KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA “İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE” REJİMİ: SAMİMİYET KRİTERİ, BİLDİRİM SÜRELERİ VE BÖLGE ADLİYE MAHKEMELERİ ARASINDAKİ UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİNE DAİR GÜNCEL YARGITAY İÇTİHADI (TBK m. 350-353)

Yazar: Avukat Şerafettin KAYA
Kurum: Kocaeli Barosu – Sicil: 2219
İletişim & Web: www.serafettinkaya.av.tr

—

ÖZET

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesinde düzenlenen “gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi” kurumu, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma veya ticari faaliyetini sürdürme hakkı arasındaki hassas dengenin yargısal koruma altındaki en temel tezahürlerindendir. Günümüz sosyo-ekonomik koşullarında enflasyonist baskılar ve gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik, kiraya verenlerin fesih imkânlarını genişletme çabalarını artırmış; buna mukabil yargı mercileri, kiracıyı koruma ilkesi doğrultusunda “ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması” kriterini son derece katı bir şekilde tahkik etme eğilimine girmiştir. Nitekim ihtiyaç iddiasının yalnızca davanın açıldığı anda mevcut olması yeterli görülmemekte, yargılamanın sonuna kadar kesintisiz ve samimi bir şekilde devam etmesi aranmaktadır. Bununla birlikte, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde taraflarca sözleşmeye eklenen “tahliye davası açılmadan önce belirli bir süre önceden bildirim (ihtar) yapılması” şartının geçerliliği ve bu şarta uyulmamasının dava açma süresine etkisi konusunda Bölge Adliye Mahkemeleri arasında ciddi görüş ayrılıkları doğmuştur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025 tarihli ve E. 2024/2446, K. 2025/1440 sayılı ufuk açıcı kararıyla bu uyuşmazlığı gidermiş; kiraya veren aleyhine (kiracı lehine) kararlaştırılan ihbar şartının geçerli ve bağlayıcı olduğunu, bu şarta uyulmaması halinde kira sözleşmesinin TBK m. 347 uyarınca bir yıl uzamış sayılacağını ve TBK m. 350’deki bir aylık sürede açılmış olsa dahi davanın süre yönünden reddedilmesi gerektiğini hüküm altına almıştır. Bu çalışmada, ihtiyaç nedeniyle tahliye kurumunun normatif temelleri, doktrinel tartışmalar ve Yargıtay’ın en güncel içtihatları ışığında kapsamlı bir incelemeye tabi tutulmuştur.

Anahtar Kelimeler: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye, TBK m. 350, Samimiyet Kriteri, Bildirim Süreleri, Feshi İhbar Şartı, Bölge Adliye Mahkemeleri Uyuşmazlığının Giderilmesi, Kiracının Korunması.

—

1. GİRİŞ VE KONUNUN TAKDİMİ

Kira sözleşmeleri, niteliği gereği sürekli borç ilişkisi doğuran, taraflar arasında karşılıklı güven ve ahde vefa (pacta sunt servanda) ilkesinin en yoğun şekilde hissedildiği hukuki muamelelerdir. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, kanun koyucunun sosyal devlet ilkesi gereğince zayıf konumda kabul ettiği kiracıyı koruma iradesini yansıtan nispi emredici normlarla donatılmıştır. Kiraya verenin sözleşmeyi tek taraflı irade beyanıyla sona erdirme yetkisi, TBK m. 347 uyarınca on yıllık uzama süresinin dolması hali müstesna olmak üzere, kanunda tahdidi (numerus clausus) olarak sayılan tahliye sebepleriyle sınırlandırılmıştır.

Bu tahliyeye hak kazandıran sebeplerin uygulamada en sık rastlananı ve üzerinde en çok ihtilaf doğurusu hiç şüphesiz TBK m. 350/1 hükmünde yer alan “gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye” davasıdır. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu doğduğunda açılan bu dava türü, salt normatif lafzın yorumuyla çözülemeyecek kadar derin sübjektif olguları barındırmaktadır. Yargılamada hakimin önündeki en temel sorunsal, ileri sürülen ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olup olmadığının tespiti ile dava açma sürelerine ve sözleşmesel bildirim şartlarına riayet edilip edilmediğidir. Özellikle sözleşmelerde yer alan özel bildirim sürelerinin yasal dava açma sürelerini ne şekilde etkileyeceği hususu, uzun yıllar boyunca hem doktrinde hem de istinaf mercilerinde derin görüş ayrılıklarına yol açmıştır.

—

2. NORMATİF ÇERÇEVE VE HUKUKİ TEMELLER

İhtiyaç nedeniyle tahliye kurumunun yasal altyapısını oluşturan temel norm, TBK’nın 350. maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendidir. Anılan düzenlemeye göre; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa… belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

2.1. İhtiyaç Sahibi Olabilecek Kişilerin Kapsamı

818 sayılı mülga Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde ihtiyaç sahibi olabilecek kişiler sınırlı tutulmuşken, 6098 sayılı TBK ile bu çember genişletilmiştir. Mevcut normatif yapıda ihtiyaç iddiasında bulunabilecek kişiler şunlardır:
– Kiraya Verenin Kendisi: Mülkiyet hakkı sahibi olan ya da sözleşmede kiraya veren sıfatını taşıyan kişinin şahsi barınma veya mesleki/ticari faaliyet ihtiyacı.
– Eşi, Altsoyu ve Üstsoyu: Kiraya verenin eşi, çocukları, torunları (altsoy) ile anne, baba, büyükanne ve büyükbabası (üstsoy). Burada dikkat edilmesi gereken husus, altsoy ve üstsoy yönünden herhangi bir “bakmakla yükümlü olma” şartı veya “yaş sınırı” aranmamasıdır. Örneğin, reşit ve ekonomik bağımsızlığa sahip bir çocuğun ayrı eve çıkma isteği dahi yasal olarak geçerli bir ihtiyaç sebebi kabul edilmektedir.
– Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olunan Diğer Kişiler: Türk Medeni Kanunu m. 364 uyarınca yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan kardeşler gibi kanuni nafaka yükümlülüğü altındaki kişiler bu kapsamda değerlendirilmektedir.

2.2. Dava Açma Süreleri ve TBK m. 353’ün Etkisi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının süresinde açılıp açılmadığı, kamu düzenine ilişkin bir dava şartı niteliğindedir. Mahkemece bu husus taraflarca ileri sürülmese dahi re’sen gözetilir:
– Belirli Süreli Sözleşmelerde: Kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde davanın açılması şarttır.
– Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Genel hükümlere (TBK m. 328-329) göre fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine (6 aylık kira döneminin sonu için 3 ay önceden bildirim) uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
– Dava Süresinin Uzaması (TBK m. 353): Kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse (noter ihtarı, iadeli taahhütlü mektup vb.), dava açma süresi bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar uzamış sayılır. Bu düzenleme, kiraya verene bir yıllık geniş bir dava açma periyodu kazandıran son derece pratik bir normatif enstrümandır.

—

3. DOKTRİNEL TARTIŞMALAR VE TEORİK YAKLAŞIMLAR

3.1. “Samimiyet, Gerçeklik ve Zorunluluk” Kriterlerinin Doktrinel Analizi

Doktrinde ittifakla kabul edildiği üzere, kanun koyucu her türlü konut veya işyeri ihtiyacını tahliye sebebi olarak tanımamıştır. İhtiyacın hukuken himaye görebilmesi için üç kümülatif unsuru barındırması gerekir:
1. Gerçeklik (Aktüalite): İhtiyaç iddia edilen anda mevcut olmalı yahut yakın gelecekte muhakkak surette gerçekleşecek olmalıdır. Henüz doğmamış, ileride doğma ihtimali şüpheli veya varsayımsal olan (örneğin, “çocuğum 3 yıl sonra üniversiteyi kazanırsa bu evde oturur” şeklindeki) iddialar gerçek ihtiyaç olarak nitelendirilemez.
2. Samimiyet (Dürüstlük Kuralı – TMK m. 2): Kiraya verenin asıl amacının kiracıyı tahliye ettirip taşınmazı daha yüksek bedelle başkasına kiraya vermek veya satmak olmaması gerekir. Eğer kiraya veren, sırf kiracıyı çıkarabilmek adına suni bir ihtiyaç kurguluyorsa, burada samimiyetten söz edilemez. Doktrinde Zevkliler/Gökyayla, samimiyetin tespinin hakimin takdir yetkisinde olduğunu ve somut olayın tüm çevresel faktörleriyle incelenmesi gerektiğini vurgular.
3. Zorunluluk (Kaçınılmazlık): İhtiyaç sahibinin konut ya da işyeri gereksinimini söz konusu kiralanan taşınmaz dışında başka bir alternatifle makul ve tatmin edici şekilde karşılayamıyor olması gerekir. Ancak bu zorunluluk mutlak bir çaresizlik anlamında değil, ekonomik ve sosyo-psikolojik açıdan makul bir gereksinim anlamında yorumlanmaktadır.

3.2. Sözleşmeye Eklenen “Feshi İhbar Şartı”nın Geçerliliği Tartışması

TBK m. 347 hükmü, kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunma yükümlülüğünün yalnızca kiracıya ait olduğunu emreder. TBK m. 354 ise, “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez” kuralını getirmiştir.

Bu noktada doktrin ve yargı mercilerinde şu teorik tartışma patlak vermiştir: Taraflar kira sözleşmesinin özel şartlar bölümüne “Kiraya veren, sözleşmeyi sona erdirmek veya tahliye davası açmak isterse süre bitiminden 2 ay (veya 3 ay) önce kiracıya yazılı ihbarda bulunacaktır” şeklinde bir kural eklerlerse bu kural geçerli midir?
– Birinci Görüş (Geçersizlik Teorisi): Bu görüşe göre; TBK m. 347 emredici bir normdur. Kiraya verene süre bitiminde bildirimle sözleşmeyi feshetme hakkı tanınamayacağı gibi, kanunda öngörülen dava açma süreleri (TBK m. 350) kamu düzenindendir. Sözleşmeye eklenen bildirim şartı, yasal dava açma süresini ortadan kaldıramaz; dolayısıyla bu tür ihbar şartları geçersiz olup kiraya veren 1 ay içinde doğrudan davasını açabilir. Nitekim İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesi uzun süre bu görüşü savunmuştur.
– İkinci Görüş (Geçerlilik ve Bağlayıcılık Teorisi): TBK m. 354 ve m. 346 hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; kanun koyucu yalnızca kiracı aleyhine yapılan sözleşme değişikliklerini yasaklamıştır. Kiracı lehine, kiraya veren aleyhine yapılan düzenlemeler tam geçerlidir. Kiraya verenin, kendi iradesiyle tahliye davası açmadan önce belirli bir süre önceden bildirimde bulunmayı üstlenmesi, kiracının hazırlıksız yakalanmasını önleyen, kiracı lehine bir şarttır. Dolayısıyla kiraya veren bu şarta uymazsa, sözleşme yenilenmiş sayılır ve açılan dava süresinde kabul edilemez. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi bu teoriyi benimsemiştir.

—

4. YARGITAY İÇTİHATLARI IŞIĞINDA UYGULAMA VE ANALİZ

Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yıllar içinde son derece istikrarlı, şeffaf ve denetlenebilir kıstaslar geliştirmiştir. Bu kıstasları somut içtihatlar üzerinden şu başlıklar altında tasnif etmek mümkündür:

4.1. Samimiyet Kriterinin Somut Olaylarda Görünümü

Yargıtay yerleşik kararlarında samimiyetin varlığını veya yokluğunu gösteren tipik karineler belirlemiştir:
– Kiraya Verenin Kirada Oturması Karineleri: Kiraya verenin kendisinin veya altsoyunun başkasına ait bir taşınmazda kirada oturuyor olması, kural olarak ihtiyacın varlığı ve samimiyeti için yeterli bir karinedir. Ancak kiraya verenin oturduğu evin kendisine ait olması halinde, sırf “daha lüks, daha geniş veya iş yerine daha yakın” olduğu gerekçesiyle kiralanana taşınmak istemesi, samimiyetin ispatı açısından daha nitelikli deliller (sağlık raporu, yaşlılık, fiziksel engellilik vb.) gerektirir.
– Aynı Bölgede Başka Boş Taşınmazın Bulunması: Kiraya verenin aynı binada veya aynı bölgede boş ve kullanıma elverişli başkaca taşınmazlarının bulunması halinde, neden özellikle dava konusu kiralanana ihtiyaç duyulduğu somut ve haklı gerekçelerle (örneğin giriş kat olması, metrekare büyüklüğü, ticari faaliyete uygunluk vb.) izah edilemezse, ihtiyaç iddiası samimi görülmemekte ve dava reddedilmektedir.
– İhtiyacın Yargılama Süresince Devamı Şartı: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 08.02.2023 tarihli ve E. 2022/990, K. 2023/51 sayılı ilamında altı özenle çizildiği üzere; “Dava açıldığında ihtiyacın bulunması, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava sonuna kadar ihtiyacın devam etmesi gerekir.” Yargılama sırasında (örneğin istinaf veya temyiz aşamasında) ihtiyaç sahibinin ölmesi, yurt dışına taşınması veya başkaca bir gayrimenkul satın alarak oraya yerleşmesi halinde ihtiyaç ortadan kalkacağından tahliye kararı verilemez.

4.2. Tüzel Kişilerin İhtiyacı ve Gerçek Kişi – Şirket Ayrımı

Yargıtay içtihatlarında kesin olarak ayrılan bir diğer husus, gerçek kişiler ile tüzel kişilerin ihtiyaç iddiasıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2014/11549, K. 2014/13879 sayılı ilamında ve güncel Daire uygulamalarında açıkça belirtildiği üzere; “Şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişiler, kendilerine ait olan şirketin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiklerine göre davanın reddine karar verilmesi gerekir.” Bir parselin veya işyerinin maliki gerçek kişi ise, ortağı veya ana hissedarı olduğu tüzel kişiliğin (şirketin) ticari faaliyetleri için tahliye davası açamaz; zira tüzel kişilik ile gerçek kişilik tamamen birbirinden ayrıdır.

4.3. Uyuşmazlığın Giderilmesi Kararı: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2446, K. 2025/1440

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi (bildirim şartını geçersiz sayan ve davayı süresinde kabul eden) ile 36. Hukuk Dairesi (bildirim şartını geçerli sayarak süresinde ihtar çekilmediğinden davayı reddeden) arasındaki kesin kararlar arasındaki derin çelişki üzerine, İstanbul BAM Başkanlar Kurulu uyuşmazlığın giderilmesi için Yargıtay’a başvurmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025 tarihli ve E. 2024/2446, K. 2025/1440 sayılı kararıyla bu hukuksal düyümü çözmüştür. Yüksek Mahkemenin gerekçesi şu şekilde özetlenebilir:
1. Sözleşme Özgürlüğü ve Kiracının Korunması: TBK m. 26 taraflara sözleşme içeriğini serbestçe belirleme hakkı verir. TBK m. 346 ve m. 354 hükümleri uyarınca kira hukukunda yasaklanan husus, sadece kiracı aleyhine düzenleme yapılmasıdır. Kiraya veren aleyhine, kiracı lehine şart kararlaştırılması hukuken tam geçerlidir.
2. Bildirim Şartının Bağlayıcılığı: Sözleşmeye kiraya veren tarafından süre bitiminden belli bir süre önce (örneğin 60 gün önce) bildirimde bulunulacağına dair bir şart konulmuşsa, bu şart kiracı lehine olduğundan geçerlidir ve kiraya vereni bağlar.
3. Sürenin Kaçırılmasının Sonucu: Kiraya veren, sözleşmede kararlaştırılan bu fesih ihbar süresine uymazsa, sözleşme TBK m. 347 uyarınca kendiliğinden aynı koşullarla bir yıl süreyle uzamış sayılır.
4. Davanın Süre Yönünden Reddi: Sözleşme bir yıl uzadıktan sonra, kiraya veren TBK m. 350’de öngörülen 1 aylık dava açma süresi içinde tahliye davası açmış olsa dahi, sözleşmede kendi serbest iradesiyle kararlaştırdığı ihbar şartını yerine getirmediği için bu dava süresinde açılmamış sayılır ve usulden/süreden reddedilir.

—

5. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, Türk kira hukukunda en hassas yargısal denetimlerin yapıldığı uyuşmazlık türüdür. Yargıtay’ın tutarlı içtihatları ve özellikle 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/1440 sayılı son uyuşmazlığın giderilmesi kararı, uygulamada avukatların ve tarafların yol haritasını netleştirmiştir:
– Birincisi: İhtiyaç iddiası soyut beyanlarla değil, somut, denetlenebilir ve davanın sonuna kadar kesintisiz devam eden delillerle (kirada oturma, sağlık, iş yeri açma zorunluluğu vb.) ispatlanmalıdır.
– İkincisi: Tahliye davası açmadan önce, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümü mutlaka kelime kelime incelenmelidir. Eğer sözleşmede kiraya verenin süre bitiminden önce (örneğin 1, 2 veya 3 ay evvel) yazılı bildirimde bulunmasını emreden özel bir şart varsa, bu şart kesinlikle emredici normlara aykırı görülerek göz ardı edilmemelidir.
– Üçüncüsü: Sözleşmesel bildirim şartına uyulmadan doğrudan açılan tahliye davaları, yasal 1 aylık sürede açılmış olsalar dahi sözleşmenin bir yıl uzamış sayılması nedeniyle reddedilecek ve kiraya verenler açısından ciddi zaman ve vekalet ücreti kayıplarına yol açacaktır.

Sonuç itibarıyla, kira hukuku uyuşmazlıklarında normatif lafız ile sözleşmesel serbesti sınırlarının doğru yorumlanması, adil yargılanma ve mülkiyet hakkının etkin koruması açısından hayati önem taşımaktadır.

—

KAYNAKÇA

– EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 8. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2021.
– ZEVKLİLER, Aydın / GÖKYAYLA, K. Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 22. Baskı, Turhan Kitabevi, Ankara 2022.
– GÜMÜŞ, Mustafa Alper: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2014.
– CERAN, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2019.
– Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.02.2023 T., E. 2022/990, K. 2023/51.
– Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025 T., E. 2024/2446, K. 2025/1440.
– Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.12.2014 T., E. 2014/11549, K. 2014/13879.

—

EK: DOĞRULANMIŞ YARGITAY İÇTİHADI TAM METNİ

Künye: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2446, K. 2025/1440, Tarih: 10.03.2025
Erişim Kaynağı: T.C. Adalet Bakanlığı Mevzuat ve İçtihat Bilgi Sistemi (documentId: 1163474000)
Karar Özeti: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşmede kiraya veren için kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde sözleşme bir yıl uzamış sayılacağından, TBK m. 350’de öngörülen bir aylık sürede açılan tahliye davası süresinde olmadığı gerekçesiyle reddedilmelidir. Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki uyuşmazlık bu doğrultuda giderilmiştir.

“`text
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2024/2446
KARAR NO: 2025/1440
KARAR TARİHİ: 10.03.2025

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu
SAYISI : 2024/13 E.,
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu

I. BAŞVURU
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulunun 10.05.2024 tarihli başvurusunda; belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sonlandırılması için taraflarca belirli bir süre öncesinden ihtar çekilmesi şartının kararlaştırılmış olmasına karşın, bu süre içerisinde ihtar çekilmemesi halinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında belirli bir süre öncesinde ihtar çekilmediği için davanın süresinde açılıp açılmadığına yönelik olarak, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. ve 36. Hukuk Dairelerinin kesin nitelikte kararları arasında uyuşmazlık bulunduğunu belirtilerek, söz konusu uyuşmazlığın giderilmesini talep etmiştir.

II. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU KARARI
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 10.05.2024 tarihli ve 2024/13 E., 2024/13 K. sayılı kararıyla; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin görüşü ile 36. Hukuk Dairesinin görüşü arasında açık bir çelişki bulunduğu, Yargıtayın yerleşik uygulamalarının da 36. Hukuk Dairesi yönünde olduğu belirtilerek uyuşmazlığın 36. Hukuk Dairesi kararları doğrultusunda giderilmesi talep edilmiştir.

III. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR
A. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin 28.11.2023 tarihli ve 2021/2114 E., 2023/2227 K. sayılı Kararı: Bildirim düzenlemesinin TBK 347 emredici hükmüne aykırı olduğu, yasal dava açma süresini ortadan kaldırmayacağı kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.
B. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin 15.06.2023 tarihli ve 2022/2548 E., 2023/1770 K. sayılı Kararı: Sözleşmede kararlaştırılan ihbar süresine uyulmaması nedeniyle sözleşmenin 1 yıl yenilendiği ve davanın süresinde açılmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir.

IV. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairelerinin yukarıda açıklanan kesin nitelikteki kararları arasındaki uyuşmazlık; ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında, kiraya verenin kira sözleşmesinde kararlaştırılan ihbar şartına uymaması halinde, Kanunda belirlenen sürede açılan davanın süresinde kabul edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

TBK’nın 347, 350 ve 354. maddeleri hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; tarafların sözleşme içeriğini kanunda öngörülen sınırlamalar içerisinde serbestçe belirleyebilecekleri, TBK’nın 346. maddesinde sadece kiracı aleyhine düzenleme yasağının bulunduğu, kiraya veren aleyhine bir düzenleme yasağının bulunmadığı görülmektedir.
Kira sözleşmesiyle kiracı aleyhine olacak şekilde şart kararlaştırılamazsa da aynı sözleşmede kiracının lehine kiraya verenin aleyhine olacak şekilde tarafların düzenleme yapmaları mümkündür. Sözleşme ile kiraya verenin aleyhine olacak şekilde süre bitiminden belli bir süre öncesinde feshi ihbar şartı getirilmişse, kararlaştırılan bu şart kiracı lehine olmakla geçerlidir. Bu halde kiraya verenin sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar şartına uyması, süre bitiminden itibaren tahliye davasını açması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar ihtar şartına uyulmamaması halinde; kira sözleşmesi, süre bitiminde kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kullanma zorunluluğu olsa bile sona ermemekte, kira süresi TBK m.347 uyarınca bir yıl süre ile uzamış olmaktadır. Bu durumda, TBK’nın 350. maddesinde öngörülen ihtiyaç sebebiyle tahliye davası bir aylık dava açma süresinde açılmış olsa bile kiraya veren bu dava öncesinde, sözleşmede kararlaştırılan sürede fesih bildirimini yapmaması halinde (kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzamış olduğundan) kanundaki sürede dava açılmış olsa bile kiraya verenin kendisi için sözleşmede kararlaştırılan ihbar süresine uymadığından açtığı dava reddedilir.

KARAR
1. TBK’nın 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde, süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK’nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. ile 36. Hukuk Dairelerinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,
2. Dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine,
3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine, 10.03.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.
“`