Devre Mülk ile Devre Tatil Arasındaki Fark

Satış görüşmesinde iki kelime aynı anlamda kullanılır: “devremülk alıyorsunuz, devre tatil hakkınız olacak.” Oysa bunlar hukuken iki ayrı dünyadır. Biri tapuya tescil edilen ve mirasla geçen ayni hak, diğeri süreli ve kişisel bir sözleşme hakkı. Fark yalnızca teoride kalmıyor: 2022 değişikliğinden sonra bazı devre tatil satış biçimleri hapis cezası yaptırımına bağlandı ve süre sınırı getirildi. Bu yazıda iki kurumu madde madde karşılaştırıyor, hangi belgeye bakılacağını gösteriyoruz.

Kısa Cevap

Devremülk, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 57 vd. uyarınca müşterek mülkiyet payına bağlı olarak kurulan, tapuya tescil edilen ve mirasçılara geçen bir irtifak hakkıdır. Devre tatil ise 6502 sayılı Kanun m. 50’de düzenlenen, bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye birden fazla dönem konaklama imkânı veren sözleşmesel bir haktır. Devremülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, tüketicilerle mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulamaz; devre tatil sözleşmeleri en fazla on yıl için kurulur ve ön ödemeli devre tatil sözleşmesi (devremülk dâhil) yapılamaz.

Temel Fark: Ayni Hak mı, Şahsi Hak mı?

Devremülk ayni haktır. Taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlıdır, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir, herkese karşı ileri sürülebilir, rehnedilebilir ve mirasçılara geçer. Süresizdir.

Devre tatil kural olarak şahsi haktır. Tüketiciye belirli dönemlerde konaklama imkânı veren bir sözleşmeden doğar; tapuya tescil edilmez ve sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülür. Süreye bağlıdır.

Bu ayrım, uyuşmazlık çıktığında yetkili merciyi ve talep edilebilecek sonucu da değiştirir: devremülkte tapu iptali ve tescil gündeme gelirken, devre tatilde talep genellikle sözleşmenin sona ermesi ve bedel iadesi üzerine kurulur.

Karşılaştırma: Hangi Kurumda Ne Geçerli?

• Dayanak: Devremülk — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 57-65. Devre tatil — 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 50 ve Devre Tatil Yönetmeliği.
• Şekil: Devremülkte tapuda resmî senet zorunludur. Devre tatilde yazılı veya mesafeli sözleşme yeterlidir; mesafeli olmayan sözleşmelerde tüketicinin tarihi kendi el yazısıyla yazması ve imzalaması gerekir.
• Süre: Devremülk süresizdir. Devre tatil sözleşmeleri en fazla on yıl için kurulur (devremülk hakkı veren sözleşmeler hariç).
• Dönem uzunluğu: Devremülkte dönemler 7 günden az olamaz. Devre tatilde böyle bir alt sınır yoktur.
• Miras: Devremülk mirasçılara geçer. Devre tatilde durum sözleşme hükümlerine bağlıdır.
• Cayma: Devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmelerinde tüketicinin on dört gün içinde gerekçesiz cayma hakkı vardır.
• Ön ödeme: Devremülk hakkı veren sözleşmeler de dâhil olmak üzere tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamaz.

2022’den Sonra Yasak Olan Satış Biçimleri

7392 sayılı Kanun’la 6502 sayılı Kanun’un 50. maddesi yeniden yazılmış ve piyasada yaygın olan üç uygulama açıkça yasaklanmıştır:

1. Mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki devremülk hariç, tüketicilerle böyle bir sözleşme kurulamaz.
2. Kooperatif veya ticaret şirketi ortaklığı ya da dernek veya vakıf üyeliği yoluyla devre tatil hakkı tanınması.
3. Ayni hak sahibi olmayanların devre tatil satışı yapması.

Bu işlemleri yapanlar ve bunlara aracılık edenler ile ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kuranlar hakkında üç yıldan altı yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür (m. 77/4-b). Suçun bir tüzel kişinin faaliyeti çerçevesinde işlenmesi hâlinde ayrıca tüzel kişilere özgü güvenlik tedbirlerine hükmolunur.

Geçiş hükmü uyarınca, 01.04.2022 itibarıyla yapı ruhsatı alınmış devre tatile konu taşınmazlarda bu tarihten itibaren beş yıl süreyle ön ödemeli usul dâhil satış yapılabilmektedir.

Tüketici Açısından Sonuç: Sözleşme Geçersizse Ne Olur?

Emredici hükümlere aykırı düzenlenen devre tatil sözleşmesi geçersizdir. Geçersiz sözleşmedeki hükümler de geçersiz olduğundan taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını geri vermekle yükümlüdür. Uygulamada bu, tüketicinin ödediği bedelin tamamının iadesi sonucunu doğurmaktadır.

İki aykırılık özellikle sık görülür: cayma süresi dolmadan peşinat alınması ve sözleşmenin on yılı aşan süreyle kurulması. Tüketici hukukundaki cayma mekanizmasının genel işleyişi için mesafeli sözleşmelerde cayma hakkı, tesisin vaat edilen nitelikte çıkmaması hâlinde ise ayıplı mal ve hizmette tüketicinin hakları değerlendirilmelidir.

Yargıtay Ne Diyor?

Cayma süresinde peşinat alınan ve on yılı aşan sözleşme geçersizdir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/260, K. 2025/3882, T. 08.09.2025 kararına konu olayda; 24.07.2022 tarihli devre tatil sözleşmesi imzalandığı gün tüketiciden 45.000 TL peşinat alınmış ve sözleşme 31 yıllık süre için kurulmuştur. Daire; 6502 sayılı Kanun m. 50/6 uyarınca cayma süresi dolmadan tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme istenemeyeceğini, alınan bedelin derhâl iade edileceğini ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgenin tüketici yönünden geçersiz olduğunu; m. 50/9 uyarınca devre tatil sözleşmelerinin en fazla on yıl için kurulabileceğini belirtmiştir. Bu emredici hükümlere aykırı sözleşmenin geçersiz olduğu, tarafların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını iade etmesi gerektiği kabul edilerek ödenen 450.000 TL’nin tamamının iadesi yönündeki karar, gerekçesi düzeltilerek oy birliğiyle onanmıştır.

Devremülk ise ayrı bir rejime tâbidir ve devri resmî şekle bağlıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/7531, K. 2023/2843, T. 23.10.2023 kararında; devremülk hakkının müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olduğu, ancak mesken nitelikli ve kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yapılarda kurulabileceği, kurulması için tapuda resmî senet düzenlenmesinin zorunlu olduğu belirtilmiştir. Kararda devremülk devrinin TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 89 uyarınca resmî şekilde yapılması gerektiği, haricen düzenlenen satış sözleşmelerinin geçersiz olduğu ifade edilmiş; somut olayda edimlerini yıllarca kullanan tarafın sonradan geçersizlik iddiasında bulunmasının dürüstlük kuralına aykırı bulunmasıyla dava reddi oy çokluğuyla onanmıştır.

Uygulamada Ne Yapmalı?

1. Sözleşmenin başlığına değil içeriğine bakın. “Devremülk” ibaresi taşıyan pek çok sözleşme aslında şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmesidir.
2. Tapu kaydını isteyin. Devremülkte hak, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde görünür; görünmüyorsa ayni hak yoktur.
3. Süreyi kontrol edin. Devre tatil sözleşmesi on yılı aşamaz; aşan sözleşme emredici hükme aykırıdır.
4. Cayma süresinde ödeme yapmayın. Cayma süresi dolmadan istenen her ödeme yasaktır ve alınan bedel derhâl iade edilir.
5. Senet ve taahhütname imzalamayın. Cayma süresi içinde tüketiciyi borç altına sokan belgeler tüketici yönünden geçersizdir.
6. Ön bilgilendirme formunu saklayın. Form, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce verilmek zorundadır.
7. Satıcının ayni hakkını sorgulayın. Mal üzerinde ayni hakkı olmayanın devre tatil satışı yapması suçtur.
8. Ortaklık ve üyelik önerilerine itibar etmeyin. Kooperatif, şirket ortaklığı, dernek veya vakıf üyeliğiyle devre tatil hakkı tanınamaz.
9. Cayma bildirimini yazılı ve iletilebilir biçimde yapın. Noter, KEP veya iadeli taahhütlü posta tercih edilmelidir.
10. Ödemeleri banka üzerinden yapın. İade talebinin dayanağı ödeme kayıtlarıdır.

Sık Sorulan Sorular

Devremülk ile devre tatil aynı şey mi? Değildir. Devremülk tapuya tescil edilen ayni bir hak, devre tatil ise sözleşmeden doğan ve kural olarak şahsi nitelikte bir haktır.

Devre tatil sözleşmesi en fazla kaç yıl için yapılabilir? Devremülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere en fazla on yıl için kurulur.

Devre tatilde cayma süresi ne kadar? On dört gündür ve gerekçe göstermeksizin, cezai şart ödemeksizin kullanılabilir.

Cayma süresi içinde peşinat alınabilir mi? Alınamaz. Alınan bedel derhâl iade edilir; tüketiciyi borç altına sokan belgeler de geçersizdir.

Sözleşme kanuna aykırıysa param geri döner mi? Emredici hükme aykırı sözleşme geçersiz sayılır ve taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını iade eder.

Kooperatif üyeliğiyle devre tatil hakkı alınabilir mi? Alınamaz; bu yolla devre tatil hakkı tanınması yasaklanmış ve cezai yaptırıma bağlanmıştır.

Devre tatil hakkımı kullanmayacağım yıl aidat öder miyim? Şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmesinde tatilin başlangıcından en az doksan gün önce bildirim yapılırsa o dönem için bedel talep edilemez.

Sonuç

İki kurumu ayıran çizgi tek bir soruda toplanır: hak tapuya tescil ediliyor mu? Ediliyorsa devremülk, edilmiyorsa devre tatil söz konusudur ve bu tercih; süre, miras, devir ve uyuşmazlık yolu bakımından bambaşka sonuçlar doğurur.

2022 sonrasında tablo daha da netleşti. Kanun koyucu, tüketiciyi ön ödemeyle borçlandıran ve ayni hak görüntüsü veren satış biçimlerini yasaklamakla kalmadı, bunları cezai yaptırıma da bağladı. Sözleşmesi bu yasaklara aykırı olan tüketici bakımından sonuç, sözleşmenin geçersizliği ve ödenen bedelin iadesidir. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Dayanak Mevzuat ve Kararlar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 57, 58, 59 — devremülk hakkı ve 7 günlük dönem sınırı
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 50 — devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri (7392 s.K., 24.03.2022 değişikliği)
• 6502 sayılı Kanun m. 77/4-b — üç yıldan altı yıla kadar hapis cezası
• 6502 sayılı Kanun geçici m. 3 — yapı ruhsatı alınmış projeler için beş yıllık geçiş
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237; 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/260, K. 2025/3882, T. 08.09.2025
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/7531, K. 2023/2843, T. 23.10.2023

Hukuki Bilgilendirme

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Sözleşmenin devremülk mü devre tatil mi olduğu, metnin ve tapu kaydının incelenmesiyle belirlenebileceğinden belgeler görülmeden değerlendirme yapılmamalıdır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Yayın tarihi: 20.08.2026 · Son güncelleme: 20.08.2026 Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr