Apartman Aidatı ve Site Yönetimi Uyuşmazlıkları: Kat Mülkiyeti Rehberi
⚡ Kısa Cevap — vaktiniz azsa
- Aidat (ortak gider avansı), kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesiyle belirlenir (KMK m.20, 37).
- Ödemeyen malik/kiracı hakkında yönetici icra takibi başlatabilir; ayrıca aylık yüzde 5 gecikme tazminatı işler.
- Kiracı, kira borcu tutarınca aidattan müteselsilen sorumludur.
- Kurul kararının iptali için sulh hukuk mahkemesine; toplantıya katılanlar karar tarihinden itibaren 1 ay, katılmayanlar öğrenmeden itibaren 1 ay ve her hâlde 6 ay içinde başvurabilir (KMK m.33).
- Boş duran daire için de aidat ödenir.
- Gürültü, sızıntı ve ortak alan sorunları için komşuluk hukuku yazımıza bakabilirsiniz.
- Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B); aidat için icra takibi başlatmakta ise bu şart aranmaz.
📑 İçindekiler — başlığa tıklayın
1. Aidat Nasıl Belirlenir, Kim Ne Kadar Öder? · 2. Aidat Ödenmezse Ne Olur? · 3. Kiracının Sorumluluğu · 4. Kurul Kararlarına ve Yöneticiye İtiraz · Sık Sorulan Sorular
Aidat Nasıl Belirlenir, Kim Ne Kadar Öder?
Ana kural KMK m.20: kat malikleri; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit, diğer ortak giderlere (asansör bakımı, sigorta, onarım) arsa payı oranında katılır. Ancak yönetim planında farklı bir paylaşım kararlaştırılabilir ve uygulamada çoğunlukla yönetim planı esas alınır. Yıllık bütçe, işletme projesiyle belirlenir; kesinleşen işletme projesi ve kurul kararları, İİK m.68 anlamında belge niteliğindedir.
| Gider | Paylaşım ölçüsü |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri | Eşit olarak |
| Asansör bakımı, sigorta, onarım ve diğer ortak giderler | Arsa payı oranında |
| Yönetim planında farklı bir paylaşım kararlaştırılmışsa | Yönetim planı esas alınır — uygulamada çoğunlukla bu geçerlidir |
| Kalem | Kim öder | Dayanak |
|---|---|---|
| Aidat — genel | Kat maliki. Boş daire için de ödenir; yükümlülük kullanmaya değil malikliğe bağlıdır | KMK m.20 |
| Aidat — bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracı | Kira borcu tutarıyla sınırlı olmak üzere malikle birlikte müteselsilen; ödediği kira borcundan düşülür | KMK m.22 |
| Yapısal ve demirbaş giderleri (çatı, asansör yenileme) | Kat maliki | Sözleşmede aksi yoksa |
| Kullanım giderleri | Kiracı | Sözleşmede aksi yoksa |
| Gecikme tazminatı | Ödemeyen taraf — gecikilen her ay için yüzde 5; faizden ayrıdır | KMK m.20/2 |
Aidat Ödenmezse Ne Olur?
- Yönetici veya kat maliklerinden her biri, ödemeyen hakkında ilamsız icra takibi başlatabilir ve dava açabilir.
- Gecikilen her ay için yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır (KMK m.20/2); bu, faizden ayrı ve oldukça caydırıcı bir kalemdir.
- Ortak giderlerden sürekli kaçınan malikin bağımsız bölümü üzerine, diğer maliklerin alacakları için kanuni ipotek tescili istenebilir.
- Borcunu ödemeyen kat maliki, ortak yerlere ilişkin haklardan yoksun bırakılamaz; su-elektrik kesme gibi fiili yollar hukuka aykırıdır.
Kiracının Sorumluluğu
KMK m.22 gereği bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira borcu tutarıyla sınırlı olmak üzere aidattan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur; yaptığı ödemeler kira borcundan düşülür. Sözleşmede aksine hüküm yoksa demirbaş nitelikli büyük onarımlar (çatı, asansör yenileme) malike, kullanım giderleri kiracıya aittir.
Kurul Kararlarına ve Yöneticiye İtiraz
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası sulh hukuk mahkemesinde açılır: toplantıya katılan ancak aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan ise öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde başvurmalıdır; yokluk ve mutlak butlan hâllerinde süre aranmaz (KMK m.33).
| Malikin durumu | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| Toplantıya katılmış ve aykırı oy kullanmış | 1 ay | Karar tarihi |
| Toplantıya katılmamış | 1 ay — her hâlde en çok 6 ay | Öğrenme tarihi; altı aylık süre karar tarihinden işler |
| Yokluk ve mutlak butlan hâlleri | Süre aranmaz | — |
Yöneticinin hesap vermemesi, işletme projesine itiraz ve hâkim müdahalesi talepleri de aynı mahkemenin görev alanındadır. Yönetici; sözleşme, yönetim planı ve kanunla verilen görevlerini yerine getirmezse azli ve sorumluluğu gündeme gelir.
Sık Sorulan Sorular
Dairem boş, aidat ödemek zorunda mıyım?
Evet. Aidat yükümlülüğü kullanmaya değil kat malikliğine bağlıdır; boş daire için de ödenir.
Yönetici fahiş aidat belirledi; ne yapabilirim?
İşletme projesine tebliğden itibaren yedi gün içinde kurula itiraz edilebilir; kurul kararına karşı da süresi içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Asansör yenileme bedelini kiracı mı öder?
Kural olarak hayır; demirbaşa ilişkin bu tür yapısal giderler kat malikine aittir. Kiracı öderse kiradan mahsup edebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgelerinizle birlikte hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Yararlanılan Mevzuat
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.68
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33
Yayın tarihi: 24.07.2026 · Son güncelleme: 30.07.2026
Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr