Kira Tespit Davası ve %25 Zam Sınırı (2026)

Kira artışları, son yıllarda hem ev sahiplerinin hem de kiracıların en çok merak ettiği hukuki konuların başında geliyor. “Kira ne kadar zam alabilir?”, “%25 sınırı hâlâ geçerli mi?”, “Ev sahibi rayiç bedeli isterse ne olur?” gibi sorular, çoğu zaman yanlış veya güncelliğini yitirmiş bilgilerle yanıtlanıyor. Oysa kira artışının bir üst sınırı vardır ve bu sınırın aşıldığı ya da tarafların anlaşamadığı durumlarda devreye kira tespit davası girer.

Bu yazıda; kira artış sınırının hukuki kuralını (Türk Borçlar Kanunu m. 344), bir dönem uygulanan %25 tavanının hukuki geçmişini, kira tespit davasının ne zaman ve nasıl açıldığını, 5 yıl kuralı ile hakkaniyet ilkesini, kira uyuşmazlıklarında zorunlu hâle gelen dava şartı arabuluculuğu ve güncel Yargıtay yaklaşımını sade bir dille aktarıyoruz.

Kira Artış Sınırı Nedir? (TBK m. 344)

Kira artış sınırı, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak zam oranının kanunla belirlenmiş üst çizgisidir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesine göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksi (TÜFE — fiyat artışlarını, yani enflasyonu ölçen resmî endeks) 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bunu somutlaştıralım: Kira sözleşmenizde “yıllık %30 zam yapılır” yazsa bile, o yıl için TÜFE’nin 12 aylık ortalaması örneğin %48 ise zam en fazla TÜFE 12 aylık ortalaması kadar olabilir. Sözleşmede yazan oran bu tavanı aşamaz. Yani kira artışının üst sınırını sözleşme değil, kanun ve resmî TÜFE verisi belirler.

Taraflar zam oranı konusunda hiç anlaşmamışsa ne olur? TBK m. 344/2 gereği kira bedeli, yine bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Kısacası anlaşma olsun olmasın, TÜFE tavanı her hâlde geçerlidir.

Önemli bir ayrım: Bu TÜFE sınırı, esas olarak konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülmüştür. Kira bedelinin yabancı para (döviz) olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde ise kural farklıdır; orada beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m. 344/4).

%25 Zam Sınırı: Nereden Geldi, Şimdi Ne Durumda?

Konut kiralarında bir dönem gündemi meşgul eden %25 tavanı, kalıcı bir kural değil, geçici bir yasal düzenlemeydi. Yasa koyucu, TBK’ye eklediği geçici madde ile 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren belirli bir süre boyunca, konut kiralarındaki artışın — TÜFE 12 aylık ortalaması daha yüksek olsa dahi — %25’i aşamayacağını hükme bağlamıştı. Amaç, yüksek enflasyon döneminde kiracıları ani ve ağır zamlardan korumaktı.

Bu %25 tavanı yalnızca konut kiraları için ve geçici bir süreyle uygulanmıştır; işyeri kiralarını kapsamamıştır. Geçici düzenlemenin süresi dolduğunda, konut kiralarında da yeniden TBK m. 344’teki genel kurala, yani TÜFE 12 aylık ortalaması sınırına dönülür.

Dikkat: Güncel yıl için geçerli olan artış oranı ve varsa özel bir tavan, ilgili döneme ve yürürlükteki düzenlemeye göre değişir. Bu nedenle sözleşme yenilerken “bu yıl kira ne kadar artabilir?” sorusunun kesin cevabını, o kira yılına ait güncel TÜFE verisi ve o an yürürlükte olan mevzuat belirler. En doğru yol, artış hesabını yapmadan önce ilgili döneme ait resmî oranı ve güncel düzenlemeyi teyit etmektir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman ve Nasıl Açılır?

Kira tespit davası (kira bedelinin tespiti davası), tarafların yeni dönem kira bedeli üzerinde anlaşamaması hâlinde, kiranın adil ve güncel tutarını mahkemeden belirlemesini isteme yoludur. Bu davayı hem ev sahibi (kirayı yükseltmek için) hem de kiracı (kirayı makul düzeye çekmek için) açabilir.

Dava ne zaman açılır?

Kira tespit davası her zaman açılabilir; belirli bir tarihte açılması için kural olarak bir hak düşürücü süre yoktur. Ancak davanın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı kritik önemdedir:

• Yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için: Tespit edilecek kira bedelinin yeni dönemin başından itibaren uygulanabilmesi, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün öncesinde açılmasına ya da ev sahibinin bu süre içinde kiracıya zam yönünde yazılı ihtar (bildirim) göndermiş olmasına bağlıdır.
• İhtar gönderilmişse: Ev sahibi yeni dönemden önceki 30 gün içinde yazılı olarak kira artışı bildiriminde bulunmuşsa, dava yeni dönem içinde açılsa bile tespit edilen bedel dönemin başından itibaren geçerli olur.

Dava nasıl işler?

Kira tespit davasında mahkeme, taşınmazın özelliklerini, bulunduğu bölgeyi, benzer taşınmazların kira bedellerini (emsal kiralar) ve kiralananın durumunu değerlendirir. Uygulamada mahkeme genellikle bilirkişi (uzman kişi) incelemesi yaptırır; bilirkişi, emsal kiraları ve rayiç bedeli raporlar. Mahkeme bu rapor ve dosyadaki delillere göre yeni kira bedelini belirler.

5 Yıl Kuralı ve Hakkaniyet İlkesi

TBK m. 344’ün en çok merak edilen kısmı, “5 yıl kuralı” olarak bilinen üçüncü fıkradır. Buna göre; tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir.

Bu belirlemede hâkim, yalnızca TÜFE oranıyla sınırlı kalmaz; TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek kira bedelini hakkaniyete uygun biçimde saptar. Yani 5 yıl dolduğunda kira, artık salt endeks zammıyla değil, güncel piyasa (rayiç) değerine yaklaştırılarak yeniden belirlenebilir.

Hakkaniyet (hak ve nesafet) ilkesi burada devreye girer: Mahkeme rayiç kira bedelini tespit ederken, kiracının uzun süredir aynı taşınmazda oturuyor olması gibi durumları da dikkate alarak, bulunan rayiç bedelden belirli bir oranda “hakkaniyet indirimi” yapabilir. Böylece kira, bir yandan güncellenirken diğer yandan uzun süreli kiracı ani ve aşırı bir sıçramadan korunmuş olur.

Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — kira bedelinin tespiti ve tahliye talepleri dâhil — arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Yani bu tür uyuşmazlıklarda doğrudan dava açılamaz; önce arabulucuya (tarafları uzlaştırmaya çalışan tarafsız uzman) başvurulması, anlaşma sağlanamazsa alınan “son tutanak” ile dava açılması gerekir.

Arabuluculuk aşamasında taraflar yeni kira bedeli üzerinde uzlaşırsa, düzenlenen anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi işlev görür ve dava açmaya gerek kalmaz. Bu yol, çoğu zaman daha hızlı ve daha az masraflı bir çözüm sunar. Uzlaşma sağlanamadığında ise arabuluculuk son tutanağı, kira tespit davasının açılabilmesi için gereken zorunlu ön adımı tamamlamış olur.

Kira Tespit Sürecinin Özeti

• 1. Değerlendirme: Sözleşme, mevcut kira, kira başlangıç tarihi ve bölge rayiçleri incelenir; artış sınırı ile 5 yıl kuralı bakımından durum tespit edilir.
• 2. İhtar / bildirim: Gerekiyorsa yeni dönemden önce yazılı kira artış bildirimi yapılır.
• 3. Arabuluculuk: Dava şartı olarak arabulucuya başvurulur; uzlaşma denenir.
• 4. Dava: Uzlaşma olmazsa son tutanakla kira tespit davası açılır.
• 5. Bilirkişi ve karar: Emsal kiralar ve rayiç değer incelenir; mahkeme yeni kira bedelini belirler.

Yargıtay Ne Diyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/6157, K. 2026/2962, T. 12.05.2026 sayılı kararında, uzun süredir kira ilişkisi bulunan bir işyerine ilişkin kira tespiti uyuşmazlığını değerlendirmiştir. Kararda, tespite konu dönemin TBK m. 344/3 uyarınca “hak ve nesafet (hakkaniyet)” dönemi olduğu vurgulanmıştır.

İlke olarak Yargıtay; bu dönemde kira bedelinin, TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilerek hakkaniyete göre belirlenmesi gerektiğini benimsemiştir. Somut olayda, bilirkişi raporuyla saptanan rayiç bedel üzerinden, kiracının eski (uzun süreli) kiracı olması gerekçesiyle yapılan hakkaniyet indirimini yerinde bularak yerel mahkeme kararını onamıştır. Karar, 5 yıl sonrası kira tespitinde rayiç değere yaklaşımın ve uzun süreli kiracı lehine hakkaniyet indiriminin birlikte uygulandığını göstermesi bakımından yol göstericidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ev sahibim sözleşmede yazan yüksek zam oranını uygulayabilir mi?

Hayır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile, konut ve çatılı işyeri kiralarında zam, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Sözleşmedeki oran, ancak bu tavanın altındaysa uygulanabilir.

%25 kira zam sınırı hâlâ geçerli mi?

%25 tavanı, konut kiraları için getirilen geçici bir düzenlemeydi ve süreyle sınırlıydı. Bu sürenin sonunda konut kiralarında da genel kurala, yani TÜFE 12 aylık ortalaması sınırına dönülür. Güncel yıl için hangi oranın geçerli olduğunu, o döneme ait resmî TÜFE verisi ve yürürlükteki düzenleme belirler.

Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi?

Evet. Kira bedelinin emsallere göre fahiş kaldığını düşünen kiracı da kira tespit davası açarak kiranın makul düzeyde belirlenmesini isteyebilir. Dava, yalnızca ev sahibine özgü bir yol değildir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunda mıyım?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Önce arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilir. Uzlaşma sağlanamazsa alınan son tutanakla dava açılabilir.

5 yıl dolduğunda kiram piyasa değerine çıkar mı?

5 yıl dolduğunda hâkim, kirayı yalnızca TÜFE ile sınırlı tutmadan; emsal kira bedelleri ve kiralananın durumunu da gözeterek rayiç değere yaklaştırabilir. Ancak bu belirlemede hakkaniyet ilkesi gereği, özellikle uzun süreli kiracı lehine indirim uygulanabilir.

Değerlendirme ve İletişim

Kira artış sınırı ve kira tespit davası, hem ev sahibinin gelirini hem de kiracının barınma güvenliğini doğrudan etkileyen teknik bir alandır. Yanlış hesaplanan bir zam ya da usulüne uygun açılmayan bir dava, hak kaybına yol açabilir. Her dosyanın kendine özgü koşulları (sözleşme tarihi, kira başlangıcı, bölge rayiçleri, 5 yıl kuralı) ayrı değerlendirilmelidir.

Av./Arabulucu Şerafettin Kaya — Gebze / Kocaeli

Telefon: 0534 545 23 32 | Web: serafettinkaya.av.tr

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. Güncel kira artış oranı ve tavanı ilgili yıla ve yürürlükteki düzenlemeye göre değişebilir.