Kiracı Hakları: Ayıp, Erken Tahliye ve Yeni Malik

Kiracı denince akla önce tahliye gelir; oysa kira ilişkisinin büyük bölümü tahliyeyle değil, kullanımla ilgilidir. Kombi çalışmıyor, çatı akıtıyor, bina riskli yapı ilan edildi, ev sahibi değişti ve yeni malik “sözleşmen beni bağlamaz” diyor, ya da işiniz nedeniyle şehir değiştirmeniz gerekiyor ve sözleşme daha bitmedi. Bu durumların her birinde kanunun kiracıya tanıdığı somut haklar vardır ve bunlar tahliye davalarından bağımsız işler. Bu yazıda kiracının kullanım hakkını, ayıp hâlindeki seçimlik haklarını, erken tahliyede sorumluluğun sınırını ve malik değişikliğinin sonucunu Yargıtay kararları ışığında açıklıyoruz.

Kısa Cevap

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 301). Kiralananda ayıp varsa kiracı önce uygun sürede giderilmesini ister; giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına giderip alacağını kira bedelinden indirebilir, ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir ya da ayıp kullanımı önemli ölçüde engelliyorsa sözleşmeyi feshedebilir (m. 306). Kiraya veren, kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararları öder (m. 308). Sözleşme bitmeden tahliye eden kiracı, kira süresinin tamamından değil, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre kadar kira bedelinden sorumludur (m. 325). Kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (m. 310).

En Kritik Ayrım: “Makul Süre” Sözleşmeyle Belirlenmiş Sayılır mı?

Erken tahliye uyuşmazlıklarının kaderini belirleyen soru budur ve cevabı, sözleşmedeki maddenin neyi düzenlediğine göre değişir. Yargıtay iki farklı sonuca varmaktadır:

Sözleşme doğrudan erken tahliyeyi düzenliyorsa. Sözleşmede “erken tahliye hâlinde iki ay öncesinden haber verilir” gibi bir hüküm varsa, Yargıtay makul sürenin ayrıca bilirkişiyle tespitine gerek olmadığını, sürenin taraflarca önceden belirlenmiş sayılacağını kabul etmiştir. Bu hâlde kiracının sorumluluğu, tahliyeden itibaren sözleşmede yazan süre kadardır (6. HD, E. 2012/2293, K. 2012/5840).

Sözleşme dönem sonunu düzenliyorsa. “Kiracı kira dönemi bitiminin iki ay öncesinde yazılı bildirimde bulunarak daireyi tahliye edebilir” biçimindeki bir madde ise, kiracıya dilediği zaman fesih hakkı tanımaz. Yargıtay, sözleşmenin sonunda nasıl sona erdirileceğini düzenleyen bir maddenin, sözleşmenin süresinden önce tek taraflı feshinde uygulanacak makul süre belirlemesi sayılamayacağına hükmetmiştir (3. HD, E. 2017/7541, K. 2019/4064).

Pratik sonuç: sözleşmenizdeki maddenin başına dikkat edin. “Erken tahliye hâlinde…” diye başlıyorsa lehinize bir tavan oluşur. “Kira dönemi bitiminden … önce” diyorsa, erken çıkışta makul süre ayrıca belirlenecektir — ve bu süre sözleşmedeki süreden uzun da çıkabilir.

Kiralananın Kullanıma Elverişli Bulundurulması

TBK m. 301, kira hukukunun temel yükümlülüğünü koyar: kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Maddenin ikinci cümlesi asıl korumayı sağlar: bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeye “her türlü tamirat kiracıya aittir” gibi bir madde konulmuş olması, kiraya vereni bu yükümlülükten kurtarmaz. Diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla aykırı düzenleme yapılamaz.

Burada ince bir denge vardır: küçük temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir; ancak yapının kullanıma elverişliliğini etkileyen esaslı sorunlar kiraya verenin sorumluluğundadır. Kiracının yaptığı ve sökülüp götürülemeyen imalatların akıbeti ise ayrı bir konudur — bunun için kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların tahsili yazımıza bakabilirsiniz.

Ayıp Varsa: Kiracının Seçimlik Hakları

TBK m. 306, kiracıya kademeli bir hak listesi verir:

1. Ayıbın uygun sürede giderilmesini isteme. İlk adım budur; süre verilmeden diğer haklara geçilmez.
2. Kiraya veren hesabına giderme ve kira bedelinden indirme. Verilen sürede ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kendisi gidertip masrafı kira bedelinden düşebilir.
3. Ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteme.
4. Sözleşmeyi fesih. Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya verenin de bir savunma imkânı vardır: ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve zararın tamamını gidererek kiracının seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir (m. 306/4). Ayrıca zarar bakımından ispat yükü kiraya verendedir: kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararları öder (m. 308).

Buradaki en kritik pratik nokta, süre verilmesidir. Ayıbı bildirmeden ve makul süre tanımadan kiralananı terk eden kiracı, haklı fesih değil erken tahliye yapmış sayılma riskiyle karşılaşır.

Türk Borçlar Kanunu m. 306 uyarınca sırasıyla kullanabileceği giderilmesini isteme, gidertip indirme ve fesih hakları" width="1200" height="759" loading="lazy">

Riskli Yapı İlanı: Yargıtay’a Göre Önemli Ayıp

Kentsel dönüşüm süreçlerinde sıkça yaşanan bir durum vardır: kiralanan, sözleşme sürerken riskli yapı ilan edilir ve kiracı tahliyeye zorlanır. Bu, kiracı bakımından yalnızca bir talihsizlik değil, hukuken sonuç doğuran bir ayıptır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, on yıl süreli bir işyeri kirasında kiralananın riskli yapı ilan edilip yıkılması üzerine açılan davada, kiralananın riskli yapı olması hususunun önemli ayıp niteliğinde bulunduğunu ve kiracının bu nedenle kâr kaybı zararını da talep edebileceğini belirtmiştir. Aynı kararda, sözleşmede “kiracı yaptığı tadilatlar için talepte bulunamaz” hükmü bulunsa bile, bu kararlaştırmanın kira süresi sonunda gerçekleşecek tahliye için öngörülmüş sayılacağı; sözleşme süresi dolmadan gerçekleşen tahliyede kiracının, kalan süreyle orantılı olarak sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedelini talep edebileceği kabul edilmiştir (E. 2023/1561, K. 2023/3697).

Riskli yapı sürecinde kiracıya yapılabilecek kira yardımı ise ayrı bir başlıktır; kiracılara aylık değil, aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten ödeme yapılabilmesi söz konusudur. Sürecin bütünü için kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti ve malik hakları yazımıza bakabilirsiniz.

Ev Sahibi Değişirse Ne Olur?

Kiracıların en yaygın endişesi, taşınmazın satılması hâlinde sözleşmenin kendiliğinden sona ereceğidir. Kanun bunun aksini söyler: sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Satış, bağış, miras — sebep ne olursa olsun sonuç aynıdır; kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

Bu, yeni malikin hiçbir şey yapamayacağı anlamına gelmez. Yeni malik, kanunun aradığı şartlar gerçekleşirse gereksinim nedeniyle tahliye talep edebilir; ancak bu, sözleşmenin kendiliğinden sona ermesinden tamamen farklı, süreye ve usule bağlı bir yoldur. Tahliye sebeplerinin tamamı için kiracının tahliyesi: haklı sebepler ve dava yolları yazımızı inceleyebilirsiniz.

Erken Tahliyede Sorumluluğun Sınırı

TBK m. 325 açıktır: sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri veren kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracı bu süre dolmadan, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer.

İkinci fıkra da kiracı lehinedir: kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmek zorundadır.

Yargıtay bunu bir adım ileri taşır: kiraya verenin, yeri yeniden kiralamak için gayret göstermesi ve zararın artmasını önlemesi gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir. Kiralanan fiilen yeniden kiraya verilmişse, hesap o tarihe kadar yapılır (3. HD, E. 2017/7541, K. 2019/4064).

Uygulamada Ne Yapmalı?

• Ayıbı yazılı bildirin ve süre verin. İhtarname olmadan yapılan tahliye, haklı fesih yerine erken tahliye sayılabilir.
• Anahtar teslimini belgeleyin. Anahtarın notere tevdi edildiği veya teslim alındığı tarih, sorumluluğun bittiği anı belirler; sözlü teslim ispatlanamaz.
• Sözleşmenizdeki bildirim maddesini okuyun. “Erken tahliye hâlinde…” ifadesi lehinize bir tavan oluşturabilir; “dönem bitiminden önce…” ifadesi bu sonucu doğurmaz.
• Kiraya verenin ilan verip vermediğini araştırın. Taşınmazın yeniden kiralanması için çaba gösterilmemişse, makul süre iddiası zayıflar.
• Malik değiştiğinde ödemeyi durdurmayın. Yeni malik sözleşmenin tarafıdır; ödemeye devam edin ve yeni hesap bilgisini yazılı isteyin.
• Depozitonun ayrı bir rejime tabi olduğunu unutmayın. İade şartları için kira depozitosu yazımıza bakabilirsiniz.

Yargıtay Ne Diyor?

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7541, K. 2019/4064, T. 02.05.2019: Erken tahliyede kiracı, anahtar teslimine kadar kira bedelinden, sonrasında ise makul süre kira bedelinden sorumludur; kiraya veren zararın artmasını önlemekle yükümlüdür. Sözleşmenin, kira dönemi sonunda tahliyeye ilişkin bildirim süresini düzenleyen maddesi, süresinden önce yapılan tek taraflı fesihte uygulanacak makul süre belirlemesi olarak kabul edilemez. (karar metni)
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/2293, K. 2012/5840, T. 12.04.2012: Sözleşmede belirli bir süre önceden bildirimde bulunmak koşuluyla kiralananın tahliye edilebileceği kararlaştırılmışsa, erken tahliyeye ilişkin makul sürenin ayrıca tespitine gerek yoktur; bu süre taraflarca önceden belirlenmiş sayılır. (karar metni)
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1561, K. 2023/3697, T. 13.12.2023: Kiralananın riskli yapı olması önemli ayıp niteliğindedir; kiracı kâr kaybı zararını talep edebilir. Sözleşmede imalat bedelinin istenemeyeceği kararlaştırılmış olsa da, süresinden önce gerçekleşen tahliyede kiracı, kalan süreyle orantılı olarak sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedelini talep edebilir. (karar metni)

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi tamirat yapmıyor, kirayı ödemeyi kesebilir miyim? Doğrudan kesmek riskli olup temerrüde düşürülmenize yol açabilir. Doğru sıra şudur: ayıbı yazılı bildirin, uygun süre verin, süre sonunda ayıbı kiraya veren hesabına gidertip masrafı kira bedelinden indirin (TBK m. 306).

Sözleşmem bitmeden çıktım, kalan aylarının tamamını ödeyecek miyim? Hayır. Sorumluluğunuz, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlıdır. Bu süreden önce uygun bir yeni kiracı bulursanız borcunuz sona erer (TBK m. 325).

Ev satıldı, yeni malik “sözleşmen geçersiz” diyor. Doğru mu? Hayır. Kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Yeni malik ancak kanundaki şartlar gerçekleşirse tahliye isteyebilir.

Bina riskli yapı ilan edildi, kiracı olarak ne isteyebilirim? Yargıtay riskli yapı olmasını önemli ayıp saymaktadır. Kusursuzluğunu ispat edemeyen kiraya verenden zarar talep edilebilir; süresinden önceki tahliyede kalan süreyle orantılı imalat bedeli de istenebilir.

Depozitomu ev sahibi kesebilir mi? Depozito, kira borçları ve kiralanana verilen zararlar için teminattır; olağan kullanımdan doğan eskime için kesinti yapılamaz. Ayrıntı için depozito yazımıza bakınız.

Ayıp nedeniyle feshedersem tazminat öder miyim? Ayıp kullanımı ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse fesih haklıdır; bu hâlde erken tahliye sorumluluğu doğmaz. Ayıbın ve verilen sürenin belgelenmesi bu nedenle belirleyicidir.

Sonuç

Kiracının hakları, tahliye edilip edilmeyeceği sorusundan çok daha geniştir. Kanun, kiralananın kullanıma elverişli tutulmasını konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez bir yükümlülük hâline getirmiş; ayıp hâlinde kademeli seçimlik haklar tanımış; erken tahliyede sorumluluğu kalan sürenin tamamıyla değil makul süreyle sınırlamış ve malik değişikliğinde sözleşmenin devamını güvence altına almıştır. Uyuşmazlıkların çoğu hukuk kuralından değil, ispattan kaybedilir: ayıp bildirimi, verilen süre ve anahtar teslim tarihi belgelenmediğinde en güçlü hak bile sonuç doğurmaz. Sözleşmenizdeki bildirim maddesinin erken tahliyeyi mi yoksa dönem sonunu mu düzenlediği ise, erken çıkış hâlinde ödeyeceğiniz tutarı doğrudan belirler. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Dayanak Mevzuat ve Kararlar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301 — kiralananın kullanıma elverişli teslimi ve bu durumda bulundurulması; kiracı aleyhine değiştirilememe
• 6098 sayılı Kanun m. 306 — ayıp hâlinde kiracının seçimlik hakları ve fesih
• 6098 sayılı Kanun m. 308 — ayıptan doğan zarardan sorumluluk ve ispat yükü
• 6098 sayılı Kanun m. 310 — kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malikin sözleşmenin tarafı olması
• 6098 sayılı Kanun m. 325 — sözleşme süresine uyulmadan geri vermede makul süre sorumluluğu ve indirim
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7541, K. 2019/4064, T. 02.05.2019
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/2293, K. 2012/5840, T. 12.04.2012
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1561, K. 2023/3697, T. 13.12.2023

Hukuki Bilgilendirme

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Erken tahliyede makul sürenin belirlenmesi, sözleşme hükümlerine ve taşınmazın somut koşullarına göre değiştiğinden, çıkış öncesinde sözleşmenin incelenmesi gerekir. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Yayın tarihi: 22.10.2026 · Son güncelleme: 22.10.2026
Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr