Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Eksik İfa ve Gecikme

Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri, karma nitelikte ve her iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olup, uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlık türlerinden birini oluşturmaktadır. Bu uyuşmazlıkların merkezinde genellikle yüklenicinin (müteahhidin) eseri süresinde ve eksiksiz bir şekilde teslim etmemesi, buna mukabil arsa sahibinin gecikme tazminatı, eksik/ayıplı iş bedeli ve kira kaybı gibi taleplerle yargı yoluna başvurması yatmaktadır. Bu makalede, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin E. 2025/282, K. 2025/4510 sayılı güncel ve emsal nitelikteki kararı ışığında, inşaat hukukundaki teslim olgusunun ispatı ve eksik ifa durumunda arsa sahibinin hakları akademik bir perspektifle incelenmektedir.

Kısa Cevap

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde eksik ifa ile ayıplı ifa birbirinden farklıdır: eksik ifa sözleşmede kararlaştırılan bir edimin hiç yapılmamış olması, ayıplı ifa ise yapılan işin niteliksiz olmasıdır; ikisinin tabi olduğu süre ve talep rejimi de farklıdır. Gecikme (kira) tazminatı, yapının sözleşmeye uygun biçimde fiilen teslim edildiği tarihe kadar işler; bu nedenle uyuşmazlığın merkezinde çoğu zaman teslimin ispatı yer alır. Teslim olgusunu ispat yükü yüklenicidedir ve tanıkla değil, teslim tutanağı, ihtarname veya iskân belgesi gibi yazılı delillerle karşılanmalıdır.

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Teslim Borcu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmesinin bir türü olup; yüklenicinin bir inşaat (eser) meydana getirme borcu altına girdiği, arsa sahibinin ise bu esere karşılık arsa paylarının bir kısmının mülkiyetini devretme borcu altına girdiği sözleşmelerdir (TBK m. 470 vd.). Yüklenicinin en temel borcu, sözleşmeye, projeye ve fen/sanat kurallarına uygun olarak inşaatı tamamlamak ve arsa sahibine süresinde teslim etmektir.

Teslim olgusu, eserin arsa sahibinin fiili hakimiyetine bırakılması anlamına gelir ve hukuki sonuçları itibarıyla (gecikme tazminatının sona ermesi, ayıbı ihbar sürelerinin başlaması vb.) son derece kritik bir öneme sahiptir. Yargıtay yerleşik içtihatlarında, teslimin fiilen gerçekleştiğinin veya hukuken geçerli bir teslim belgesiyle ispatının zorunlu olduğunu vurgulamaktadır.

2. Eksik ve Ayıplı İfa Arasındaki İnce Çizgi

Eser sözleşmelerinde eksik iş ile ayıplı iş kavramları sıklıkla birbirine karıştırılmakla birlikte, hukuki sonuçları ve zamanaşımı süreleri bakımından farklılıklara tabidirler:
– Eksik İş (İfa): Sözleşmede veya projede yapılması kararlaştırıldığı halde yüklenici tarafından hiç yapılmayan işlerdir. Eksik işlerde arsa sahibi, 10 yıllık genel zamanaşımı süresi (TBK m. 146) içerisinde eksik iş bedelini (veya nama ifa iznini) talep edebilir.
– Ayıplı İş (İfa): Yüklenici tarafından yapılan ancak sözleşmede kararlaştırılan vasıfları taşımayan, eksik, hatalı veya dürüstlük kuralı gereği bulunması gereken özellikleri ihtiva etmeyen işlerdir. Açık ayıplarda makul sürede ihbar, gizli ayıplarda ise öğrenilir öğrenilmez ihbar şartı aranır.

İncelemeye konu kararda da görüleceği üzere, mahkemelerce yapılacak keşif ve alınacak bilirkişi raporlarında kalem kalem “eksik işlerin” ve “ayıplı işlerin” tespiti yapılıp, piyasa rayiçlerine (veya dava tarihi itibarıyla serbest piyasa fiyatlarına) göre bedelleri belirlenerek hüküm altına alınmaktadır.

3. Gecikme (Kira) Tazminatı ve Teslimin İspat Yükü

Yüklenicinin teslimde temerrüde düşmesi hâlinde, arsa sahibi Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 125. maddesi (ve eser sözleşmesine ilişkin TBK m. 473 vd.) uyarınca ifa ile birlikte gecikme tazminatı (uygulamadaki adıyla kira tazminatı) talep edebilir.

Gecikme tazminatı taleplerinde ispat yükü şu şekildedir:
1. Arsa Sahibi: Sözleşmeyi, kararlaştırılan teslim tarihini ve teslimin yapılmadığını (gecikmeyi) ileri sürer.
2. Yüklenici: Teslimin süresinde yapıldığını yasal ve geçerli delillerle ispatla mükelleftir. İskan (yapı kullanma izin) belgesinin alınmış olması, tek başına hukuki veya fiili teslim anlamına gelmeyebilir. Taraflar arasında imzalanmış bir teslim tutanağı, teslimin en güçlü ispat aracıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2025/282 K. 2025/4510 sayılı kararında, yüklenici teslim tutanağı sunamamış; yalnızca iskan belgesi ve su/elektrik aboneliklerine dayanmıştır. Ancak mahkeme, bu fiili kullanım belirtilerini dikkate alarak teslim tarihini tespit etmiş, gecikilen aylar için gecikme (kira) tazminatına hükmetmiş ve Yargıtay bu durumu yerinde bularak onamıştır.

4. Emsal Kararın Analizi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/282, K. 2025/4510

Söz konusu uyuşmazlıkta davacı arsa sahipleri, yüklenici şirket ve yetkilisine karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı olarak;
– Gecikme tazminatı (kira kaybı),
– Eksik iş bedeli,
– Ayıplı iş bedelinin tahsilini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi; davanın kısmen kabulüne karar vererek belirlenen eksik ve ayıplı iş bedeli ile gecikme tazminatının (davalı şirket yönünden) tahsiline hükmetmiş, şirket yetkilisi gerçek kişi yönünden ise husumet yokluğundan reddine karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurularını esastan reddetmiş, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ise kararı usul ve kanuna uygun bularak onamıştır.

Kararın bize gösterdiği en temel prensip şudur: Yüklenicinin şahsi veya tüzel kişilik perdesine sığınarak sözleşmeden doğan teslim borcunu askıya alması himaye görmez. Eksik iş bedelleri mahalli rayiçler üzerinden, gecikme tazminatı ise sözleşmedeki şartlar veya emsal kira bedelleri üzerinden arsa sahibine ödenmek zorundadır.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuki öngörülebilirliğin ve sözleşme tasarımı ile ispat enstrümanlarının (teslim tutanağı, ihtarname, ihbar vb.) büyük önem taşıdığı uyuşmazlık alanlarıdır. Yüklenicilerin teslim olgusunu yazılı belgeye bağlamaları, arsa sahiplerinin ise gecikme veya eksik/ayıplı iş durumunda vakit kaybetmeksizin delil tespiti yaptırarak yargı yoluna başvurmaları hak kayıplarını önleyecektir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin anılan içtihadı, bu dengeyi arsa sahibi lehine dürüstlük kuralı çerçevesinde koruyan istikrarlı uygulamanın güçlü bir yansımasıdır.

Avukat Şerafettin KAYA
(Kocaeli Barosu, Sicil: 2219)

Ek: Emsal Yargıtay Kararı Tam Metni

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/282, K. 2025/4510, Tarih: 11.09.2025

“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/761 Esas, 2024/782 Karar
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Çanakkale 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/498 Esas, 2023/522 Karar

Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı şirket arasında 02.04.2015 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, inşaatın süresinde teslim edilmediğini, sözleşmede kararlaştırılan şartlara aykırı olarak eksik ve kusurlu ifada bulunulduğunu, sözleşmeye göre 30.07.2016 tarihinde teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerin fiilen ancak 2017 yılı Ekim ayında eksik olarak teslim alınabildiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik;
Eksik iş bedelleri için 10.000,00 TL, gecikme tazminatı için 10.000,00 TL olmak üzere toplam 20.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle talebini 233.155,50 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP
Davalılar vekili, davalı gerçek kişi … yönünden husumet itirazında bulunmuş, şirket yönünden ise teslimin süresinde yapıldığını, davacıların bağımsız bölümleri 2016 yılında fiilen kullanmaya başladıklarını, aboneliklerin alındığını, iskan ruhsatının geç alınmasının davacılardan kaynaklandığını, eksik ve kusurlu iş iddialarının gerçeği yansıtmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı … yönünden davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine; davalı şirket yönünden ise benimsenen bilirkişi raporuna göre teslimdeki gecikme, eksik ve ayıplı işlerin varlığı kanıtlandığından davanın kısmen kabulü ile toplam 214.500,00 TL (Gecikme tazminatı ile eksik/ayıplı iş bedeli) alacağın dava ve ıslah tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı şirketten tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya, delillerin değerlendirilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığına kanaat getirilerek her iki tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Eksik ifa ile ayıplı ifa arasındaki fark nedir?

Eksik ifa, sözleşmede kararlaştırılan bir edimin hiç yapılmamış olmasıdır; ayıplı ifa ise yapılan işin niteliksiz olmasıdır. İkisi farklı süre ve talep rejimine tabi olduğundan, dava dilekçesinde talebin doğru nitelendirilmesi belirleyicidir.

Teslim gerçekleştiğini kim ispatlamak zorundadır?

Eseri teslim ettiğini ileri süren yüklenicidir. Teslim olgusu tutanak, yapı kullanma izni, anahtar teslim belgesi veya fiilî kullanımı gösteren kayıtlarla ortaya konmalıdır; ispat edilemeyen teslim, gecikme tazminatının işlemeye devam etmesi sonucunu doğurur.

Arsa sahibi hangi talepleri ileri sürebilir?

Teslimin süresinde yapılmaması hâlinde gecikme tazminatı (kira kaybı), eksik veya ayıplı işler bakımından ise bedelin indirilmesi ya da giderim bedeli talep edilebilir. Bu talepler bilirkişi incelemesiyle hesaplanır.

V. TEMYİZ
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesi neticesinde;
1. Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı iş bedellerinin tahsili istemine ilişkindir.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup taraf vekillerinin temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
11.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.125
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.146
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.470
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.473
• Yargıtay 6. HD, E.2025/282, K.2025/4510, T. 11.09.2025

Yayın tarihi: 10.08.2026 · Son güncelleme: 15.08.2026

Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · +90 534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr