Tapu İptal ve Tescil Davası: Sebepleri, Süreleri ve İzlenecek Yol
⚡ Kısa Cevap — vaktiniz azsa
- Tapu kaydının hukuka aykırı oluştuğu her durumda (muvazaa, sahtecilik, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması vb.) açılabilir.
- Görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki).
- Dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması, taşınmazın elden çıkarılmasını önler.
- Yolsuz tescilde hak sahibi yönünden kural olarak zamanaşımı işlemez; ancak iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunabilir (TMK m.1023).
- Dava değeri üzerinden nispi harç ödenir.
📑 İçindekiler — başlığa tıklayın
1. Dava Neyi Sağlar? · 2. Başlıca Dava Sebepleri · 3. Usul: Mahkeme, Taraflar, Tedbir · 4. Sürecin Sonu ve Alternatifler · Sık Sorulan Sorular
Dava Neyi Sağlar?
Tapu sicilindeki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde, kaydın iptali ile taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilini sağlar (TMK m.1025). Mülkiyetin doğrudan size geçmesini istediğiniz için, yalnız iptal değil mutlaka tescil talebinin de dilekçede yer alması gerekir.
Başlıca Dava Sebepleri
- Muris muvazaası: Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla bağışın satış gibi gösterilmesi (ayrıntısı ayrı yazımızda).
- Ehliyetsizlik: Devir anında fiil ehliyeti bulunmayan (ağır demans, akıl hastalığı vb.) kişinin yaptığı devirler; sağlık kayıtları ve Adli Tıp raporu belirleyicidir.
- Vekâletin kötüye kullanılması: Vekilin, vekâlet verenin iradesine aykırı biçimde taşınmazı devretmesi; alıcı kötü niyetliyse iptal mümkündür.
- Sahtecilik: Sahte kimlik/vekâletname ile yapılan devirler; ceza soruşturmasıyla birlikte yürür.
- Hata, hile, korkutma (TBK m.30 vd.): bir yıllık hak düşürücü sürelere dikkat.
- İmar uygulamasından veya ölünceye kadar bakma sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
- Kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.712-713) koşulları oluşan zilyet lehine tescil talepleri.
| Dava sebebi | Belirleyici delil | Süre |
|---|---|---|
| Muris muvazaası | Murisin mal varlığı, satış bedelinin ödendiğine dair banka kaydı, tanık beyanları, mirasçılar arası denge | Süreye bağlı değildir |
| Ehliyetsizlik | Devir tarihine ait sağlık kayıtları, hastane dosyası, Adli Tıp raporu | Süreye bağlı değildir |
| Vekâletin kötüye kullanılması | Vekâletnamenin kapsamı, devir bedeli, alıcının iyi niyeti | Süreye bağlı değildir |
| Sahtecilik | Sahte kimlik/vekâletname, imza incelemesi; ceza soruşturması dosyası | Süreye bağlı değildir |
| Hata, hile, korkutma | İradeyi sakatlayan olgunun ispatı | 1 yıl hak düşürücü süre (TBK m.30 vd.) |
| Kazandırıcı zamanaşımı | Davasız ve aralıksız zilyetlik, keşif ve bilirkişi incelemesi | Koşulların oluşması için 20 yıl (TMK m.712-713) |
Usul: Mahkeme, Taraflar, Tedbir
Dava, tapuda malik görünen kişiye (ölmüşse mirasçılarına) karşı, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. İlk iş olarak tapu kaydına HMK m.389 uyarınca ihtiyati tedbir istenmelidir; aksi hâlde taşınmaz dava sırasında iyi niyetli üçüncü kişiye devredilirse dava bedele dönüşebilir. Keşif, bilirkişi, tanık ve tapu-banka kayıtları temel delillerdir. Bedel ödendiği iddiası varsa banka hareketleri sorgulanır.
Sürecin Sonu ve Alternatifler
Dava kabul edilirse kayıt iptal edilir ve taşınmaz davacı adına tescil olunur; karar kesinleşince tapu müdürlüğü resen işler. Taşınmaz elden çıkmış ve geri alınamıyorsa tazminat davasına dönüştürülebilir. Koşullara göre önalım, ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi talepleri de aynı uyuşmazlığın parçası olabilir.
Sık Sorulan Sorular
Dava ne kadar sürer?
Keşif ve bilirkişi aşamaları nedeniyle ilk derecede ortalama 1,5-3 yıl; istinafla birlikte daha uzun sürebilir. Tedbir alınmışsa süre riski azalır.
Harç neye göre ödenir?
Taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden nispi harç alınır; dava sonunda haksız çıkan tarafa yükletilir.
Tapuyu devralan üçüncü kişi korunur mu?
Tapuya güvenerek, bedel ödeyip iyi niyetle edinen üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 uyarınca korunabilir; kötü niyet ispatlanırsa korunmaz. Bu nedenle tedbir hayati önemdedir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgelerinizle birlikte hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Yararlanılan Mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.712
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1023
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1025
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.30
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.389
Yayın tarihi: 24.07.2026 · Son güncelleme: 30.07.2026
Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr