Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Yaşlı bir kişi, hastanede yattığı dönemde evini devreder. Aylar sonra kısıtlanır ve aile tapu iptali davası açar. Dosyanın kaderini belirleyen soru tek bir tarihe kilitlenir: akit günü bu kişinin ayırt etme gücü var mıydı? Sonradan alınan vesayet kararı da, elde bulunan hastalık raporları da bu sorunun cevabını tek başına vermez. Bu yazıda ehliyetsizlik iddiasının nasıl incelendiğini, hangi belgelerin toplandığını ve raporlar çeliştiğinde ne yapılacağını açıklıyoruz.

Kısa Cevap

Ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz (TMK m. 15). Bu nedenle akit tarihinde ayırt etme gücünden yoksun olan malikin yaptığı devir baştan geçersizdir ve tapu iptali ile tescil istenebilir. Hukuki ehliyetsizlik kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece öncelikle incelenir; taraflara ait tüm sağlık kurulu raporları, hasta müşahede kâğıtları ve reçeteler toplanarak dosya Adli Tıp Kurumuna gönderilir ve akit tarihindeki ehliyet durumu belirlenir. Kurul raporları çelişirse çelişki Adli Tıp Üst Kurulunca giderilir.

Ayırt Etme Gücü Nedir?

TMK m. 13’e göre yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes ayırt etme gücüne sahiptir.

Buradaki ölçüt tıbbi bir teşhis değil, işlem anındaki muhakeme yeteneğidir. Bu nedenle:

• Bir kişide kronik bir psikiyatrik tanının bulunması, tek başına ehliyetsizlik anlamına gelmez.
• Buna karşılık teşhis konulmamış olması da ehliyetin varlığını kanıtlamaz.
• Belirleyici olan, akit tarihinde kişinin işlemin anlamını, sonucunu ve kapsamını kavrayıp kavrayamadığıdır.

Ehliyetsizlik ile Diğer Sebeplerin Farkı

Ehliyetsizlik iddiası çoğu zaman hata, hile, gabin veya muvazaa iddialarıyla birlikte ileri sürülür. Mirasçıdan mal kaçırma amaçlı devirlerde izlenecek yol için muris muvazaası tapu iptal ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz. Aralarındaki fark sonuç bakımından belirleyicidir:

• Ehliyetsizlikte sözleşme baştan geçersizdir; iddia kamu düzenine ilişkindir, hâkim tarafından öncelikle incelenir ve bir süreye bağlı değildir.
• Hata, hile ve gabinde sözleşme kural olarak geçerli doğar; irade sakatlığına dayanan tarafın süresi içinde iptal iradesini açıklaması gerekir.
• Muris muvazaasında ise sorun iradenin sakatlığı değil, görünürdeki işlemin gerçek iradeye uymamasıdır; ayrıntı için muris muvazaası ve mirastan mal kaçırma değerlendirilmelidir.

Bu nedenle mahkeme, sıralamayı ehliyetsizlikten başlatır: kişi akit tarihinde ehliyetsizse diğer iddiaların incelenmesine gerek kalmaz.

Dava Nasıl Görülür?

1. Ehliyet iddiası önce incelenir. Hukuki ehliyetsizlik kamu düzeniyle ilgili olduğundan önemine binaen öncelikle ele alınır.
2. Tüm deliller toplanır. Tarafların bildireceği deliller yanında varsa sağlık kurulu raporları, hasta müşahede kâğıtları ve reçeteler istenir.
3. Dosya Adli Tıp Kurumuna gönderilir. İnceleme, akit tarihinde kişinin ehliyetli olup olmadığı sorusuna yanıt verecek biçimde yapılır.
4. Gerekirse kişi mevcutlu sevk edilir. Gözlem gerektiren hâllerde ilgili, muayene ve gözlem için kuruma gönderilir.
5. Ehliyetsizlik saptanırsa dava vasi huzuruyla görülür. Kısıtlının taraf olduğu yargılamada temsil kuralları uygulanır.
6. Ehliyetli olduğu saptanırsa diğer sebepler incelenir. Hata, hile ve gabin iddiaları bu aşamada değerlendirilir.

Davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Talep, tapu kaydının iptali ile taşınmazın malik adına tescilidir; bu davanın genel işleyişi için tapu iptali ve tescil davası rehberi incelenebilir.

Vekâletle Yapılan Devirlerde Ehliyet

Uygulamada devir çoğu zaman doğrudan malik tarafından değil, vekil eliyle yapılır. Bu hâlde ehliyet tartışması iki ayrı tarihe yayılır:

• Vekâletnamenin düzenlendiği tarih: Malik o gün ayırt etme gücünden yoksunsa vekâletname de geçersizdir; ona dayanılarak yapılan devir ayakta kalmaz.
• Devrin yapıldığı tarih: Vekâletname geçerli olsa dahi, vekilin yetkisini aşması ya da vekâlet görevini kötüye kullanması ayrı bir iptal sebebidir.

Bu nedenle dilekçede yalnızca akit tarihi değil, vekâletnamenin düzenlendiği tarihteki sağlık durumu da ileri sürülmelidir. Vesayet altındaki kişiye ait taşınmazın satışında ise ayrı bir usul işler; ayrıntı için vesayette taşınmaz satışı ve elektronik satış portalı incelenebilir.

Raporlar Çelişirse Ne Olur?

Uygulamada en sık karşılaşılan tıkanma, Adli Tıp Kurumu bünyesindeki farklı birimlerin çelişkili rapor vermesidir. Çelişkiyi gidermeye yetkili merci Adli Tıp Üst Kuruludur. Bu yetki 15.07.2018 tarihinde yürürlüğe giren 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile düzenlenmiştir; daha önce 2659 sayılı Kanun’un mülga 15/d bendinde Adli Tıp Genel Kuruluna ait olan görev, kararname ile Üst Kurullara verilmiştir.

Dolayısıyla dosyada 4. İhtisas Kurulu ile Gözlem İhtisas Dairesi arasında ya da benzer birimler arasında çelişki varsa, mahkemenin bunlardan birini tercih etmesi değil, dosyanın tümüyle Üst Kurula gönderilmesi gerekir.

Kısıtlama Kararının Etkisi

Sonradan verilen kısıtlama kararı, geçmişe etkili biçimde tüm işlemleri geçersiz kılmaz. TMK m. 405 uyarınca akıl hastalığı veya akıl zayıflığı sebebiyle kısıtlanan kişi bakımından mahkemenin belirleyeceği şey, her bir işlem tarihindeki ayırt etme gücüdür.

Bu ayrım pratikte şu sonucu doğurur: kişi bugün kısıtlı olsa bile, iki yıl önceki devir tarihinde ehliyetli olduğu Adli Tıp raporuyla saptanırsa dava reddedilir. Tersine, hiç kısıtlanmamış bir kişinin belirli bir tarihteki işlemi, o gün ayırt etme gücü yoksa geçersiz sayılabilir.

Yargıtay Ne Diyor?

İnceleme sırası ve yöntem bellidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2019/4507, K. 2020/4542, T. 28.09.2020 kararında; hukuki ehliyetsizliğin kamu düzeni ile ilgili olduğu gözetilerek önemine binaen öncelikle incelenmesi, tarafların bu yönde bildireceği tüm delillerin toplanması, varsa sağlık kurulu raporları, hasta müşahede kâğıtları ve reçetelerin istenmesi, dosyanın Adli Tıp Kurumuna gönderilerek akit tarihinde ehliyetin bulunup bulunmadığının belirlenmesi; ehliyetsizlik saptanırsa davanın vasi huzuruyla görülmesi, ehliyetli olduğu saptanırsa hata, hile ve gabin sebepleri üzerinde durulması gerektiği belirtilmiştir. Aynı kararda 4. İhtisas Kurulu ile Gözlem İhtisas Dairesi raporları çeliştiğinden dosyanın Adli Tıp Kurumu 1. Üst Kuruluna gönderilmesi gerektiği kabul edilerek hüküm oy birliğiyle bozulmuştur.

Tanı tek başına ehliyetsizlik değildir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/3606, K. 2024/5782, T. 21.10.2024 kararına konu olayda; bipolar bozukluğu bulunan ve sonradan TMK m. 405 uyarınca kısıtlanan malikin, kısıtlama kararından önce 2019 yılında yaptığı satış işlemi dava konusu edilmiştir. Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Kurulu raporunda malikin akit tarihinde fiil ehliyetini haiz olduğu saptanmış; ehliyetsizlik iddiasının ispatlanamadığı gerekçesiyle verilen ret kararı, istinaf ve temyiz aşamalarından geçerek oy birliğiyle onanmıştır. Karar, kronik tanının ve sonraki kısıtlama kararının tek başına sonuç doğurmadığını göstermektedir.

Uygulamada Ne Yapmalı?

1. Akit tarihini merkeze alın. Tüm delil toplama çabası, işlem gününe ilişkin tabloyu kurmaya yönelmelidir.
2. Sağlık kayıtlarını eksiksiz toplayın. Hastane yatış kayıtları, müşahede kâğıtları, reçeteler ve raporlar dosyaya girmelidir.
3. İşlem tarihine yakın kayıtları öne çıkarın. Devirden önceki ve sonraki haftalara ait kayıtlar en güçlü delillerdir.
4. Tanık listesini erken verin. Kişiyi o dönemde gören komşu, hekim ve yakınların beyanı rapora esas olur.
5. Vesayet dosyasını isteyin. Kısıtlama dosyasındaki üniversite ya da hastane raporları çelişki tartışmasında belirleyici olabilir.
6. Çelişki varsa Üst Kurulu talep edin. Mahkemenin raporlardan birini tercih etmesi bozma sebebidir.
7. Alternatif sebepleri terk etmeyin. Ehliyet saptanırsa hata, hile ve gabin iddiaları devreye girer; dilekçede birlikte ileri sürülmelidir.
8. Vasi temsilini gözden kaçırmayın. Malik kısıtlıysa dava vasi huzuruyla yürütülmelidir.
9. Tapu ve banka kayıtlarını birlikte sunun. Bedelin ödenip ödenmediği, işlemin gerçekliği tartışmasını da besler.
10. İyiniyetli üçüncü kişi riskini hesaplayın. Taşınmaz elden çıkmışsa talep, tazminata dönüşebilir.

Sık Sorulan Sorular

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan davada süre var mı? Ehliyetsizlik iddiası kamu düzenine ilişkindir; işlem baştan geçersiz sayıldığından hak düşürücü süreye bağlı değildir.

Babam kısıtlandı, önceki satışları otomatik olarak iptal olur mu? Olmaz. Her işlem için o tarihteki ayırt etme gücü ayrıca değerlendirilir.

Rapor kim tarafından verilir? Dosya Adli Tıp Kurumuna gönderilir; uygulamada değerlendirmeyi 4. İhtisas Kurulu yapar.

Raporlar birbiriyle çelişirse ne olur? Çelişkiyi gidermeye yetkili merci Adli Tıp Üst Kuruludur; dosya tümüyle bu kurula gönderilir.

Hastane raporu tek başına yeterli mi? Yeterli değildir. Rapor, akit tarihindeki ayırt etme gücüne ilişkin değerlendirmenin girdilerinden yalnızca biridir.

Dava kime karşı açılır? Tapuda malik görünen kişiye; taşınmaz devredilmişse sonraki maliklere de yöneltilmesi gerekir.

Hangi mahkeme görevlidir? Asliye hukuk mahkemesi görevli, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Sonuç

Ehliyetsizlik davalarında dosyayı kazandıran şey, hastalığın ağırlığı değil tarihe bağlanmış delildir. Yargıtay’ın çizgisi iki noktada nettir: ehliyet iddiası kamu düzenine ilişkin olduğu için önce incelenir ve akit tarihindeki durum, tüm tıbbi kayıtlar toplanarak Adli Tıp Kurumu raporuyla belirlenir.

Bu nedenle sonradan alınan kısıtlama kararı ya da kronik bir tanı, tek başına sonucu değiştirmez. Buna karşılık kurul raporları arasında çelişki varsa mahkemenin bunlardan birini seçmesi doğru değildir; çelişkinin Üst Kurulda giderilmesi gerekir. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Dayanak Mevzuat ve Kararlar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 13 — ayırt etme gücü
• 4721 sayılı Kanun m. 15 — ayırt etme gücü bulunmayanın fiillerinin hukuki sonuç doğurmaması
• 4721 sayılı Kanun m. 9, 10 ve 14 — fiil ehliyeti ve ehliyetsizlik hâlleri
• 4721 sayılı Kanun m. 405 — akıl hastalığı veya akıl zayıflığı sebebiyle kısıtlama
• 2659 sayılı Adlî Tıp Kurumu Kanunu m. 7 ve 16; 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi — Üst Kurulun çelişki giderme yetkisi
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2019/4507, K. 2020/4542, T. 28.09.2020
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/3606, K. 2024/5782, T. 21.10.2024

Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat

• 2659 sayılı Kanun m.7
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.9
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.13
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.15
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.405
• Yargıtay 1. HD, E.2019/4507, K.2020/4542, T. 28.09.2020
• Yargıtay 1. HD, E.2024/3606, K.2024/5782, T. 21.10.2024

Hukuki Bilgilendirme

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Ehliyetsizlik değerlendirmesi tıbbi kayıtların bütününe dayandığından, belgeler incelenmeden sonuç öngörülmemelidir. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Yayın tarihi: 20.08.2026 · Son güncelleme: 20.08.2026 Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr