Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk: Başvuru ve Süre

Kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacaktır. Süreyi kaçırmamak için erken davranır, kira dönemi bitmeden arabulucuya başvurur, anlaşamama tutanağını alır ve dönem biter bitmez davasını açar. Dava, esasa hiç girilmeden usulden reddedilir. Sebep basittir: Yargıtay’ın 2025’te netleştirdiği kurala göre arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkı doğduktan sonra yapılmalıdır. Bu yazıda kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuğun kapsamını, sürelerini ve bu kritik zamanlama kuralını açıklıyoruz.

Kısa Cevap

01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Kapsam dışında kalan tek hâl, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren başvuruyu üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.

Hangi Uyuşmazlıklar Kapsamda?

6325 sayılı Kanun m. 18/B, dört uyuşmazlık grubunu dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır:

• Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç): tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı, uyarlama, depozitonun iadesi.
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
• Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Tahliye sebeplerinin bütünü için kiracı tahliyesinin şartları ve yolları incelenebilir. Kapsam dışı bırakılan ilamsız icra yoluyla tahliye, İcra ve İflas Kanunu’na göre ödenmeyen kira nedeniyle yürütülen takiptir; bu yola başvurmak için arabuluculuk aranmaz. Ancak aynı olguya dayanılarak genel hükümlere göre açılan itirazın iptali ve tahliye davası kapsam içindedir.

Süreç Nasıl İşler?

1. Başvuru. Uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır.
2. Görevlendirme. Arabulucu listeden büro tarafından belirlenir; taraflar bir arabulucu üzerinde anlaşırsa o kişi görevlendirilir.
3. Davet. Arabulucu tarafları bilgilendirir ve ilk toplantıya davet eder; avukatı bulunsa bile asıl tarafı da bilgilendirmek zorundadır.
4. Süre. Başvuru, görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırılır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılır.
5. Son tutanak. Anlaşma, anlaşamama ya da taraflara ulaşılamaması hâlinde faaliyet sona erer ve son tutanak düzenlenir.
6. Dava. Anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir.

Tutanak eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; ihtara uyulmazsa dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın dava usulden reddedilir. Hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan ret kararı verilir.

En Kritik Nokta: Başvurunun Zamanı

Tahliye davalarının açılabileceği süreler kanunla belirlenmiştir ve kamu düzenine ilişkindir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılır (TBK m. 350); kiraya veren bu süre içinde dava açacağını yazılı bildirmişse süre bir kira yılı uzar (TBK m. 353).

Buradan doğan soru şudur: arabuluculuğa, dava açma hakkı doğmadan önce başvurulabilir mi? Bölge adliye mahkemeleri bu konuda farklı kararlar verdi ve uyuşmazlık 2025’te Yargıtay tarafından giderildi. Sonuç: arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkının doğumundan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılmalıdır. Erken yapılan başvuru dava şartını karşılamaz.

Bu kural, kiraya veren için süre kaybı doğurmaz; çünkü arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez ve durmuş olan bir aylık süre kaldığı yerden devam eder.

Süre Nasıl Hesaplanır? Örnek

01.01.2020 başlangıç tarihli, bir yıl süreli bir konut kirası düşünelim. Sözleşme her yıl uzayarak 01.01.2026’da yeni döneme girmiş olsun. Kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyecekse:

• Dava açma hakkı 01.01.2026’da doğar ve 01.02.2026’ya kadar dava açılabilir.
• Arabuluculuk başvurusu bu tarihten önce yapılırsa dava şartı yerine gelmez; başvurunun 01.01.2026’dan sonra yapılması gerekir.
• Başvuru 05.01.2026’da yapılıp son tutanak 20.01.2026’da düzenlenirse, aradaki on beş günlük sürede hak düşürücü süre işlemez; kalan süre son tutanaktan sonra kaldığı yerden devam eder.
• Kiraya veren, dava açacağını süresi içinde yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353); bu hâlde arabuluculuk başvurusu da uzayan süre içinde yapılabilir.

İlk Toplantıya Katılmamanın Bedeli

Taraflardan biri geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmazsa, bu durum son tutanakta belirtilir. Katılmayan taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur; ayrıca karşı taraf lehine tarifeye göre belirlenen vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir. Her iki taraf da katılmazsa yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.

Ücret yönünden: anlaşma hâlinde arabuluculuk ücreti aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. Anlaşamama hâlinde iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir; iki saati aşan kısım taraflarca eşit karşılanır.

Anlaşma Belgesi ve Tapu İşlemi

Anlaşma sağlanırsa belge, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar gözetilerek düzenlenir ve icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerh; taşınmazla ilgili belgelerde taşınmazın bulunduğu yer, diğerlerinde arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.

07.11.2024 tarihli 7531 sayılı Kanun’la eklenen fıkra uyarınca, taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, şerh verildikten sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir; tapu müdürlüğünce gerekli inceleme yapıldıktan sonra resmî senet düzenlenmeksizin tescil gerçekleştirilir.

Yargıtay Ne Diyor?

Arabuluculuk başvurusu dava açma hakkı doğmadan yapılamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, T. 26.05.2025 tarihli, bölge adliye mahkemesi kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine dair kararında; TBK m. 350 uyarınca açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılması gerektiği belirtilmiştir. Kararda; dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğu, henüz uyuşmazlık doğmadan yapılan başvurunun formalite niteliği taşıyacağı ve arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü sürelerin işlemeyeceği gözetildiğinde kiraya verenin süre kaybına uğramayacağı vurgulanmıştır. Karar oy birliğiyle ve kesin olarak verilmiştir.

Kapsamdaki davada arabuluculuk yoksa dava usulden reddedilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3408, K. 2025/2823, T. 14.05.2025 kararında; genel hükümlere göre açılan itirazın iptali ve tahliye davasının 01.09.2023 sonrasında açıldığı, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmadığı belirtilerek davanın dava şartı yokluğundan usulden reddi gerektiği kabul edilmiştir. Karar, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnasının, aynı olguya dayanılarak genel hükümlere göre açılan davaları kapsamadığını göstermesi bakımından önemlidir.

Uygulamada Ne Yapmalı?

1. Önce süreyi hesaplayın. Dava açma hakkının hangi gün doğduğunu belirlemeden arabulucuya başvurmayın.
2. Erken başvurmayın. Dava açma süresi başlamadan yapılan başvuru dava şartını karşılamaz.
3. Son tutanağı dilekçeye ekleyin. Aslı ya da arabulucu onaylı örneği eklenmezse bir haftalık kesin süre işler.
4. İlk toplantıya katılın. Katılmamanın bedeli, davayı kazansanız bile yargılama giderlerinin yarısıdır.
5. Yetki itirazını ilk toplantıda yapın. Büronun yetkisine itiraz en geç ilk toplantıda, belgeyle ileri sürülür.
6. Sürelerin durduğunu bilin. Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez.
7. İlamsız icra yolunu ayrı değerlendirin. Kira alacağı için ilamsız takipte arabuluculuk aranmaz.
8. Anlaşma belgesine şerh alın. İcra edilebilirlik şerhi olmadan belge icra kabiliyeti kazanmaz.
9. Tapu tescilini belgeye dayandırın. Şerhten sonra resmî senet düzenlenmeksizin tescil talep edilebilir.
10. Tebligat bilgilerini eksiksiz verin. Büro, tarafların resmî kayıtlardaki iletişim bilgilerini araştırmaya yetkilidir.

Sık Sorulan Sorular

Kira davalarında arabuluculuk ne zaman zorunlu oldu? 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartıdır.

Hangi tahliye yolu arabuluculuk dışında? Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler kapsam dışıdır.

Arabuluculuk süreci en fazla ne kadar sürer? Görevlendirmeden itibaren üç hafta; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.

Kira dönemi bitmeden arabulucuya başvurabilir miyim? Başvurabilirsiniz ancak bu başvuru dava şartını karşılamaz; başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerekir.

Arabuluculukta geçen süre dava açma süresinden düşer mi? Düşmez. Başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez.

Toplantıya katılmazsam ne olur? Davayı kazansanız bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu olur, ayrıca aleyhinize vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir.

Arabuluculuk ücretini kim öder? Anlaşma hâlinde taraflar eşit öder; anlaşamama hâlinde iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır.

Sonuç

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk artık bir tercih değil, davanın ön kapısıdır. Kapıyı doğru zamanda çalmak ise en az başvurmak kadar önemlidir: Yargıtay 2025’te, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiğini kesin olarak ortaya koymuştur.

Bu kural kiraya veren aleyhine bir süre baskısı yaratmaz; çünkü başvuruyla birlikte hak düşürücü süre durur ve son tutanaktan sonra kalan süre kaldığı yerden işler. Asıl risk, erken davranıp süreci geçersiz kılmaktır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Dayanak Mevzuat ve Kararlar

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B (7445 s.K., 28.03.2023) — dava şartı olan uyuşmazlıklar
• 6325 sayılı Kanun m. 18/A — dava şartı arabuluculuğun usulü, süreler, ücret ve yaptırımlar
• 6325 sayılı Kanun m. 18/B/5 (7531 s.K., 07.11.2024) — anlaşma belgesine dayalı tapu tescili
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350 ve 353 — ihtiyaç nedeniyle tahliyede dava açma süresi
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, T. 26.05.2025 (uyuşmazlığın giderilmesi)
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3408, K. 2025/2823, T. 14.05.2025

Hukuki Bilgilendirme

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Sürelerin başlangıcı sözleşmenin türüne ve tarihine göre değiştiğinden, sözleşme incelenmeden başvuru zamanı belirlenmemelidir. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Yayın tarihi: 20.08.2026 · Son güncelleme: 20.08.2026 Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr