Alt Kira Sözleşmesi Nedir?

Kiracı, tuttuğu dükkânın bir bölümünü başkasına kiralar; ya da eve kendi kirasını ödeyerek bir başkasını yerleştirir. Ev sahibi durumu öğrendiğinde ilk düşündüğü şey tahliyedir. Oysa alt kira, hukukumuzda kural olarak yasak değildir; yasağın alanı ile izin verilen alan birbirinden keskin çizgilerle ayrılmıştır. Bu yazıda alt kiranın hangi hâllerde serbest, hangi hâllerde ev sahibinin yazılı rızasına bağlı olduğunu; alt kiranın kira ilişkisinin devrinden farkını ve tahliye için izlenmesi gereken usulü açıklıyoruz.

Kısa Cevap

Alt kira, kiracının kiralananı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye kiraya vermesidir (TBK m. 322). Kural olarak kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı alt kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça alt kira da kullanım hakkının devri de mümkün değildir. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur; kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir.

Alt Kirada Kural ve İstisna

TBK m. 322 iki farklı rejim kurar:

• Genel kira ilişkilerinde (arsa, depo, tarla, araç vb.): Alt kira serbesttir. Tek sınır, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açılmamasıdır.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında: Kiraya verenin yazılı rızası zorunludur. Sözlü izin veya “biliyordu” savunması, kanunun aradığı yazılılık şartını karşılamaz. Rızanın yazılı olması, tıpkı tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarında olduğu gibi ispat değil, geçerlilik meselesidir.

Bu ayrım, uygulamadaki yanlış anlamanın kaynağıdır: alt kira mutlak bir yasak değil, konut ve çatılı işyeri bakımından rızaya bağlı bir işlemdir.

Alt Kira ile Kira İlişkisinin Devri Aynı Şey Değildir

İki kurum sık karıştırılır, oysa sonuçları taban tabana zıttır.

Alt kirada asıl kiracı sözleşmedeki yerini korur; kiraya verene karşı borçlu olmaya devam eder ve alt kiracının davranışlarından sorumludur. Kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir sözleşme kurulmaz.

Kira ilişkisinin devrinde (TBK m. 323) ise devralan kişi sözleşmede kiracının yerine geçer ve devreden kiracı borçlarından kurtulur. Bunun için de kiraya verenin yazılı rızası şarttır; ancak işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. İşyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır.

Ailesiyle Birlikte Oturmak Alt Kira Değildir

Kiracının eşi, çocukları ya da bakmakla yükümlü olduğu yakın aile bireyleriyle birlikte oturması alt kira sayılmaz. Bu, sözleşmeye aykırı kullanım da değildir. Uygulamada ev sahipleri, kiracının evlenip taşınması ve konutta ailesinin kalmaya devam etmesi hâlinde tahliye davası açmakta; Yargıtay ise bu tabloyu hakkın kötüye kullanılması ölçütüyle değerlendirmektedir.

Tahliye İçin İzlenmesi Gereken Usul

Yazılı rıza olmadan yapılan alt kira, kendiliğinden tahliye sonucu doğurmaz. TBK m. 316 uyarınca:

1. Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder.
2. Süre içinde aykırılık giderilmezse tahliye davası açılabilir.
3. Diğer kira ilişkilerinde önceden ihtara gerek yoktur; yazılı bildirimle sözleşme hemen feshedilebilir.
4. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren ile komşular bakımından çekilmez olması hâlinde otuz günlük süre aranmadan fesih mümkündür.

İhtar gönderilmeden açılan dava, aykırılık gerçek olsa bile usulden sonuçsuz kalır. Kiracının tahliyesine ilişkin diğer sebepler için kiracı tahliyesinin şartları ve yolları incelenebilir.

Alt Kirada Tarafların Sorumluluğu

Alt kira ilişkisinde üç kişi vardır: kiraya veren, kiracı (alt kiraya veren) ve alt kiracı. Kiracının hangi hâllerde haklı olarak çıkarılabileceği konusunda kiracı tahliyesinde haklı sebepler ve dava yolları ayrıca değerlendirilmelidir. Sorumluluk zinciri şöyle işler:

• Kiracı, kira bedelinden ve sözleşmeden doğan borçlardan kiraya verene karşı tek başına sorumludur.
• Alt kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması hâlinde sorumluluk yine kiracıya aittir.
• Kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları doğrudan alt kiracıya karşı da kullanabilir; bu, alt kiracının tahliye davasında taraf gösterilmesini mümkün kılar.
• Asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde alt kira da dayanağını yitirir; alt kiracı kiralananda kalma hakkını kiracıdan daha geniş biçimde kullanamaz.

Alt Kira Bedeli ve Vergi Yönü

Alt kira bedeli, asıl kira bedelinden yüksek olabilir; kanun bir tavan öngörmez. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, rızasını verirken bu koşulu kendi lehine sınırlayabilir. Sözleşmeye “alt kira bedeli asıl kira bedelini aşamaz” ya da “aşan kısmın yarısı kiraya verene aittir” biçiminde hükümler konulması mümkündür.

Vergi yönünden alt kiraya veren kiracı, elde ettiği bedeli gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan etmek durumundadır. Ödemenin banka kanalıyla yapılması, hem beyan hem de uyuşmazlık hâlinde ispat bakımından önem taşır. Kiraya verenin rızası bulunmayan bir alt kira ilişkisinde ödemelerin nakit yürütülmesi, sonradan “burada oturan yakınımdır” savunmasını da zayıflatır.

Yargıtay Ne Diyor?

Yakın aile bireylerinin oturması alt kira yasağına girmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/5269, K. 2026/59, T. 13.01.2026 kararına konu olayda; kiracı 2015 tarihli sözleşmeyle konutu kiralamış, ailesiyle birlikte uzun süre oturmuş, evlendikten sonra konuttan ayrılmış, babası ve abisi oturmaya devam etmiştir. Daire; konut kiralarında kiracının bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanımının TBK m. 322’deki alt kira yasağına girmeyeceğini ve sözleşmeye aykırı kullanım oluşturmayacağını belirtmiş; kiraya verenin yaklaşık dört yıl ses çıkarmamasının icazet anlamına geldiğini, bu kullanıma dayanılarak açılan tahliye davasının TMK m. 2’deki dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılmaması ilkeleriyle bağdaşmadığını vurgulayarak Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz istemini oy birliğiyle reddetmiştir.

Otuz günlük ihtar, akde aykırılık tahliyesinin ön şartıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7373, K. 2017/17221, T. 07.12.2017 kararında; TBK m. 316 uyarınca sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak bildirmesi ve bu süre içinde aykırılığın giderilmemiş olması gerektiği belirtilmiştir. Kararda, okul olarak kiralanan taşınmazın dönemsel biçimde kapalı tutulmasının kiralama amacına aykırı olduğu, otuz günlük ihtar gönderilip aykırılık düzeltilmediğinden tahliye koşullarının oluştuğu kabul edilerek ret hükmü oy birliğiyle bozulmuştur.

Uygulamada Ne Yapmalı?

1. Rızayı yazılı alın. Konut ve çatılı işyerinde sözlü izin geçersizdir; rıza sözleşmeye ek protokolle belgelenmelidir.
2. Sözleşmeye açık hüküm koyun. Alt kiraya izin verilip verilmediği, kira sözleşmesinde ayrı bir maddeyle düzenlenmelidir.
3. Alt kira ile devri karıştırmayın. Kiracı sözleşmeden çıkmak istiyorsa yapılması gereken alt kira değil, kira ilişkisinin devridir.
4. İşyeri devrinde rıza talebini yazılı yapın. Kiraya veren haklı sebep olmadıkça işyeri kirasında rızadan kaçınamaz; talebin belgelenmesi gerekir.
5. İki yıllık müteselsil sorumluluğu hesaba katın. İşyeri kirasını devreden kiracı, en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte sorumludur.
6. Aykırılığı öğrenince gecikmeyin. Uzun süre ses çıkarmamak, kullanıma icazet verildiği sonucunu doğurabilmektedir.
7. İhtarı doğru kurun. İhtarda aykırılık somut olarak gösterilmeli, en az otuz gün süre verilmeli ve fesih uyarısı yer almalıdır.
8. Aile bireylerinin oturmasını alt kira saymayın. Bu iddiaya dayalı davalar dürüstlük kuralı gerekçesiyle reddedilmektedir.
9. Alt kiracıyı davada gösterin. Kiraya veren haklarını alt kiracıya karşı da kullanabildiğinden, tahliye istemi alt kiracıyı da kapsamalıdır.
10. Kira bedelini kimden alacağınızı belirleyin. Alt kira, kiracının kira borcunu ortadan kaldırmaz; ödemeler asıl kiracıdan istenir.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibinin izni olmadan alt kira yapılabilir mi? Konut ve çatılı işyeri kiralarında yapılamaz; kiraya verenin yazılı rızası zorunludur. Diğer kira ilişkilerinde ise kural olarak serbesttir.

Alt kira yapılırsa kiracı sözleşmeden çıkmış olur mu? Hayır. Asıl kiracı sözleşmedeki yerini korur ve kiraya verene karşı sorumluluğu sürer.

Alt kiracı doğrudan ev sahibine kira öder mi? Kural olarak hayır; alt kiracının sözleşmesi kiracı iledir. Ancak kiraya veren, haklarını alt kiracıya karşı da kullanabilir.

Kiracının ailesini eve alması alt kira mıdır? Değildir. Bakmakla yükümlü olunan yakın aile bireyleriyle birlikte kullanım alt kira yasağı kapsamında görülmemektedir.

Alt kira nedeniyle tahliye için ihtar şart mı? Konut ve çatılı işyeri kirasında şarttır: en az otuz gün süreli yazılı ihtar gönderilmeli ve aykırılık giderilmemiş olmalıdır.

İşyerimi devretmek istiyorum, ev sahibi izin vermezse ne olur? İşyeri kiralarında kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz; bu durumda mahkemeye başvurulabilir.

Alt kira sözleşmesi noterde mi yapılır? Kanun özel bir şekil şartı öngörmez; ancak ispat kolaylığı için yazılı yapılması ve kiraya verenin rızasının eklenmesi yerindedir.

Sonuç

Alt kira, kiracının kiralananı bir başkasına kullandırmasıdır ve hukukumuzda topyekûn yasaklanmış değildir. Ayrım nettir: genel kira ilişkilerinde serbest, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır.

Uyuşmazlıkların çoğu bu ayrımdan değil, iki hatadan doğar. Birincisi, kiracının sözleşmeden çıkmak isterken alt kira yolunu seçmesi; oysa bunun aracı kira ilişkisinin devridir. İkincisi, kiraya verenin aykırılığı öğrendikten sonra ya hiç ihtar göndermemesi ya da uzun süre sessiz kalıp sonradan tahliye istemesidir. Yargıtay bu ikinci tabloyu icazet ve dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirmektedir. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Dayanak Mevzuat ve Kararlar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 322 — alt kira ve kullanım hakkının devri
• 6098 sayılı Kanun m. 323 — kira ilişkisinin devri ve iki yıllık müteselsil sorumluluk
• 6098 sayılı Kanun m. 316 — özenle kullanma borcu ve otuz günlük ihtar usulü
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2 — dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/5269, K. 2026/59, T. 13.01.2026
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7373, K. 2017/17221, T. 07.12.2017

Hukuki Bilgilendirme

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Alt kiranın sonucu, kira sözleşmesinin türüne ve sözleşmedeki hükümlere göre değiştiğinden, sözleşme metni incelenmeden değerlendirme yapılmamalıdır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Yayın tarihi: 20.08.2026 · Son güncelleme: 20.08.2026 Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr