Kentsel Dönüşüm Yasası: 2023 Değişikliğiyle Yeni Düzen

Bir apartmanda on iki daire var; sekizi anlaştı, dördü imzalamıyor. Eski düzende bu tabloda süreç kilitlenirdi. 07.11.2023 tarihli 7471 sayılı Kanun’la 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikten sonra ise karar yeter sayısı salt çoğunluğa indi ve karara katılmayan maliklerin arsa payları için işleyen satış mekanizması yeniden yazıldı. Bu yazıda kentsel dönüşümün hukuki iskeletini, 2023 sonrası düzeni ve karara katılmayan malikin elindeki hakları açıklıyoruz.

Kısa Cevap

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapıların bulunduğu parsellerde; yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle değerlendirilmesine, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir (m. 6/1). Karara katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma ile satılır. Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde iptal davası açılabilir.

Kanunun İşleyişi: Dört Aşama

1. Riskli yapı tespiti. Tespit, masrafları maliklere ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç idareye bildirilir (m. 3).
2. Anlaşma esası. Riskli yapıların yıktırılmasında ve uygulamalarda öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır (m. 5).
3. Salt çoğunlukla karar. Yapılar yıktırılmadan önce dahi; tevhit, ifraz, terk, ihdas, tescil, yeniden bina yaptırılması, payların satışı ve kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı usulleri hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile kararlaştırılır.
4. Katılmayanın payının satışı. Karara katılmayanların arsa payları rayiç değer üzerinden açık artırma ile anlaşan paydaşlara satılır; satılamazsa riskli alan ve rezerv yapı alanlarında idare tarafından satın alınır, riskli yapılarda ise üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar işlem tekrarlanır.

Riskli yapı tespitine itiraz ve malik haklarının ayrıntısı için kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti, çoğunluk kararı ve malik hakları incelenebilir.

2023 Değişikliğinin Getirdikleri

7471 sayılı Kanun’la eklenen hükümler, süreci hem hızlandırdı hem de malikler bakımından yeni güvenceler getirdi:

• Bildirim zorunluluğu. Salt çoğunlukla karar alan malikler; alınan kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi ya da teklifin görülüp incelenebileceği yeri, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan ederek bildirmek zorundadır.
• On beş günlük inceleme süresi. Bildirimin yapıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa paylarının satılacağı ayrıca ihtar edilir.
• Tebligatta e-Devlet. İdarece yapılacak tebligatlar, evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesiyle yapılır; ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır.
• Müteahhide karşı fesih. Anlaşmadan sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamış ya da altı aydır faaliyet durmuşsa, maliklerin salt çoğunluğu ile sözleşmenin feshine karar verilebilir; Başkanlığın otuz günlük ihtarına rağmen işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır.
• Ortaklığın giderilmesi. Yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak bu dava, salt çoğunlukla karar alınmasına ve karara göre işlem yapılmasına engel değildir.

Karara Katılmayan Malikin Hakları

Salt çoğunluk kuralı, azınlıkta kalan maliki savunmasız bırakmaz. İdari yargı uygulamasında iki güvence belirginleşmiştir:

• Açık dengesizlik içeren teklife zorlanamama. Azınlıkta kalan hissedar, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlik içeren bir teklifi kabule zorlanamaz; böyle bir teklife dayanılarak payın satılması mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurur.
• Rayiç değerin altında satılamama. Paylaşım adil olsa bile, karara katılmayan hissedarın payı rayiç değerinden düşük bir bedelle satılamaz. Bedelin düşük belirlendiği ileri sürülüyorsa idare mahkemesi bu itirazı ayrıca incelemek zorundadır.

Satış bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda malik, aradaki fark için idareye karşı tam yargı (tazminat) davası açabilir. Maliklerle müteahhit arasındaki paylaşımın kendisi ise adli yargının konusudur; bu ilişkinin çerçevesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi incelenmelidir.

Kritik Not: Hangi Tarihte Hangi Çoğunluk?

Uygulamada en sık yapılan hata, karar yeter sayısının dosyanın tarihine bakılmadan belirlenmesidir. 07.11.2023 öncesinde yürürlükte olan metin en az üçte iki çoğunluk ararken, bu tarihten sonra salt çoğunluk yeterlidir. Bu nedenle 2023 öncesine ait işlemleri konu alan mahkeme kararlarında hâlâ “üçte iki” ifadesi görülür; bu ifade o dönemin hukukuna aittir ve güncel uygulamaya doğrudan aktarılamaz.

Yargıtay Ne Diyor? (Danıştay Uygulaması)

Bedele itiraz varsa mahkeme bunu incelemek zorundadır. Danıştay 4. Dairesi, E. 2025/4470, K. 2025/6714, T. 16.12.2025 kararına konu olayda; riskli yapı tespitinden sonra alınan karara katılmayan malikin arsa payının satılacağına ilişkin belediye işlemi dava konusu edilmiştir. Daire; mülkiyet hakkının kullanımına getirilen kısıtlamalar bakımından azınlıkta kalan hissedarın taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlik içeren bir teklifi kabule zorlanamayacağını, paylaşım adil olsa dahi payın rayiç değerinden düşük bedelle satılamayacağını belirtmiştir. Kararda; davacının bedele ilişkin itirazı incelenmeden verilen ret kararının eksik incelemeye dayandığı kabul edilerek hüküm oy çokluğuyla bozulmuştur. Karşı oyda ise idarenin, maliklerin kendi aralarında yaptığı sözleşmenin içeriğini denetleme yetkisinin bulunmadığı savunulmuştur.

Rayiç değerin altında satış, tazminat sorumluluğu doğurur. Danıştay 4. Dairesi, E. 2025/1348, K. 2025/3362, T. 26.05.2025 kararına konu olayda; karara katılmayan malikin arsa payı, bedel tespit komisyonunca belirlenen 1.594.857,90 TL bedelle açık artırmada satılmış, malik taşınmazın rayiç değerinin daha yüksek olduğunu ileri sürerek fark için tazminat istemiştir. İlk derece mahkemesi bilirkişi raporuna dayanarak payın rayiç değerinin altında satıldığını kabul edip fark bedele hükmetmiş; Daire, hükme esas alınan bilirkişi raporunun düzenlendiği dosyadaki kararın bozulmuş olması nedeniyle kararı oy çokluğuyla bozmuş, satış bedelinin geç ödenmesine dayalı faiz kaybı talebinin reddini ise oy birliğiyle onamıştır. Kararda ayrıca payı satın alan kişiye ihbar yapılması gerektiği belirtilmiştir.

Uygulamada Ne Yapmalı?

1. Riskli yapı raporunu inceleyin. Tespitin lisanslı kuruluşça ve usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ilk kontrol noktasıdır.
2. Karar defterini ve çağrıyı isteyin. Salt çoğunluğun nasıl oluştuğu, çağrının kime ve nasıl yapıldığı belgelenmelidir.
3. Teklifi süresinde inceleyin. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse satış süreci başlar.
4. Bedele itirazınızı yazılı yapın. Rayiç değere ilişkin itiraz dosyaya girmezse mahkeme bu yönde inceleme yapmayabilir.
5. Kendi değerleme raporunuzu sunun. Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı kuruluşça hazırlanan rapor, bedel tespitinde dikkate alınır.
6. Otuz günlük dava süresini kaçırmayın. İdari işlemlere karşı süre, tebliğden itibaren otuz gündür.
7. Paylaşım şemasını karşılaştırın. Eski bağımsız bölümün değeri ile teklif edilen yeni bölümün değeri arasındaki denge belirleyicidir.
8. Müteahhit gecikirse harekete geçin. Bir yıl içinde başlanmayan ya da altı aydır duran işlerde salt çoğunlukla fesih kararı alınabilir.
9. Sözleşmeyi tapuya şerh ettirin. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi, malikleri üçüncü kişilere karşı korur.
10. Kira yardımı başvurusunu ihmal etmeyin. Tahliye sonrası kira yardımı ya da kredi imkânlarından yararlanmak için süresinde başvuru gerekir.

Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde karar için kaç kişi gerekli? Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterlidir; bu oran 07.11.2023’ten önce en az üçte ikiydi.

Karara katılmazsam evim elimden alınır mı? Arsa payınız rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan paydaşlara satılabilir; bedeli size ödenir.

Teklif adil değilse ne yapabilirim? Açık dengesizlik içeren teklife zorlanamazsınız; işleme karşı otuz gün içinde iptal davası açabilirsiniz.

Payım düşük bedelle satıldı, ne yapmalıyım? Rayiç değerin altında satış hâlinde aradaki fark için idareye karşı tam yargı davası açılabilir.

Bina yıkılmadan karar alınabilir mi? Alınabilir. Kanun, yapılar yıktırılmadan önce de salt çoğunlukla karar alınmasına imkân tanır.

Müteahhit işi bırakırsa sözleşme feshedilir mi? Bir yıl içinde başlanmaması ya da altı aydır durması hâlinde salt çoğunlukla fesih kararı alınabilir; ihtara rağmen devam edilmezse sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır.

Kira yardımı ne kadar süreyle ödenir? Kira yardımının süresi ve tutarı Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslara göre değişir; başvurunun tahliye sonrası süresinde yapılması gerekir.

Yıkımdan sonra arsada ortaklığın giderilmesi istenebilir mi? İstenebilir; ancak bu dava, salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir.

İdari işleme karşı dava süresi ne kadar? Tebliğ tarihinden itibaren otuz gündür.

Sonuç

Kentsel dönüşüm mevzuatı, 2023 değişikliğiyle birlikte “anlaşma esası” ile “sürecin hızlandırılması” arasındaki dengeyi yeniden kurdu. Karar yeter sayısının salt çoğunluğa inmesi süreci hızlandırırken, karara katılmayan malik için iki güvence korunmuştur: açık dengesizlik içeren teklife zorlanamama ve payın rayiç değerinin altında satılamaması.

Bu nedenle azınlıkta kalan malikin stratejisi, süreci topyekûn reddetmek değil; teklifin dengesini ve bedelin rayice uygunluğunu belgeye dayalı olarak tartışmaktır. Otuz günlük dava süresi ile on beş günlük inceleme süresi, bu tartışmanın yürütülebileceği tek zaman aralığıdır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Dayanak Mevzuat ve Kararlar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m. 3 — riskli yapı tespiti
• 6306 sayılı Kanun m. 5 — anlaşma esası
• 6306 sayılı Kanun m. 6 — salt çoğunlukla karar, arsa payı satışı, bildirim usulü ve müteahhit sözleşmesinin feshi (7471 s.K., 07.11.2023 değişikliği)
• 6306 sayılı Kanun m. 6/9 — idari işlemlere karşı otuz günlük dava süresi
• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15 ve 15/A — açık artırma ile satış usulü
• Danıştay 4. Dairesi, E. 2025/4470, K. 2025/6714, T. 16.12.2025
• Danıştay 4. Dairesi, E. 2025/1348, K. 2025/3362, T. 26.05.2025

Hukuki Bilgilendirme

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Kentsel dönüşüm süreçlerinde sonuç, işlem tarihindeki mevzuata ve dosyadaki belgelere göre değiştiğinden, evrak incelenmeden değerlendirme yapılmamalıdır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Yayın tarihi: 20.08.2026 · Son güncelleme: 20.08.2026 Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr