Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Süreç ve Satış Aşaması

Dava Açmadan Önce: Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s. Kanun m.18/B, 7445 s. Kanun ile eklendi). Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa, herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir; anlaşma sağlanamazsa son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Ayrıntı için dava şartı (zorunlu) arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.

Dava Ne İşe Yarar?

Mirasla ya da birlikte alımla oluşan paylı/elbirliği mülkiyetinde ortaklar taşınmazın kullanımında veya satışında anlaşamayabilir. Ortaklığın giderilmesi davası, birlikte mülkiyeti sona erdirip her ortağın hakkını bağımsız bölüm ya da para olarak almasını sağlayan bir yoldur. Hâkim ortaklığın devamına karar veremez; bu nedenle dava, ortaklığı mutlaka sona erdiren bir yol olarak kurgulanmıştır.

Aynen Taksim Mümkün mü?

Öncelik bölüşmededir: taşınmaz; imar mevzuatına uygun şekilde, değer kaybına yol açmadan paydaş sayısınca parçaya ayrılabiliyorsa hâkim aynen taksime karar verir ve gerekirse denkleştirme parası öngörür. Tek daire, küçük parseller ve bölünmesi imarca mümkün olmayan taşınmazlarda taksim çoğu kez mümkün olmaz.

Satış Aşaması Nasıl İşler?

• Satışa karar verilince dosya satış memurluğuna gider; kıymet takdiri yapılır, itiraz yolu açıktır.
• Satış elektronik ortamda açık artırmayla gerçekleştirilir; ilk artırmada taşınmaz, tahmini bedelin yüzde ellisi ile masrafların altında satılamaz.
• Tüm paydaşlar oybirliğiyle kabul ederse artırma yalnızca ortaklar arasında yapılır; dışarıya kapalı bu yol aile taşınmazlarını korumak için sık kullanılır.
• Satış bedeli; harç, vergi ve giderler düşüldükten sonra tapudaki paylar oranında dağıtılır.
• Paydaşlardan biri ihaleye girip taşınmazı alabilir; kendi payına düşen bedeli ödemez, diğer payların karşılığını yatırır.

Muhdesat (Bina/Ağaç) İddiaları

Taşınmaz üzerindeki ev, işyeri veya ağaçların belirli bir paydaşça meydana getirildiği iddia ediliyorsa, bu muhdesat aidiyeti satıştan önce tespit edilmelidir; aksi hâlde satış bedeli yalnız arz paylarına göre dağılır ve emek veren paydaş zarar görür. Uygulamada satış bedelinin arz ve muhdesat değer oranlarına göre paylaştırılması sağlanır; ihtilaf hâlinde ayrı bir muhdesatın aidiyetinin tespiti davası bekletici sorun yapılır.

Sık Sorulan Sorular

Dava herkese karşı mı açılır?

Evet; tüm paydaşlar (ölü paydaş varsa mirasçıları) davada taraf gösterilir. Tapu kayıtları ve veraset belgeleriyle taraf teşkili sağlanmadan karar verilemez.

Masrafları kim öder?

Harç ve giderler önce davacı tarafından karşılanır; hükümle birlikte tüm paydaşlara payları oranında yükletilir.

Satışı durdurmak mümkün mü?

Paydaşlar her aşamada anlaşarak davayı sonlandırabilir; ayrıca taksim olanağının ispatı, satış yerine bölüşmeyi sağlayabilir. Karar kesinleşmeden satış yapılmaz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgelerinizle birlikte hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Yayın tarihi: 24.07.2026 · Son güncelleme: 30.07.2026

Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr