Taşınmaz Satış Vaadinde Şekil Şartı ve Zamanaşımı

Gayrimenkul devir iradelerinin önceden kayıt altına alındığı “taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri”, uygulamada sıklıkla başvurulan ancak şekil şartları ve mülkiyet rejimleri (özellikle miras kaynaklı elbirliği mülkiyeti) nedeniyle hukuki ihtilafların da merkezinde yer alan sözleşmelerdir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E. 2025/3923, K. 2025/3976 sayılı güncel kararı, bu sözleşmelerin geçerlilik şartlarını, zamanaşımı def’inin sınırlarını ve elbirliği (iştirak halinde) mülkiyeti aşamasında açılan tapu iptal ve tescil davalarının akıbetini tüm detaylarıyla ortaya koymaktadır.

Kısa Cevap

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmî şekilde — noterde düzenleme biçiminde — yapılmadıkça geçersizdir; adi yazılı veya noterde yalnızca imzası onaylanmış sözleşme hüküm doğurmaz. Sözleşmeden doğan alacak on yıllık zamanaşımına tabidir; ancak taşınmaz alıcıya fiilen teslim edilmişse zamanaşımı işlemez, bu nedenle teslim en güçlü koruma aracıdır. Tapu iptal ve tescil aşamasında mülkiyetin türü belirleyicidir: taşınmaz elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyete konu ise tüm ortakların davada yer alması veya terekeye temsilci atanması gerekir; aksi hâlde dava usulden reddedilir.

1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Resmî Şekil Şartı

Kaynağını Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, iki tarafa borç yükleyen, kişisel (nispi) hak sağlayan ve ileride asıl satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir “ön sözleşme” niteliğindedir.

Türk hukukunda gayrimenkul mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği sıkı şekil şartlarına tabidir:

• TBK m. 237 ve TMK m. 706: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için “resmî şekilde” yapılması şarttır.
• Noterlik Kanunu m. 89: Bu resmî şekil, sözleşmenin noter huzurunda “düzenleme şeklinde” yapılmasını emreder. Sadece imza onayı (tasdik) şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçersizdir.

Geçerli bir sözleşmeye rağmen vaat borçlusu edimini (tapuda ferağ verme işlemini) yerine getirmezse, vaat alacaklısı TMK m. 716 uyarınca mahkemeye başvurarak “tapu iptal ve tescil (cebri tescil)” davası açabilir.

2. Taşınmaz Satış Vaadinde Zamanaşımı ve Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2)

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Bu nedenle, TBK m. 146 gereği 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır. Bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu (örneğin taşınmazın imar parseli haline geldiği veya devrinin önündeki hukuki engellerin kalktığı) tarihten itibaren işlemeye başlar.

Ancak Yargıtay içtihatlarıyla yerleşmiş çok kritik bir istisna bulunmaktadır: Eğer satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya sonrasında fiilen vaat alacaklısına (alıcıya) teslim edilmişse, 10 yıllık süre geçtikten sonra dahi satıcının zamanaşımı def’inde bulunması TMK m. 2 (Dürüstlük Kuralı / Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı) ile bağdaşmaz ve mahkemece dinlenmez. İncelenen kararda da bu prensip açıkça ifade edilmiştir.

3. Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyeti ve Tapu İptal/Tescil Davasına Etkisi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin en çok tıkandığı nokta, satışı vaat edilen payın “elbirliği mülkiyetine” (genellikle mirasçılık) tabi olmasıdır.

TMK m. 701/2 uyarınca elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş bağımsız payları yoktur; her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Mirasçılardan biri, elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazdaki miras payını üçüncü bir kişiye satış vaadi sözleşmesiyle devretmeyi taahhüt edebilir (TMK m. 677/2). Sözleşme geçerlidir; ancak elbirliği mülkiyeti paylı (müşterek) mülkiyete çevrilmeden veya ortaklık giderilmeden, üçüncü kişi lehine ifa (tapu iptal ve tescil) talep edilemez.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E. 2025/3923 sayılı emsal kararında; davacının, miras yoluyla gelen elbirliği mülkiyetine tabi payları kayınvalidesinden “ölünceye kadar bakım sözleşmesi” ile ve “taşınmaz satış vaadine” dayanarak devraldığı görülmektedir. Yargıtay, davacının terekeye nazaran üçüncü kişi konumunda olduğunu, elbirliği ortaklığı çözülmeden açılan tapu iptali ve tescil davasının “dinlenme olanağı bulunmadığını” (dava şartı yokluğu) belirterek İlk Derece Mahkemesinin tescil kararını bozmuştur.

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, düzenleme şeklinde yapılmaları halinde güçlü bir hukuki koruma sağlar. Taşınmazın fiilen teslim edilmesi, zamanaşımı riskini bertaraf etmenin en etkili yoludur. Ancak, mülkiyetin devri talep edildiğinde (tapu iptal ve tescil davasında), mülkiyetin türü büyük önem taşır. Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda, vaat alacaklısının tescil talebinde bulunabilmesi için öncelikle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi dava edilmeli, ifa (tescil) olanağı ancak bu aşamadan sonra aranmalıdır. Aksi takdirde, geçerli bir sözleşme bulunmasına rağmen dava usulden reddedilecektir.

Ek: Emsal Yargıtay Kararı Tam Metni

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/3923, K. 2025/3976, Tarih: 02.10.2025

“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI: 2020/480 E., 2020/75 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davalı … vekili ve bir kısım davalılar vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin kayınvalidesi 1925 doğumlu …’nin 15.03.1971 tarihli düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile kayınları olan bir kısım davalıların murisi … ve …’den 14 53… parsel sayılı taşınmazlardaki hisse-i şaiyalarının tamamını satın aldığını, sonrasında davacı ile kayınvalidesi … arasında yapılan … Noterliğinin 01.08.2006 tarihli ölünceye kadar bakım sözleşmesi ile kayınvalide …’nin, davacı gelini …’ye ölünceye kadar bakma karşılığı tüm mal varlığını ve satış vaadi ile satın aldığı taşınmazları vermeyi taahhüt ettiğini iddia ederek; dava konusu 1 35… parsel ve 1 39… parsel sayılı taşınmazlarda davalılar adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Bir kısım davalılar vekili; zamanaşımı def’inde bulunduğunu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Diğer bir kısım davalılar davayı kabul etmiştir.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 17.11.2015 tarihli kararıyla davanın kabulü ile davaya konu parsellere ait tapu kaydının mirasçı …’a isabet eden payının iptali ile, mirasen de satış vaadi ile ölünceye kadar bakma sözleşmesine istinaden davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ
Bozmaya uyularak verilen karara karşı bir kısım davalılar vekili temyiz itirazında bulunmuştur.

V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

1. Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun’un 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Kanun’un 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
3. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için 6098 sayılı Kanun’un 146. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Ancak satışı vadedilen taşınmaz, fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması 4721 sayılı Kanun’un 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
4. Dava konusu taşınmazlar 1957 tarihinde davalıların kök murisi … adına tescil edilmiştir. Kök muris 1969 yılında ölmüştür. Taşınmaz satış vaadi alacaklısı …, kök murisin gelinidir. Davacı … de …’nin gelinidir. Davacı kök muris …’ın mirasçısı sıfatını kazanmamıştır. Davacı, el birliğinin ortaklarından değildir.
5. 4721 sayılı Kanun’un 701/2 hükmündeki düzenlemeye göre el birliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. 4721 sayılı Kanun’un 677/2 hükmü gereğince mirasçının 3. kişi ile yaptığı sözleşme düzenleme şeklinde yapıldığından geçerli ise de, el birliği ortaklığı paylı mülkiyete çevrilmeden paylaşmaya katılma yetkisi vermeyecektir.
6. Bu durumda bakım borçlusu davacının dava konusu taşınmazlarda el birliği ortaklığı çözülmeden eldeki davanın dinlenme olanağı bulunmamaktadır. Dava konusu taşınmazların güncel tapu kayıtlarına göre kök muris …’ın mirasçılarının el birliği ortaklığı devam etmektedir. Hâl böyle olunca; Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA, 02.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

İlgili yazılar

• Tapu İptal ve Tescil Davası Rehberi
• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
• Kamulaştırmasız El Atma ve Bedel Davası
• Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
• İmar Planı Kısıtlamalarında Hukuki El Atmanın Fiili El Atmaya Dönüşmesi ve Yargı Yolu

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilir; buradaki açıklamalardan hareketle işlem yapılmadan önce dosyanın incelenmesi gerekir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi adi yazılı yapılabilir mi?

Hayır. Sözleşme resmî şekilde, noterde düzenleme biçiminde yapılmadıkça geçersizdir.

Noterde imza onayı yeterli midir?

Yeterli değildir. Resmî şekil düzenleme şeklini gerektirir; yalnızca imzası onaylanmış sözleşme hukuken geçersizdir.

Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.2
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.89
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.677
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.701
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.716
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.29
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.146
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237
• Yargıtay 7. HD, E.2025/3923, K.2025/3976, T. 02.10.2025

Yayın tarihi: 13.08.2026 · Son güncelleme: 15.08.2026

Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · +90 534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr