Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu

Ev sahibi taşınmazı satışa çıkarır; emlakçı haftada üç kez kapıyı çalar. Kiracı bir süre sonra kapıyı açmaz olur. Ev sahibi “benim malım” der, kiracı “benim evim” der. Hukuk ikisine de kısmen hak verir: kiracının kiralananı gösterme yükümlülüğü vardır, ancak bu yükümlülük sınırsız değildir ve kiracının yararları gözetilerek kullanılır. Bu yazıda yükümlülüğün kapsamını, ev sahibinin uyması gereken usulü ve kiracı kapıyı açmazsa izlenecek yolu açıklıyoruz.

Kısa Cevap

Kiracı; bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür (TBK m. 319/2). Buna karşılık kiraya veren, kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracı izin vermezse kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde kiralananın gösterilmesine izin davası açabilir; Yargıtay 2025’te, şartları oluştuğunda bu davalarda ihtiyati tedbir kararı verilebileceğini kabul etmiştir. Kiracının diğer hakları ve yükümlülükleri için kiracı hakları yazısına bakılabilir.

Yükümlülüğün Kapsamı

TBK m. 319 kiracıya iki ayrı katlanma borcu yükler:

• Çalışmalara katlanma: Kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmak.
• Gösterime izin verme: Bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiralananın gezilip görülmesine izin vermek.

“Zorunlu olduğu ölçüde” ifadesi sınırın kendisidir: yükümlülük, ev sahibinin dilediği gün ve saatte, dilediği sıklıkta girmesi anlamına gelmez. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları da saklıdır; gösterim faaliyeti kullanımı önemli ölçüde kısıtlıyorsa bu talepler gündeme gelebilir.

Kiraya Verenin Uyması Gereken Usul

1. Önceden bildirim. Çalışmaların ve gösterimin yapılacağı, uygun bir süre önce kiracıya bildirilmelidir; habersiz ziyaret yükümlülüğü doğurmaz.
2. Kiracının yararlarının gözetilmesi. Gün ve saat seçilirken kiracının çalışma düzeni, ailesi ve özel hayatının gizliliği dikkate alınmalıdır.
3. Ölçülülük. Gösterim, satışın ya da yeniden kiralamanın gerektirdiği ölçüyü aşmamalıdır.
4. Sözleşme hükmü varsa ona uyulması. Kira sözleşmesinde gösterim gün ve saatleri kararlaştırılmışsa buna uygun hareket edilir.

Uygulamada mahkemeler, izin kararlarını belirli gün ve saat aralıklarıyla ve belirli bir süreyle sınırlayarak vermektedir; örneğin haftanın iki günü ikişer saat ve üç ilâ altı ay süreyle.

Kiracı İzin Vermezse Ne Yapılır?

Kiraya verenin yolu, kiralananın gösterilmesine izin verilmesi istemiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açmaktır. Kira ilişkisinden kaynaklandığı için bu uyuşmazlıkta da dava şartı arabuluculuk uygulanır.

Sürecin en zayıf noktası zamandır: arabuluculuk ve yargılama süreleri toplandığında, gösterimin istendiği dönem çoktan geçebilir. Yargıtay bu nedenle 2025’te, bu davalarda ihtiyati tedbir yolunu açık kabul etmiştir. Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre gösterim için gün, saat ve süre belirleyerek tedbir kararı verebilir.

Kiracının kapıyı açmaması tek başına tahliye sebebi değildir; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür. Bu sebeplerin çerçevesi için kiracı tahliyesinde haklı sebepler ve dava yolları incelenebilir.

Satış Hâlinde Kiracının Durumu

Gösterim talebinin arkasındaki asıl amaç çoğu zaman satıştır. Kiracının bu noktada bilmesi gereken iki şey vardır:

• Satış, kira sözleşmesini sona erdirmez. Taşınmazı satın alan kişi kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir; kiracı, sözleşmeden doğan haklarını yeni malike karşı da ileri sürer.
• Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı ayrı bir konudur. Bu hak kanunda öngörülen süre ve usule bağlıdır; gösterime izin vermek, tahliyeyi kabul anlamına gelmez.

Bu nedenle “evi gösterirsem çıkmak zorunda kalırım” endişesi hukuken yerinde değildir. Buna karşılık kiracının gösterime izin vermemesi, kiraya verenin mülkiyet hakkını kullanmasını engellediği ölçüde dava ve tedbir konusu olur. Sözleşme sonunda tahliye baskısı kurulan hâllerde ise tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ayrıca değerlendirilmelidir.

Depozito ve Diğer Baskı Araçları

Uygulamada ev sahiplerinin gösterime izin vermeyen kiracıya karşı depozitoyu iade etmeme, kira artışını dayatma ya da fatura aboneliklerini kapatma gibi yollara başvurduğu görülmektedir. Bunların hiçbiri hukuki bir yaptırım değildir:

• Depozito, sözleşme sonunda ve şartları gerçekleştiğinde iade edilir; gösterime izin verilmemesi kesinti sebebi yapılamaz. Ayrıntı için kira depozitosunun iade şartları incelenebilir.
• Kira artışı kanuni sınıra tâbidir ve pazarlık konusu yapılamaz.
• Kiralananın kullanımını engelleyen fiilî davranışlar, kiraya verenin sözleşmeye aykırılığını oluşturur.

Kiracının Sınırı: Özel Hayatın Gizliliği

Kiralanan, kiracının konutudur ve konut dokunulmazlığı ile özel hayatın gizliliği kapsamındadır. Bu nedenle:

• Kiracının evde bulunmadığı saatlerde, anahtarla girilerek gösterim yapılamaz.
• Kiracının eşyalarının fotoğraflanması ve ilanlarda kullanılması, açık rıza olmadıkça hukuka aykırıdır.
• Gösterim sıklığı, kiralananın kullanımını fiilen imkânsız kılacak düzeye çıkarılamaz.

Kiraya veren bu sınırları aşarsa kiracı, kira bedelinde indirim ve zararının giderilmesi taleplerini ileri sürebilir; ayrıca konut dokunulmazlığının ihlali gündeme gelebilir.

Yargıtay Ne Diyor?

Gösterime izin davasında ihtiyati tedbir verilebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4081, K. 2025/1441, T. 10.03.2025 tarihli, bölge adliye mahkemesi kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine dair kararında; TBK m. 319/2 uyarınca açılan kiralananın gösterilmesine izin davalarında, somut olayın özellikleri ve deliller değerlendirilerek şartları oluştuğu kanaatine varılması hâlinde ihtiyati tedbir kararı verilebileceği kabul edilmiştir. Kararda; HMK’nın tasarı hâlindeki “asıl uyuşmazlığı çözecek nitelikte olmamak şartıyla” ibaresinin komisyonda metinden çıkarıldığı, yargılama sürelerinin uzunluğu ve mülkiyet hakkının kapsamı gözetildiğinde tedbir yolunun kapatılmasının hak arama özgürlüğünü zedeleyeceği vurgulanmıştır. Karar oy birliğiyle ve kesin olarak verilmiştir.

Ölçüt: hakkaniyete uygun denge. Aynı kararda ve uyuşmazlığa konu bölge adliye mahkemesi kararlarında; kiracıya yüklenecek yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması gerektiği, bu değerlendirmede kiracının özel hayatının gizliliği, kiralananın niteliği ve bulunduğu mevki, taşınmazın satılabilme süresine etkili sosyal ve ekonomik koşullar ile tarafların çıkarlarının birlikte gözetileceği belirtilmiştir. Buna göre mahkeme; bir defalık değil, satışın yapılabileceği makul bir süre ile bu süre içinde hangi gün ve saatlerde gösterime izin verileceğini tespit ederek karar verir. Uyuşmazlığa konu kararlarda haftanın belirli günlerinde ikişer saatlik aralıklar ve üç ilâ altı aylık süreler belirlendiği görülmektedir.

Uygulamada Ne Yapmalı?

1. Bildirimi yazılı yapın. Gösterim talebini tarih ve saat önererek yazılı iletmek, sonraki davanın temel delilidir.
2. Makul sıklık önerin. Haftada bir ya da iki gün, belirli saat aralığı gibi somut bir program sunun.
3. Sözleşmeye hüküm koyun. Yeni sözleşmelerde gösterim gün ve saatleri baştan kararlaştırılabilir.
4. Kiracının programını sorun. Uygun saat seçimi, uyuşmazlığın önündeki en pratik engeli kaldırır.
5. Anahtarla girmeyin. Kiracının yokluğunda gösterim yapmak, konut dokunulmazlığı ihlali doğurur.
6. Fotoğraf için rıza alın. İlan görselleri kiracının eşyalarını içeriyorsa açık rıza gerekir.
7. Arabuluculuğu atlamayın. Kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava şartı arabuluculuk uygulanır.
8. Tedbir talebini dilekçeye koyun. Gün, saat ve süre önerisiyle birlikte talep edilmesi kabul ihtimalini artırır.
9. Kiracı olarak makul talebi reddetmeyin. Tümüyle reddetmek, aleyhinize yargılama gideri ve tedbir kararıyla sonuçlanabilir.
10. Aşırı gösterimde haklarınızı kullanın. Kullanımı fiilen kısıtlayan yoğunlukta gösterimde kira indirimi ve tazminat talep edilebilir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı evi göstermek zorunda mı? Bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde göstermek zorundadır; bu yükümlülük sınırsız değildir.

Ev sahibi habersiz gelebilir mi? Gelemez. Gösterimin uygun bir süre önce kiracıya bildirilmesi kanuni bir zorunluluktur.

Kiracı hiç izin vermezse ne olur? Kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde gösterime izin davası açabilir ve şartları varsa ihtiyati tedbir isteyebilir.

Mahkeme haftada kaç gün izin veriyor? Somut olaya göre değişir; uygulamada haftanın belirli günlerinde ikişer saatlik aralıklar ve üç ilâ altı aylık süreler belirlenmektedir.

Evi göstermemek tahliye sebebi midir? Tek başına tahliye sebebi değildir; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür.

Kiracı yokken anahtarla girilebilir mi? Girilemez. Bu, konut dokunulmazlığının ihlali niteliğindedir.

İşyeri kirasında da aynı kural geçerli mi? Evet. TBK m. 319 kira sözleşmelerinin geneline ilişkindir; işyerinde de bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde gösterime izin verilmesi gerekir. Ancak işyerinin faaliyet saatleri ve müşteri düzeni, uygun zaman belirlenirken gözetilir.

Emlakçı doğrudan kiracıyla iletişime geçebilir mi? Gösterimi talep etme hakkı kiraya verene aittir; emlakçı ancak kiraya verenin belirlediği üçüncü kişi sıfatıyla ve bildirim usulüne uyularak kiralananı gezip görebilir.

Gösterim yüzünden kira indirimi istenebilir mi? Kullanımı önemli ölçüde kısıtlayan hâllerde kira bedelinin indirilmesi ve zararın giderilmesi talep edilebilir.

Sonuç

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü, mülkiyet hakkı ile konut dokunulmazlığı arasında kurulmuş dar bir dengedir. Kanun bu dengeyi iki cümleyle kurar: kiracı zorunlu olduğu ölçüde izin verir, kiraya veren ise önceden bildirir ve kiracının yararlarını gözetir.

Uyuşmazlık çıktığında mahkemenin yaptığı da bu dengeyi somutlaştırmaktır: kaç ay boyunca, hangi gün ve hangi saatlerde gösterim yapılacağını belirlemek. Yargıtay’ın 2025 tarihli kararı bu belirlemenin dava sonunu beklemeden, ihtiyati tedbir yoluyla da yapılabileceğini ortaya koymuştur. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Dayanak Mevzuat ve Kararlar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 319 — ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
• 6098 sayılı Kanun m. 305 ve devamı — kira bedelinin indirilmesi ve tazminat
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 389 ve devamı — ihtiyati tedbir
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B — kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4081, K. 2025/1441, T. 10.03.2025 (uyuşmazlığın giderilmesi)

Hukuki Bilgilendirme

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Gösterim yükümlülüğünün kapsamı sözleşme hükümlerine ve somut koşullara göre değiştiğinden, sözleşme incelenmeden değerlendirme yapılmamalıdır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Yayın tarihi: 21.09.2026 · Son güncelleme: 21.09.2026 Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr