Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

Mirastan kalan tarlada altı paydaş var; ikisi satmak, dördü tutmak istiyor. Eskiden bu tabloda doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açılırdı. 01.09.2023’ten sonra ise dava dilekçesinden önce bir belge daha gerekiyor: arabuluculuk son tutanağı. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu yazıda kapsamı, tüm paydaşların sürece nasıl dâhil edileceğini ve anlaşma sağlanırsa tapuda ne olacağını açıklıyoruz.

Kısa Cevap

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1/b). Kural, 01.09.2023 tarihinden sonra açılan davalarda uygulanır; bu tarihten önce açılmış ve derdest olan davalarda aranmaz. Arabulucu, görevlendirmeden itibaren başvuruyu üç hafta içinde sonuçlandırır; süre zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir. Anlaşma sağlanırsa belge için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve taşınmaz devrine ilişkin anlaşmada, şerhten sonra tapuda resmî senet düzenlenmeksizin tescil talep edilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Paydaşlardan her biri, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698). Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez.

Paylaşma iki biçimde gerçekleşir (TMK m. 699):

• Aynen bölüşme: Malın fiilen bölünmesi; parçaların değeri denk değilse eksik parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.
• Satış yoluyla paylaşma: Bölme durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur.

Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Davanın genel işleyişi ve satış aşaması için ortaklığın giderilmesi davası ve satış süreci incelenebilir.

Arabuluculuk Kapsamı ve Zamanı

6325 sayılı Kanun m. 18/B, dört uyuşmazlık grubunu dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar ve komşu hakkı uyuşmazlıkları.

Zaman bakımından kural nettir: dava şartı, 01.09.2023 tarihinden sonra açılan davalar için geçerlidir. Bu tarihten önce açılmış ve hâlen görülmekte olan davalarda arabuluculuk şartı aranmaz; nitekim uygulamada eski tarihli dosyalarda ileri sürülen bu itiraz kabul görmemektedir.

Tüm Paydaşların Sürece Dâhil Edilmesi

Ortaklığın giderilmesi davası, bütün paydaşlara karşı açılır; paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Bu yapı arabuluculuk aşamasına da yansır:

• Başvuru dilekçesinde tüm paydaşlar karşı taraf olarak gösterilmelidir; eksik gösterim, dava aşamasında dava şartının yerine gelmediği itirazına yol açar.
• Başvuran taraf, elindeki iletişim bilgilerinin tamamını büroya vermek zorundadır; büro resmî kayıtlardaki bilgileri araştırmaya da yetkilidir.
• Paydaşlardan biri mirasçı ise, mirasçılık belgesindeki tüm mirasçılar sürece dâhil edilmelidir.
• Anlaşma, ancak katılan tüm paydaşlar bakımından hüküm doğurur; katılmayan paydaş yönünden dava yolu açık kalır.

Paydaşlardan birinin geçerli mazereti olmaksızın ilk toplantıya katılmaması hâlinde, bu taraf davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve aleyhine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir.

Arabuluculukta Hangi Çözümler Kurulabilir?

Mahkeme yalnız iki sonuç üretebilir: aynen bölme ya da satış. Arabuluculuk masası ise daha geniş bir çözüm kümesine izin verir:

• Paydaşlar arası devir: Bir ya da birkaç paydaşın payını diğerlerine devretmesi ve bedelin taksitlendirilmesi.
• Kullanım anlaşması: Ortaklık sürdürülerek her paydaşın hangi bölümü kullanacağının belirlenmesi; bu anlaşma ecrimisil tartışmalarını da kapatır.
• Denkleştirmeli bölüşme: Parçaların değeri denk değilse eksik parçayı alana para eklenmesi.
• Kat karşılığı ya da satış vaadi: Taşınmazın değerlendirilmesine ilişkin ortak bir yol belirlenmesi.

Mirastan gelen paylarda ise çözüm çoğu zaman miras paylaşımı ve saklı pay kurallarıyla birlikte kurulur; taşınmazın tapu kaydı tartışmalıysa önce tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir.

Anlaşma Sağlanırsa Ne Olur?

Arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanunlardaki sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek düzenlenir. İki nokta kritiktir:

1. İcra edilebilirlik şerhi zorunludur. Şerh; taşınmazla ilgili belgelerde taşınmazın bulunduğu yer, diğerlerinde arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme; anlaşmanın içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmaza ilişkin kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler, gerektiğinde duruşma açabilir.
2. Tapuda tescil. Taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, şerh verildikten sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir; gerekli inceleme yapıldıktan sonra resmî senet düzenlenmeksizin tescil gerçekleştirilir.

Bu düzenleme, paydaşların anlaşarak paylaşmasını mahkeme kararına gerek kalmadan tapuya yansıtabilmesini sağlar ve satış yoluyla paylaşmanın yol açtığı değer kaybını önleyebilir.

Yargıtay Ne Diyor?

Kural, dava tarihine göre uygulanır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/1716, K. 2025/2394, T. 05.05.2025 kararına konu ortaklığın satış suretiyle giderilmesi davasında; davalı vekili temyiz dilekçesinde “yeni yasal düzenlemeye göre ortaklığın giderilmesi davasının arabuluculuğa tâbi olduğunu, bu şartın yerine getirilmediğini” ileri sürmüştür. Daire, dosyadaki temyiz sebeplerini kararın bozulmasını gerektirir nitelikte görmemiş ve hükmü oy birliğiyle onamıştır. Karara konu dava 2015 yılında karara bağlanmış eski tarihli bir dosya olup, dava şartı arabuluculuk 01.09.2023 sonrasında açılan davalarda uygulanmaktadır. Aynı kararda, paya ilişkin mülkiyet uyuşmazlığının bekletici mesele yapılması gerektiği yönündeki önceki bozma kararına uyulduğu da görülmektedir.

Başvurunun zamanı önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, T. 26.05.2025 tarihli uyuşmazlığın giderilmesi kararında; dava şartı arabuluculuğa başvurabilmek için öncelikle taraflar arasında bir uyuşmazlığın doğmuş olması gerektiği, henüz uyuşmazlık çıkmadığı bir dönemde yapılan başvurunun “üçüncü kişiler nezdinde müracaat edilmesi gereken formalite niteliğinde bir davranış” hâline geleceği vurgulanmıştır. Karar tahliye davalarına ilişkin olmakla birlikte, dava şartı arabuluculuğun işlevine dair bu gerekçe oy birliğiyle ve kesin olarak ortaya konulmuştur.

Uygulamada Ne Yapmalı?

1. Paydaş listesini tapudan güncel alın. Eksik paydaşla yürütülen süreç dava aşamasında sorun çıkarır.
2. Mirasçılık belgesini ekleyin. Paydaşlardan biri vefat etmişse tüm mirasçılar sürece dâhil edilmelidir.
3. İletişim bilgilerini eksiksiz verin. Ulaşılamayan paydaş, sürecin sonuçsuz kalmasına yol açar.
4. Aynen bölünme ihtimalini araştırın. İmar durumu bölünmeye elverişliyse satıştan kaçınmak mümkün olabilir.
5. Paydaşlar arası satışı gündeme getirin. Bu yol, bütün paydaşların rızasına bağlıdır ve değer kaybını önler.
6. Anlaşmayı yazılı ve ayrıntılı kurun. Kimin hangi parçayı alacağı, denkleştirme bedeli ve ödeme takvimi belgeye girmelidir.
7. İcra edilebilirlik şerhini alın. Şerh olmadan anlaşma belgesi tapuda ve icrada işlem görmez.
8. Tapu tescilini şerhten sonra isteyin. Devir için ayrıca resmî senet düzenlenmesi gerekmez.
9. İlk toplantıya katılın. Katılmamanın bedeli, davayı kazansanız bile yargılama giderlerinin yarısıdır.
10. Derdest dosyalarda itirazı doğru kurun. 01.09.2023 öncesinde açılmış davalarda arabuluculuk şartı aranmaz.

Sık Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu? Evet. 01.09.2023 tarihinden sonra açılan davalarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Devam eden davamda arabuluculuk şartı aranır mı? Aranmaz. Kural, bu tarihten sonra açılan davalar için geçerlidir.

Başvuru kimlere karşı yapılır? Bütün paydaşlara karşı; paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan eksik gösterim sorun doğurur.

Bir paydaş toplantıya gelmezse süreç ne olur? Faaliyet anlaşamama ile sona erer; katılmayan taraf yargılama giderleri bakımından yaptırımla karşılaşır.

Anlaşırsak mahkemeye gitmeden tapuyu devredebilir miyiz? İcra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra tapu müdürlüğünden tescil talep edilebilir; resmî senet düzenlenmesi gerekmez.

Arabuluculuk süreci ne kadar sürer? Görevlendirmeden itibaren üç hafta; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.

Elbirliği mülkiyetinde de arabuluculuk gerekir mi? Gerekir. Paylaştırmaya ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, mülkiyetin paylı ya da elbirliği hâlinde olmasına bakılmaksızın kapsamdadır.

Taşınır mallar için de zorunlu mu? Evet. Kanun, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasını birlikte kapsama almıştır.

Arabuluculuk ücretini kim öder? Anlaşma hâlinde taraflar aksi kararlaştırılmadıkça eşit öder; anlaşamama hâlinde iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır.

Anlaşamazsak dava nasıl açılır? Anlaşamama son tutanağının aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenerek sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi, paydaşlar arasında en çok husumet üreten davalardan biridir; kanun koyucu bu nedenle davanın önüne bir uzlaşma aşaması koymuştur. Dava şartı arabuluculuk, 01.09.2023’ten sonra açılan paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi davalarında zorunludur.

Sürecin başarısı iki ayrıntıya bağlıdır: tüm paydaşların eksiksiz biçimde sürece dâhil edilmesi ve anlaşma hâlinde belgeye icra edilebilirlik şerhi alınması. Bu iki adım tamamlandığında paylaşım, satış yoluyla değer kaybına uğramadan ve mahkeme kararı beklenmeden tapuya yansıtılabilir. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Dayanak Mevzuat ve Kararlar

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B (7445 s.K., 28.03.2023) — dava şartı kapsamı
• 6325 sayılı Kanun m. 18/A — süreler, ücret, toplantıya katılmama yaptırımı
• 6325 sayılı Kanun m. 18/B/5 (7531 s.K., 07.11.2024) — anlaşma belgesine dayalı tapu tescili
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 698 — paylaşma istemi ve on yıllık sınırlama
• 4721 sayılı Kanun m. 699 — paylaşma biçimi ve satış yoluyla paylaşma
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/1716, K. 2025/2394, T. 05.05.2025
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, T. 26.05.2025

Hukuki Bilgilendirme

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Paydaş sayısı, mirasçılık durumu ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirdiğinden, tapu kaydı incelenmeden değerlendirme yapılmamalıdır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Yayın tarihi: 15.10.2026 · Son güncelleme: 15.10.2026 Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr