Önalım (Şufa) Hakkı ve Önalım Davası: Paydaşın Bilmesi Gerekenler

Hisseli (paylı) bir taşınmazda paydaşlardan biri payını dışarıdan birine sattığında, diğer paydaşlar çoğu zaman kendilerini bir anda tanımadıkları bir kişiyle ortak bulur. İşte tam bu noktada devreye giren önalım (şufa) hakkı, paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma imkânı tanır. Bu yazıda önalım hakkının ne olduğunu, hangi şartlarla doğduğunu, davanın nasıl ve kime karşı açıldığını ve en çok hak kaybına yol açan süreleri sade bir dille açıklıyoruz.

Güncelleme (13.08.2026): Önalım hükümleri 7571 sayılı Kanun (24.12.2025) ile önemli ölçüde değişmiştir. İki temel değişiklik vardır: azami hak düşürücü süre iki yıldan bir yıla indirilmiş (TMK m.733) ve davada yatırılacak bedel satış bedeli yerine rayiç bedel olarak belirlenmiştir (TMK m.734). Yazı bu değişikliklere göre güncellenmiştir. Değişiklikten önce gerçekleşen satışlarda hangi hükümlerin uygulanacağı somut olaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kısa Cevap

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma imkânı tanıyan yasal bir haktır (TMK m.732). Dava açma süresi, satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her hâlde satış tarihinden itibaren 1 yıldır; bu süreler kaçırılırsa önalım hakkı düşer. Davada yatırılacak tutar, payın hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleridir.

İlgili konular: Paylı mülkiyetin tümüyle sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, tapu kaydının düzeltilmesi talepleri için tapu iptal ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz.

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren yasal bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenen bu hak, ortaklar arasına dışarıdan yabancı kişilerin girmesini bir ölçüde engellemeyi ve paydaşların mülk üzerindeki birlikteliğini korumayı amaçlar.

Uygulamada iki tür önalım hakkından söz edilir:

• Yasal önalım hakkı: Kanundan doğar, paydaş olmak dışında ayrıca bir şey yapmayı gerektirmez. Payınız olduğu sürece kendiliğinden vardır.
• Sözleşmeden doğan önalım hakkı: Taraflar arasında yapılan bir sözleşmeyle kurulur ve tapu kütüğüne şerh verildiğinde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir (TMK m.735).

Bu yazının odağı, paydaşları en çok ilgilendiren yasal önalım hakkıdır.

Önalım Hakkı Hangi Şartlarda Doğar?

Yasal önalım hakkının gündeme gelebilmesi için birkaç temel şartın bir arada bulunması gerekir. Bu şartlardan biri bile eksikse hak doğmaz.

1. Taşınmaz paylı (müşterek) mülkiyete tabi olmalı

Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyette doğar. Yani taşınmaz birden fazla kişiye belirli paylar (örneğin 1/2, 1/4) hâlinde ait olmalıdır. Elbirliği mülkiyeti (örneğin henüz paylaşılmamış miras ortaklığı) gibi farklı ortaklık türlerinde bu hak, kural olarak bu şekliyle işlemez.

2. Bir pay üçüncü kişiye satılmış olmalı

Hakkın doğması için paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye, yani mevcut paydaşlardan olmayan birine satması gerekir. Burada iki nokta önemlidir:

• İşlem “satış” olmalı. Bağış, trampa veya başka türden devirlerde yasal önalım hakkı kural olarak kullanılamaz; hak, satış işlemine özgüdür.
• Alıcı üçüncü kişi olmalı. Bir paydaşın payını mevcut bir başka paydaşa satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz. Çünkü bu durumda mülke dışarıdan yabancı biri girmemektedir.

3. Satış, kanunun kapsam dışı bıraktığı yollardan biriyle yapılmamış olmalı

TMK m.733/1 (7571 sayılı Kanunla değişik) uyarınca iki tür satışta önalım hakkı kullanılamaz:

• Cebrî artırmayla satışlar — payın icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırmayla satılması hâli.
• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar — bu istisna 7571 sayılı Kanunla eklenmiştir; kamu idarelerinin bu Kanun usulüyle yaptığı satışlar da artık kapsam dışındadır.

Önalım Davası Kime ve Nasıl Açılır?

Önalım hakkı, karşı tarafa yalnızca “hakkımı kullanıyorum” demekle sonuç doğurmaz; dava açılarak kullanılan bir haktır. Bu nedenle usul kuralları büyük önem taşır.

Dava, payı satın alan alıcıya karşı açılır. Kanun bu konuda nettir: önalım hakkı, satıcıya değil, payı devralan alıcıya karşı ileri sürülür (TMK m.734/1). Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, davanın yanlış kişiye yöneltilmesidir.

Davanın amacı, alıcı adına yapılan tescilin iptal edilerek payın önalım hakkını kullanan paydaş adına tesciline karar verilmesidir. Mahkeme, şartların oluştuğunu tespit ederse tapudaki kaydın davacı paydaş lehine düzeltilmesine hükmeder.

Paylı mülkiyet ve hisse satışlarıyla ilgili benzer durumlarda dikkat edilmesi gereken pek çok ayrıntı bulunur; gayrimenkul ve mülkiyet uyuşmazlıkları hakkında genel bilgi almak için sürecin baştan doğru kurgulanması önem taşır.

Rayiç Bedelin Yatırılması Zorunluluğu (7571 ile Değişen Kural)

Önalım davasında en kritik yükümlülüklerden biri bedelin yatırılmasıdır. Bu konuda 7571 sayılı Kanun köklü bir değişiklik yapmıştır: artık esas alınan tutar satış bedeli değil, payın rayiç bedelidir.

TMK m.734/2’nin yürürlükteki hâline göre:

• Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.
• Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.
• Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
• Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Bu değişikliğin pratik anlamı büyüktür. Eski düzenlemede paydaş, alıcının satıcıya ödediği satış bedelini yatırarak payı alabiliyordu; tapuda düşük gösterilen satışlarda bu, önalım hakkını kullanmayı kolaylaştırıyordu. Yeni kuralda ölçüt piyasa değerine dayalı rayiç bedeldir; dolayısıyla yatırılması gereken tutar, tapudaki satış bedelinden belirgin biçimde yüksek olabilir. Önalım hakkını kullanmayı düşünen paydaşın, bu tutarı kesin süre içinde nakden karşılayabilecek hazırlıkta olması gerekir.

Değişiklikten önce gerçekleşen satışlarda hangi hükümlerin uygulanacağı somut olaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Süreler: Önalım Hakkında En Kritik Konu

Önalım hakkı, hak düşürücü sürelere tabidir ve bu süreler kaçırıldığında hak tamamen sona erer. Zamanaşımından farklı olarak hak düşürücü süreler durmaz, kesilmez ve hâkim tarafından kendiliğinden (resen) dikkate alınır.

Kanun burada çift eşikli bir sistem öngörür (TMK m.733 son fıkra):

• 3 aylık süre: Satışın, satıcı veya alıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde önalım hakkı kullanılmalıdır.
• 1 yıllık süre: Her hâlde, satış tarihinden itibaren 1 yıl geçmekle hak sona erer. (Bu süre 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla indirilmiştir.)

Buradaki en önemli ayrıntı bildirime ilişkindir. Satıcı veya alıcının satışı noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirmesi zorunludur. Usulüne uygun bir noter bildirimi yapılmadıysa, 3 aylık süre işlemeye başlamaz. Bu durumda paydaşın elinde yalnızca satıştan itibaren işleyen 1 yıllık azami süre kalır.

Sürenin kısalmış olması, paydaşlar bakımından hareket alanını belirgin biçimde daraltmıştır: payının satıldığını duyum yoluyla veya tapu kaydından öğrenen bir paydaşın, eskiye göre yarı yarıya daha az vakti vardır. Bu nedenle satıştan haberdar olur olmaz sürelerin başlangıcının hesaplanması gerekir.

Her iki süre de hak düşürücüdür: durmaz, kesilmez ve hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınır.

Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme

Paydaşlar önalım haklarını kullanmaktan vazgeçebilir; ancak bunun da belirli şekil kuralları vardır (TMK m.733/2):

• Önceden ve genel olarak feragat: Henüz belirli bir satış ortada yokken, önalım hakkından tümüyle vazgeçme resmî şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilir.
• Belirli bir satıştan vazgeçme: Somut, belirli bir satış işlemi bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmek ise yazılı şekle bağlıdır ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Bu ayrım önemlidir; çünkü sözlü olarak “ben bu payla ilgilenmiyorum” demek, hukuken bağlayıcı bir feragat sayılmayabilir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Yasal önalım dışında, taraflar bir sözleşmeyle de önalım hakkı kurabilir. Bu hakkın üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir (TMK m.735). Şerh verildiğinde, şerhte gösterilen koşullarla, taşınmazın sonraki her malikine karşı bu hak kullanılabilir; şerhin etkisi her durumda şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılmasında ise yasal önalıma ilişkin hükümler uygulanır.

Sık Sorulan Sorular

Bir paydaş payını diğer paydaşa satarsa önalım davası açabilir miyim?

Kural olarak hayır. Yasal önalım hakkı, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde doğar. Bir paydaşın payını mevcut başka bir paydaşa satması durumunda diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanamaz; çünkü mülke dışarıdan yabancı biri girmemektedir.

Satışı noter aracılığıyla bana bildirmedilerse süre yine de işler mi?

Usulüne uygun noter bildirimi yapılmadıysa 3 aylık süre başlamaz. Ancak her hâlde satış tarihinden itibaren 1 yıllık azami süre işlemeye devam eder (7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla indirilmiştir). Bu bir yıl da hak düşürücü olduğundan, satışı başka yollarla öğrendiğinizde durumu vakit kaybetmeden değerlendirmek gerekir.

Önalım davasını satıcıya karşı mı açacağım?

Hayır. Önalım davası, payı satın alan alıcıya karşı açılır (TMK m.734/1). Davanın yanlış kişiye yöneltilmesi, önemli bir usul hatası oluşturabilir.

Davada satış bedelini mi yoksa rayiç bedeli mi yatıracağım?

Rayiç bedeli. 7571 sayılı Kanunla değişik TMK m.734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi bu rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bu süre içinde yatırılmazsa pay adınıza tescil edilemez. Yatırılan bedel, hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

İcradan satın alınan bir paya karşı önalım hakkı kullanılabilir mi?

Hayır. Payın cebrî artırma (açık artırma) yoluyla satıldığı hâllerde yasal önalım hakkı kullanılamaz. 7571 sayılı Kanunla ayrıca 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar da kapsam dışına alınmıştır (TMK m.733/1).

Sonuç

Önalım hakkı, hisseli taşınmazlarda paydaşların en önemli koruma araçlarından biridir; ancak sıkı şartlara ve hak düşürücü sürelere tabi olması nedeniyle küçük bir gecikme ya da usul hatası, hakkın tümüyle kaybedilmesine yol açabilir. 7571 sayılı Kanunla azami sürenin bir yıla inmesi ve bedelin rayiç değer üzerinden belirlenmesi, hakkın kullanılmasını hem zaman hem maliyet bakımından zorlaştırmıştır.

Her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, önalım hakkıyla ilgili bir durumda hukuki süreç kişiye özeldir. Üç aylık ve bir yıllık hak düşürücü süreler işlemeye başladığı andan itibaren durumun değerlendirilmesi önem taşır; değişiklikten önce gerçekleşen satışlarda hangi hükümlerin uygulanacağı ayrıca incelenmelidir.

Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat

• 4721 s. TMK m.732 (Yasal önalım hakkı)
• 4721 s. TMK m.733 (Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre — birinci fıkra: 24/12/2025-7571/35 md. ile değişik)
• 4721 s. TMK m.734 (Kullanılması — ikinci fıkra: 24/12/2025-7571/36 md. ile değişik)
• 4721 s. TMK m.735 (Sözleşmeden doğan önalım hakkı)
• 7571 sayılı Kanun (RG 24/12/2025) m.35 ve m.36

Bilgilendirme: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgü koşullarda değerlendirilmelidir. Mevzuat değişikliklerinde güncel metin esas alınmalıdır. Yazı, Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne uygun olarak yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.

Yayın tarihi: 24.07.2026 · Son güncelleme: 13.08.2026

Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr