazılı sözleşme mülkiyeti geçirmez (TMK m. 706, Tapu K. m. 26). Devir satış, bağış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi biçiminde kurulabilir. Devredilen taşınmaz aile konutuysa diğer eşin açık rızası zorunludur (TMK m. 194). Devir gerçekte bağış olduğu hâlde tapuda satış gösterilmişse, miras açıldığında mirasçılar muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilir; ayrıca altsoya yapılan karşılıksız kazandırmalar tenkise tâbi olabilir (TMK m. 565).
Aile İçinde Taşınmaz Devrinin Yolları
- Satış: En yaygın yoldur. Bedelin gerçekten ödenmiş olması, uyuşmazlık çıktığında devri ayakta tutan asıl unsurdur.
- Bağış (bağışlama): Karşılıksız devirdir. Tapuda açıkça bağış olarak yapılır; ivazsız intikal olduğundan vergi rejimi satıştan farklıdır.
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi: Bakım karşılığı devirdir; noterde veya tapu müdürlüğünde resmî şekilde düzenlenir.
- Miras taksim sözleşmesi: Miras açıldıktan sonra mirasçılar arasında yapılır; aile içi devirle karıştırılmamalıdır.
Hangi yol seçilirse seçilsin mülkiyet, tapu müdürlüğünde düzenlenecek resmî senetle ve tescil ile geçer. Tapu dışında imzalanan “satış sözleşmesi”, “vaatname” ya da el yazısı belgeler mülkiyeti nakletmez; tescilin dayanağındaki işlem sakatsa sonuç, tapu iptali ve tescil davası olur.
| Yol | Niteliği | Başlıca risk |
|---|---|---|
| Satış | En yaygın yol; bedelin gerçekten ödenmiş olması devri ayakta tutan asıl unsurdur | Bedel ödenmemişse gizli bağış sayılıp muris muvazaası gündeme gelir |
| Bağış | Karşılıksız devir; tapuda açıkça bağış olarak yapılır. İvazsız intikal olduğundan vergi rejimi satıştan farklıdır | Saklı payı zedeliyorsa tenkise tâbidir (TMK m.565) |
| Ölünceye kadar bakma sözleşmesi | Bakım karşılığı devir; noterde veya tapu müdürlüğünde resmî şekilde düzenlenir | Bakım fiilen yapılmıyorsa bağışı gizleyen görüntü sayılabilir |
| Miras taksim sözleşmesi | Miras açıldıktan sonra mirasçılar arasında yapılır | Aile içi devirle karıştırılmamalıdır |
| Ortak kural | Hangi yol seçilirse seçilsin mülkiyet, tapu müdürlüğünde resmî senetle ve tescille geçer (TMK m.706, Tapu K. m.26). Tapu dışında imzalanan satış sözleşmesi, vaatname veya el yazısı belge mülkiyeti nakletmez | |
Tapuda Aranan Belgeler ve Eşin Rızası
Devir için tarafların kimlikleri, taşınmazın tapu bilgileri, zorunlu deprem sigortası ve belediyeden alınan emlak vergisi değeri (rayiç) belgesi istenir. Aile içi devirlerde iki nokta özellikle gözden kaçar:
Aile konutu şerhi ve eş rızası. TMK m. 194 uyarınca eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez. Tapuda şerh bulunmasa dahi konutun aile konutu niteliği taşıdığı sonradan ileri sürülebilir; bu nedenle rıza beyanının tapu işlem dosyasına girmesi güvenlidir.
Ehliyet ve temsil. Devreden yaşlı ya da hastaysa, işlem tarihinde fiil ehliyetinin bulunup bulunmadığı sonraki davaların ilk tartışma konusudur. Vesayet altındaki kişinin taşınmazının devri, ayrıca vesayet makamının izni ile mümkündür.
Birinci Risk: Muris Muvazaası
Aile içi devirlerin en bilinen sonucu budur. Davanın şartları, ispat ölçütleri ve kimlerin dava açabileceği için muris muvazaası tapu iptal ve tescil davası rehberimize bakabilirsiniz. Mirasbırakan gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için tapuda satış ya da ölünceye kadar bakma olarak göstermişse, görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradesine uymadığı için geçersizdir; gizli bağış sözleşmesi de resmî şekil şartını taşımadığından ayakta kalmaz.
Bunun sonucu ağırdır: saklı pay sahibi olsun olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmî sözleşmenin muvazaa nedeniyle geçersizliğini ve tapu kaydının iptalini isteyebilir. Bu davanın ayrıntıları için muris muvazaası ve mirastan mal kaçırma konusundaki değerlendirmeye bakılabilir.
İkinci Risk: Tenkis
Devir gerçek bir satış olsa bile tehlike bitmez. TMK m. 565 uyarınca mirasbırakanın geri verilmemek kaydıyla altsoyuna malvarlığı devri veya borçtan kurtarma yoluyla yaptığı kazandırmalar, alışılmışın dışında verilen çeyiz ve kuruluş sermayesi, ölümünden önceki bir yıl içinde âdet üzere verilen hediyeler dışındaki bağışlamalar ve saklı pay kurallarını etkisiz kılmak amacıyla yapıldığı açık olan kazandırmalar tenkise tâbidir.
Yani muvazaa ispatlanamasa dahi saklı payı zedelenen mirasçı saklı pay ve tenkis davası yoluyla payını isteyebilir.
| Ölçüt | Neye bakılır | |
|---|---|---|
| Makul ve haklı neden | Mirasbırakanın sözleşme yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı — borç ödeme, bakım ihtiyacı, sağlık gideri gibi | |
| Devralanın alım gücü | Gelir, kredi kullanımı, birikim; devralanın taşınmazı satın alabilecek durumda olup olmadığı | |
| Bedel farkı | Tapuda gösterilen satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark. Aşırı oransızlık tek başına muvazaanın kanıtı değildir (1. HD, E.2019/1968, K.2019/2882) | |
| Taraflar arasındaki beşerî ilişki | Mirasbırakan ile devralan arasındaki yakınlık, bakım ve destek ilişkisi | |
| Yöresel ve toplumsal veriler | Ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimler, olayların olağan akışı | |
| Diğer malvarlığı | Mirasbırakanın mal kaçırma niyeti olsaydı diğer taşınmazlarını da devredip devretmeyeceği | |
| Ödeme ve ibra belgeleri | Payına karşılık menfaat elde ettiği ibranameyle sabit olan mirasçının iddiası zayıflar (1. HD, E.2025/4709, K.2026/2921) | |
| Değerlendirme biçimi | Ölçütler tek tek değil, bir arada değerlendirilir. Soyut tanık beyanı muvazaanın ispatı için yeterli görülmez. Dayanak: 01.04.1974 t. ve 1/2 s. İçtihadı Birleştirme Kararı | |
Üçüncü Risk: Bedelin İspatlanamaması
Aile içi satışlarda bedel çoğu zaman elden verilir ya da hiç ödenmez. Uyuşmazlık çıktığında ise ispat yükü, devrin gerçek olduğunu savunan tarafa döner. Bu nedenle:
- Bedel banka kanalıyla ödenmeli, açıklama alanına taşınmaz bilgisi yazılmalıdır.
- Devralanın satın alma gücü belgelenebilir olmalıdır (gelir, kredi, birikim).
- Devredenin satış yapmakta haklı ve makul bir nedeni varsa (borç ödeme, bakım ihtiyacı, sağlık gideri) bu neden belgelenmelidir.
Yargıtay Ne Diyor?
Muvazaa iddiası hangi ölçütlerle incelenir? Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2013/4120, K. 2013/6914, T. 06.05.2013 kararında; muris muvazaasının nispi muvazaa türü olduğunu, mirasbırakanın gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi görüntüsüyle devrettiğini, 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca görünürdeki sözleşmenin gerçek iradeye uymadığını ve gizli bağışın TMK m. 706, mülga BK m. 237 (TBK m. 288) ve Tapu Kanunu m. 26’daki şekil şartlarından yoksun olduğunu belirtmiştir. Kararda gerçek iradenin tespitinde; ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimler, olayların olağan akışı, mirasbırakanın sözleşme yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalının alım gücü, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark ve taraflar arasındaki beşeri ilişki ölçütlerinden yararlanılması gerektiği vurgulanmış; somut olayda muvazaa kanıtlanamadığı için kabul kararı oy birliğiyle bozulmuştur.
Aşırı ucuz satış tek başına yetmez. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2019/1968, K. 2019/2882, T. 30.04.2019 kararına konu olayda mirasbırakan, ikinci eşine pay devretmiştir. Daire; davacı tanıklarının beyanlarının soyut kaldığını, davalı tanıklarının murisin borcunun eş tarafından ödendiğini ve taşınmazın bunun karşılığında devredildiğini anlattığını, mal kaçırmayı gerektirecek bir nedenin ortaya konulmadığını, mirasbırakanın böyle bir niyeti olsaydı diğer taşınmazlarını da devredebileceğini belirtmiş ve tapuda gösterilen satış bedeli ile gerçek değer arasındaki aşırı oransızlığın tek başına muvazaanın kanıtı olmadığını ifade etmiştir. Ret kararı oy birliğiyle onanmıştır.
Payına karşılık menfaat alan mirasçının iddiası zayıflar. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2025/4709, K. 2026/2921, T. 13.04.2026 kararında; 1988’de satış yoluyla yapılan devre karşı açılan tapu iptali davasında, davacının satıştan haberdar olduğu ve dosyadaki noter onaylı ile adi yazılı ibranamelerle miras payına karşılık menfaat elde ettiği kabul edilerek verilen ret kararı oy birliğiyle onanmıştır. Karar, aile içi devirlerde yapılan ödeme ve ibra belgelerinin uzun yıllar sonra dahi belirleyici olabildiğini göstermektedir.
Uygulamada Ne Yapmalı?
- Devrin gerçek amacını baştan seçin. Bağış yapılacaksa tapuda bağış olarak yapılmalıdır; satış görüntüsü riski büyütür.
- Bedeli banka üzerinden ödeyin. Elden ödeme, yıllar sonra ispatı en zor unsurdur.
- Devralanın alım gücünü belgeleyin. Gelir belgesi, kredi kullanımı ve birikim kayıtları saklanmalıdır.
- Aile konutunda eş rızasını alın. Şerh bulunmasa bile rıza beyanı işlem dosyasına konulmalıdır.
- Sağlık durumunu belgeleyin. İleri yaşta veya hastalık döneminde yapılacak devirlerde işlem tarihli sağlık raporu ehliyet tartışmasını önler.
- Devrin makul nedenini yazılı hâle getirin. Bakım, borç ödeme ya da gider karşılama gibi nedenler belgelenmelidir.
- Diğer mirasçıları dışlamayın. Payına karşılık ödeme yapılmışsa ibraname düzenlenmesi sonraki davaların yönünü değiştirir.
- Vesayet ve temsil kurallarını atlamayın. Vasi veya kayyım eliyle yapılacak devirlerde vesayet makamının izni aranır.
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesini gerçekten uygulayın. Bakım fiilen yapılmıyorsa sözleşme muvazaa tartışmasına açılır.
- Tenkis hesabını önceden yapın. Saklı pay zedeleniyorsa devir ayakta kalsa bile mirasçının parasal talebi doğabilir.
Sık Sorulan Sorular
Aile içinde tapu devri noterde yapılabilir mi? Mülkiyeti geçiren devir tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Noterde düzenlenen belgeler tek başına mülkiyeti nakletmez.
Babam evi bana satış gösterip devretti, sorun olur mu? Gerçekte bedel ödenmemişse işlem gizli bağış sayılabilir ve miras açıldığında mirasçılar tapu iptali isteyebilir.
Diğer mirasçılar devri her zaman iptal ettirebilir mi? Hayır. Muvazaayı ileri süren taraf bunu ispatlamak zorundadır; aşırı düşük satış bedeli tek başına yeterli sayılmamaktadır.
Eşimin üzerindeki evi bana devretmesi için benim rızam yeterli mi? Devredilen taşınmaz aile konutu ise devri yapan eşin değil, diğer eşin açık rızası aranır.
Bağış yoluyla devirde tenkis riski var mı? Vardır. TMK m. 565’te sayılan karşılıksız kazandırmalar saklı payı zedelediği ölçüde tenkise tâbidir.
Devirden sonra ne kadar süreyle dava açılabilir? Muris muvazaası iddiası miras açıldıktan sonra ileri sürülür ve bu dava bakımından hak düşürücü süre öngörülmemiştir; tenkis ise ayrı süre kurallarına tâbidir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi daha mı güvenli? Bakım fiilen yerine getirildiği ve belgelendiği ölçüde güçlüdür; aksi hâlde bağışı gizleyen bir görüntü olarak değerlendirilebilir.
Sonuç
Aile içi tapu devrinde işlem tapuda birkaç dakikada biter; sonuçları ise miras açıldığında ortaya çıkar. Yargıtay’ın çizgisi iki yönlüdür: bir yandan gerçekte bağış olan satışlar muvazaa nedeniyle geçersiz sayılmakta, diğer yandan soyut tanık beyanı ya da yalnızca düşük satış bedeli muvazaanın ispatı için yeterli görülmemektedir.
Bu nedenle belirleyici olan, devrin hangi belgelerle desteklendiğidir: ödemenin banka kaydı, devralanın alım gücü, devredenin makul nedeni ve varsa diğer mirasçılara yapılan ödemeler. Devir bağış olarak düşünülüyorsa bunu gizlemek yerine açıkça bağış yapmak, hem vergi hem de dava riskini öngörülebilir kılar. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.
Dayanak Mevzuat ve Kararlar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706 — taşınmaz mülkiyetinin devrinde resmî şekil
- 4721 sayılı Kanun m. 194 — aile konutu ve diğer eşin açık rızası
- 4721 sayılı Kanun m. 565 — tenkise tâbi karşılıksız kazandırmalar
- 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 — resmî senet
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 288 — taşınmaz bağışı sözü verme (mülga 818 s.K. m. 237)
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 01.04.1974, E. 1974/1, K. 1974/2
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2013/4120, K. 2013/6914, T. 06.05.2013
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2019/1968, K. 2019/2882, T. 30.04.2019
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2025/4709, K. 2026/2921, T. 13.04.2026
Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat
- 2644 sayılı Kanun m.26
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.26
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.194
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.237
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.565
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.26
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.288
- 818 sayılı Kanun m.237
- Yargıtay 1. HD, E.2013/4120, K.2013/6914, T. 06.05.2013
- Yargıtay 1. HD, E.2019/1968, K.2019/2882, T. 30.04.2019
- Yargıtay 1. HD, E.2025/4709, K.2026/2921, T. 13.04.2026
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Aile içi devirlerde sonuç, işlemin biçimine ve dosyadaki belge düzenine göre değiştiğinden, tapu kaydı ve ödeme belgeleri incelenmeden değerlendirme yapılmamalıdır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.
Yayın tarihi: 21.08.2026 · Son güncelleme: 21.08.2026 Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr