İmar Planı Kısıtlamalarında Hukuki El Atmanın Fiili El Atmaya Dönüşmesi ve Yargı Yolu

Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 1 no.lu Ek Protokolü ile güvence altına alınmış en temel ayni haktır. Ancak idareler, kamu yararı amacıyla imar planları yaparak taşınmaz mülkiyetini kısıtlayabilmektedir. Uygulamada, taşınmazın imar planında “resmi kurum alanı”, “yeşil alan” veya “okul” olarak ayrılmasına rağmen yıllarca kamulaştırılmaması, maliklerin tasarruf hakkını belirsiz bir süreyle dondurmaktadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin E. 2024/11736, K. 2025/11301 sayılı en güncel içtihadı, sırf hukuki el atma gibi görünen uzun süreli kısıtlamaların, belirli şartlar altında “fiili el atma” (kamulaştırmasız el atma) sayılarak adli yargıda tazminat davasına konu edilebileceğini bir kez daha ve çok güçlü bir şekilde teyit etmiştir.

Kısa Cevap

İmar planıyla getirilen kısıtlama makul süreyi aşacak biçimde sürdürülür ve idare ne kamulaştırma yapar ne de planı değiştirirse, hukuki kısıtlama fiilen kamulaştırmasız el atmaya dönüşür. Bu durumda malik, mülkiyet hakkının özünden yararlanamadığı hâlde vergi ve yükümlülüklerini taşımaya devam eder. Yargıtay, uzun yıllar süren bu tür kısıtlamalarda uyuşmazlığın adli yargıda kamulaştırmasız el atma (bedel) davası olarak görüleceğini kabul etmektedir. Talep edilecek bedel, taşınmazın dava tarihindeki emsal değeri üzerinden belirlenir; husumetin planı yapan ve uygulamakla yükümlü idareye yöneltilmesi gerekir.

1. Fiili El Atma ve Hukuki El Atma Ayrımı

Mülkiyet hakkına yönelik idari müdahaleler temel olarak ikiye ayrılır:

1. Hukuki El Atma: Taşınmazın imar planında kamu hizmetine tahsis edilmesi (park, yol, okul vb.) ancak idare tarafından fiilen bir inşaat, işgal veya el koyma eyleminin gerçekleştirilmemiş olması durumudur. Kural olarak, imar planından kaynaklanan hukuki el atmalardan doğan zararların tazmini için idari yargıda (İdare Mahkemelerinde) tam yargı davası açılması gerekir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 1).
2. Fiili (Kamulaştırmasız) El Atma: İdarenin herhangi bir kamulaştırma kararı olmaksızın veya usulüne uygun bir kamulaştırma yapmaksızın, bir taşınmaza fiilen el koyması, üzerine tesis yapması veya asli şeklini değiştirmesidir. Haksız fiil niteliğindeki bu eylemden doğan tazminat (bedel) davaları adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemelerinde) görülür.

2. Hukuki El Atmanın “Fiili El Atmaya” Dönüşmesi (Mülkiyetin İçi Boşaltılması)

İdare, taşınmazı imar planında kamu hizmetine ayırdıktan sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesi gereği 5 yıllık imar programına almak ve kamulaştırma işlemlerini yapmak zorundadır. Ancak uygulamada idarelerin on yıllarca hiçbir işlem yapmadığı görülmektedir.

İşte Yargıtay’ın ve Uyuşmazlık Mahkemesinin geliştirdiği içtihatlar doğrultusunda; uzun yıllar boyunca (kural olarak 5 yılı aşan bir süre) imar planında kısıtlı kalmasına rağmen kamulaştırılmayan ve malikin tasarruf (yapı yapma, satma vb.) yetkisinin süresiz olarak engellendiği durumlarda, idarenin eylemsizliği, taşınmazın özüne yönelik ağır bir müdahale halini alır.

İncelediğimiz Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararında, taşınmazın 1990 yılından beri “resmi kurum alanı” olarak ayrıldığı ve dava tarihi olan 2022’ye kadar hiçbir kamulaştırma işlemi yapılmadığı tespit edilmiştir. Yargıtay, aradan geçen bu olağanüstü süreyi dikkate alarak, ortada fiziksel bir tesis veya işgal olmasa bile “hukuki el atmanın fiili el atmaya dönüştüğünü” ve davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmesi gerektiğini hüküm altına almıştır.

3. Adli Yargıda Emsal Bedel Tespiti

Dava konusu taşınmazın bedeli hesaplanırken, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi kıyasen uygulanır. Taşınmaz bir “arsa” vasfında ise (ki imar planı içinde kaldığından arsadır), emsal karşılaştırması yöntemi kullanılır.

Emsal alınacak taşınmazın:
– Dava konusu taşınmaz ile aynı veya yakın konumda olması,
– Özel amacı olmayan (gerçek piyasa koşullarını yansıtan) bir satışının bulunması,
– Satış tarihinin dava tarihinden önce (ancak çok eski olmayan) bir tarih olması gerekir.

Kararda, mahkemenin emsal araştırması yaparak metrekare birim fiyatını (dava tarihi itibarıyla 20.606,65 TL) belirlemesi ve bu bedelin idareden tahsiline, taşınmazın ise idare adına tesciline karar vermesi Yargıtay tarafından onanmıştır.

4. İdarenin Husumet ve Yargı Yolu İtirazları

Davalı idareler (genellikle ilçe belediyeleri veya büyükşehir belediyeleri), bu tür davalarda sıklıkla “Taşınmaza fiilen girmedik, buldozer sokmadık, dolayısıyla ortada fiili el atma yoktur, görevli mahkeme İdare Mahkemesidir” şeklinde savunma yapmaktadırlar.

Ancak E. 2024/11736 sayılı karar, idarenin sadece aktif bir eylemle değil, mülkiyet hakkını on yıllarca donduran “pasif ve hukuka aykırı eylemsizliğiyle” de fiili el atma sonucunu doğurabileceğini netleştirmiştir. Bu durum, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin “mülkiyet hakkının belirsiz süreyle askıya alınması ihlaldir” (Sporrong ve Lönnroth v. İsveç) yönündeki yerleşik kararlarıyla da tam bir uyum içindedir.

Sonuç

İmar planı ile getirilen kısıtlamaların makul süreyi aşması, vatandaşın mülkiyet hakkının özünü zedeleyen bir “hukuki el koyma” pratiğine dönüşmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, uzun yıllar (somut olayda 30 yılı aşkın) kamulaştırma yapılmayan hallerde uyuşmazlığın adli yargıda, kamulaştırmasız el atma tazminatı hükümleri çerçevesinde (emsal bedel üzerinden) çözülmesi gerektiğini bir kez daha istikrarla vurgulamıştır. Hak sahiplerinin, kısıtlılık sürelerini doğru tespit edip davayı doğru yargı kolunda ve usulüne uygun biçimde açmaları hayati önem taşımaktadır.

İlgili yazılar

• İmar Hukukunda Arazi ve Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) ile Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Rejimi — mülkiyet hakkının imar uygulamalarıyla sınırlanması ve yargısal denetim
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Resmî Şekil Şartı, Zamanaşımı ve Elbirliği Mülkiyeti Engeli — taşınmaz mülkiyetinin devrinde şekil ve dava şartları
• Gayrimenkul, Kira ve İnşaat Hukuku Külliyatı Sentezi — mülkiyet hakkı ve ispat külfeti üzerine toplu değerlendirme

Avukat Şerafettin KAYA
(Kocaeli Barosu, Sicil: 2219)

Ek: Emsal Yargıtay Kararı Tam Metni

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/11736, K. 2025/11301, Tarih: 11.09.2025

“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1308 Esas, 2024/1627 Karar
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 7. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/279 Esas, 2023/149 Karar

Taraflar arasındaki kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsil davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı idare vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı idare vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda;
Karar tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 362 nci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi gereğince, miktar veya değeri her paydaş için 378.290,00 TL’yi geçmeyen davalara ilişkin olarak Bölge Adliye Mahkemesi kararlan kesin olup bu kararlar aleyhine temyiz yoluna başvurulamaz.
Davacı … (…) dışındaki davacılar yönünden hükmedilen kamulaştırmasız el atma bedeli Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibarıyla kesinlik sınırı olan 378.290,00 TL’nin altında kalmaktadır.
Bu nedenle; davacı … (….) dışındaki davacılar yönünden davalı idare vekilinin temyiz dilekçesinin miktar itibarıyla reddine karar vermek gerekmiştir.
Davalı idare vekilinin davacı … yönünden hükmedilen kamulaştırmasız el atma tazminatı yönünden gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; …. ili, …, … Mahallesi … ada 1 parsel sayılı taşınmazda davacıların miras bırakanları adına kayıtlı paylarının bulunduğunu, dava konusu taşınmazın imar planında resmi kurum alanı olarak planlandığını, davalı idare tarafından imar tarihinden itibaren uzun süre taşınmaza imar planına uygun yapı yapılmaması sebebi ile hukuki el atma durumunun fiili el atmaya dönüştüğünü belirterek kamulaştırmasız el atma tazminatının faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı idare vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında resmi kurum alanı olarak planlandığını, bu planın 23.03.1990 tarihli ve 95 sayılı ….. Belediye Meclis kararı ile onaylandığını, daha sonra 06.05.2015 tarihli ve 71 sayılı … meclis kararı ile yapılan uygulama imar planı değişikliği ile dava konusu parselin de içinde bulunduğu sosyal donatı alanlarının tamamının mekansal planlar yapım yönetmeliğinin gösterim ve ifade tekniğine uygun hale getirildiğini, 19.03.1992 tarihli ….. Belediye Başkanlığı encümen kararı ile düzenleme ortaklık payı kesintisi ile yapılan imar uygulaması işlemi neticesinde resmi kurum alanı olarak tescil edildiğini, müvekkili belediyenin fiili el atmasının bulunmadığını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, tespit edilen bedelin davacı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazda bulunan davacılar paylarının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile …. ili, …, … Mahallesi …. ada 1 parsel sayılı taşınmazın 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında resmi kurum alanı olarak ayrıldığı, imar planının kesinleştiği tarihden dava tarihine kadar amacına uygun şekilde kamulaştırma işleminin yapılmadığı, aradan geçen süre dikkate alındığında hukuki el atmanın fiili el atmaya dönüştüğünün kabulünün gerektiği, dava konusu taşınmazın 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde kalması nedeniyle arsa vasfında kabul edilerek emsal araştırma yöntemi ile dava konusu taşınmazın değerinin tespiti yoluna gidilmesinde yöntem olarak isabetsizlik bulunmadığı, … metrekare birim fiyatının dava tarihi olan 05.07.2022 tarihi itibarıyla 20.606,65 TL olarak tespitinin yerinde olduğu anlaşıldığından davalı idare vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ ve GEREKÇE
1. Uyuşmazlık, kamulaştırmasız el atılan taşınmazın değerinin biçilmesi ve bedelinin tahsili hususundadır.
2. Dava konusu taşınmazın 1/1000 ölçekli imar planında resmi kurum alanı olarak ayrıldığı, imar planının kesinleştiği tarihden dava tarihine kadar amacına uygun şekilde kamulaştırma işleminin yapılmadığı anlaşıldığından arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak bedelinin davalı idareden tahsiline karar verilmesi yerindedir.
3. Temyizen incelenen karar, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine ve yargılama kurallarına uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı idare vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
11.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

İdare imar planıyla kısıtladığı taşınmazı kamulaştırmak zorunda mıdır?

Evet. İdare, taşınmazı beş yıllık imar programına almak ve kamulaştırma işlemlerini yapmak zorundadır.

Yıllarca kamulaştırma yapılmazsa malik ne yapabilir?

Kısıtlama fiilen el atma niteliğine dönüşmüşse malik bedel talebiyle dava açabilir. Uygulamada onlarca yıl boyunca hiçbir kamulaştırma işlemi yapılmaması belirleyici görülmektedir.

Bedel nasıl belirlenir?

Bedel emsal karşılaştırması yöntemiyle belirlenir; emsalin taşıması gereken şartlar bulunur.

Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat

• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m.35
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11
• 3194 sayılı İmar Kanunu m.10
• Yargıtay 5. HD, E.2024/11736, K.2025/11301, T. 11.09.2025

Yayın tarihi: 12.08.2026 · Son güncelleme: 15.08.2026

Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · +90 534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr