Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti, Çoğunluk Kararı ve Malik Hakları

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Nedir?

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında; deprem başta olmak üzere afet riski taşıyan yapı ve alanların güvenli hâle getirilmesini amaçlayan hukuki bir süreçtir. Kanun, “riskli yapı”, “riskli alan” ve “rezerv yapı alanı” olmak üzere üç temel kavram üzerine kuruludur.

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı; rezerv yapı alanı ise dönüşüm için belirlenen yeni yerleşim alanlarını ifade eder. Gebze ve Kocaeli gibi deprem kuşağındaki bölgelerde bu süreç ayrı bir önem taşır.

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci

Riskli yapı tespiti, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Malikler süresinde tespit yaptırmazsa, tespit idarece resen yapılabilir veya yaptırılabilir (6306 m.3).

Riskli olarak tespit edilen yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere en geç on iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır ve durum ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir; ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır (6306 m.3).

Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar; üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık/Başkanlık görevlisi üç kişiden oluşan teknik heyetlerce incelenip karara bağlanır (6306 m.3). Tespit kesinleştiğinde malikler, yapının yıktırılması için idarece verilen süreye uymakla yükümlü olur. Bu aşamada süreler kaçırılırsa hak kayıpları yaşanabileceğinden, tebligatların dikkatle izlenmesi gerekir.

Salt Çoğunlukla Karar ve Katılmayan Malik

Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda yapılacak işlemler için tüm maliklerin oybirliği aranmaz. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca paydaşlar, sahip oldukları hisseleri (arsa payı) oranında salt çoğunlukla karar alabilir. 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikten önce bu oran arsa payının üçte ikisi iken, değişiklikle salt çoğunluğa (yarıdan fazlasına) indirilmiştir. Bu karar; yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi değerlendirme usullerini kapsar.

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse pay; rayiç bedeli ödenmek suretiyle idare, TOKİ veya Başkanlıkça satın alınabilir (6306 m.6). Bu nedenle sürece katılmayan malik açısından da rayiç değerin doğru belirlenmesini denetlemek büyük önem taşır.

Çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartları, katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif kabul edilmezse arsa payının satışı süreci işletilir. Ayrıca yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası da açılabilir; ancak dava açılmış olması, çoğunlukla karar alınmasına ve buna göre işlem yapılmasına engel değildir (6306 m.6).

Kira Yardımı, Tahliye ve Hukuki Yollar

Dönüşüm sürecinde yapıyı tahliye etmek zorunda kalan maliklere ve en az bir yıldır orada ikamet eden ya da işyeri bulunan kiracı ile sınırlı ayni hak sahiplerine; konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi ya da kira yardımı sağlanabilir (6306 m.5-6). Kira yardımının miktarı ve süresi her yıl idarece belirlenir; bu nedenle güncel tutarların ilgili idareden teyit edilmesi gerekir.

Taşınmaz, gayrimenkul satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle bu taşınmazlar hakkında kural olarak haciz ve tedbir uygulanamaz; ancak yapıma başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma sona erer (6306 m.6).

Oybirliği veya salt çoğunlukla karar alındıktan sonra müteahhitten kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaması ya da işin en az altı aydır durması hâlinde, maliklerin salt çoğunluğuyla sözleşmenin feshine karar verilebilir. Başkanlıkça müteahhide otuz gün süre verilir; buna rağmen işe başlanmaz veya devam edilmezse, sözleşme bu sürenin sonunda resen feshedilmiş sayılır (6306 m.6).

Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere (riskli yapı tespiti, alan ilanı ve benzeri) karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir (6306 m.6/9). Sürelerin hak kaybına yol açmaması için tebligatların ve ilanların titizlikle takip edilmesi önerilir.

Sık Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?

Tespitin tebliğ veya ilanından itibaren on beş gün içinde ilgili müdürlüğe itiraz dilekçesi verilir. İtiraz, üniversite öğretim üyeleri ve idare görevlilerinden oluşan teknik heyetçe incelenir. İtirazın reddi hâlinde idari yargı yolu açıktır.

Komşularım kabul etti ama ben istemiyorum; dairem elimden alınır mı?

Arsa payının salt çoğunluğu dönüşüm kararı aldıysa, katılmayan malikin payı rayiç bedelle önce diğer paydaşlara açık artırmayla satılabilir. Bu nedenle sürece katılmak ve belirlenen rayiç değeri denetlemek olası hak kaybını önler.

Kentsel dönüşümde kira yardımı ne kadar ödenir?

Kira yardımının tutarı ve süresi her yıl idarece güncellenir ve bölgeye göre değişir. Güncel miktar için ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nden bilgi alınması gerekir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgelerinizle birlikte hukuki danışmanlık almanız önerilir.