Mirasın Mahkeme Kararı ile Satışı

Mirasçılar anlaşamaz, tereke yıllarca ortada kalır ve sonunda biri sulh hukuk mahkemesine başvurur. Verilen karar çoğu zaman tek cümledir: “Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine.” Bu cümlenin arkasında ise ayrı bir süreç vardır: satış memurluğu, kıymet takdiri, elektronik artırma, ihale ve bedelin paylaştırılması. Üstelik satış, mahkemenin ilk tercihi değildir; kanun önce aynen taksimi arar. Bu yazıda mirasın mahkeme kararıyla satışının hangi aşamalardan geçtiğini ve hangi noktalarda müdahale edilebileceğini açıklıyoruz.

Kısa Cevap

Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 642). Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir; bölme durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur (TMK m. 699). Satışın paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Önce Aynen Taksim Aranır

Mahkeme doğrudan satışa karar veremez. Aynen bölünerek paylaştırmanın mümkün olup olmadığı araştırılmadan verilen satış kararı bozma sebebidir. Araştırmada şu ölçütler kullanılır:

• Taşınmazın yüzölçümü ve niteliği,
• Pay ve paydaş sayısı,
• Tarım arazilerinin niteliği,
• İmar mevzuatına göre bölünmenin mümkün olup olmadığı.

Taşınmaz önemli ölçüde değer kaybına uğrayacaksa aynen bölünmeye karar verilemez. Ayrıca paydaşlar rıza göstermedikçe taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.

Aynen taksim mümkünse teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilir; proje, taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içindeyse ilgili belediyeden, dışındaysa İl İdare Kurulundan sorulur. Onay gelirse kimlere nerelerin verileceği paydaşlar anlaşamazsa hâkim huzurunda kura ile belirlenir. Onay makamından olumsuz cevap gelirse satışa karar verilir.

Bölünen parçaların değerleri denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.

Satış Kararı ve Satış Memurluğu

Satış kararı kesinleştikten sonra dosya, mahkemenin görevlendirdiği satış memurluğuna gönderilir. Süreç genel hatlarıyla şöyle işler:

1. Satış talebi. Karar kesinleştikten sonra paydaşlardan biri satış memurluğuna başvurur.
2. Kıymet takdiri. Taşınmazın değeri bilirkişi marifetiyle belirlenir ve ilgililere tebliğ edilir; kıymet takdirine karşı süresi içinde şikâyet yoluna başvurulabilir.
3. Satış ilanı. Artırma günü ve şartları ilan edilir; ilanın usulüne uygun yapılmaması ihalenin feshi sebebidir.
4. Elektronik artırma. Satışlar elektronik ortamda yürütülmekte, teklifler bu sistem üzerinden verilmektedir.
5. İhale ve bedel. En yüksek teklifi veren alıcıya ihale edilir; ihale bedelinin kanunda öngörülen süre içinde yatırılması gerekir.
6. Paylaştırma. Satış bedelinden masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Mirasçıların satışa katılımına ilişkin özel kurallar ve ihale bedelinin yatırılmamasına bağlanan yaptırım için ortaklığın giderilmesinde mirasçıya öncelikli artırma incelenmelidir.

Satıştan Önce: Anlaşma Yolu Açık

01.09.2023 tarihinden sonra açılan ortaklığın giderilmesi davalarında dava şartı arabuluculuk uygulanır. Bu aşamada varılan anlaşma, taksim sözleşmesinin işlevini görür ve icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra tapuda tescile dayanak yapılabilir.

Anlaşma yolunun pratik önemi büyüktür: açık artırmada taşınmazlar çoğu zaman rayiç değerin altında alıcı bulur ve satış masrafları da bedelden düşülür. Mirasçılar arasında yapılacak bir paylaşma sözleşmesi bu kaybı önler. Paylaşmaya ilişkin genel çerçeve için miras paylaşımı ve saklı pay, mirasbırakanın sağlığındaki devirleri tartışmalıysa muris muvazaası ve mirastan mal kaçırma değerlendirilmelidir.

İhaleye Katılım ve İhalenin Feshi

Satış aşamasında mirasçıların iki ayrı imkânı vardır:

• İhaleye katılmak. Paydaşlar da artırmaya katılabilir. Taşınmazın aile içinde kalması isteniyorsa, ihaleye hazırlıklı girmek satıştan sonra pazarlık yapmaktan daha etkilidir.
• İhalenin feshini istemek. İhale usulüne aykırı yapılmışsa fesih talep edilebilir. Uygulamada en sık ileri sürülen sebepler; satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, kıymet takdirinin hatalı olması ve artırma şartlarına aykırılıktır.

Fesih talebi kanunda öngörülen kısa süreye tâbidir ve talebin reddi hâlinde para cezasına hükmedilebilir. Bu nedenle fesih, “denemekten zarar gelmez” mantığıyla değil; somut bir usulsüzlüğe dayanılarak ileri sürülmelidir.

Paylaşmanın Ertelenmesi

Kanun, satışın her zaman doğru sonuç vermeyeceğini kabul eder. Paylaşmanın derhâl yapılması, paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa; sulh hâkimi, mirasçılardan birinin istemi üzerine paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir (TMK m. 642/3).

Bu imkân, özellikle üzerinde ekili ürün bulunan tarım arazilerinde, henüz tamamlanmamış inşaatlarda ve işletme bütünlüğü taşıyan taşınmazlarda gündeme gelir. Erteleme talebi, satış kararı verilmeden ileri sürülmelidir.

Muhdesat Sorunu

Terekedeki taşınmaz üzerinde bina, ağaç ya da tesis varsa ve bunları paydaşlardan biri kendi imkânlarıyla yaptığını ileri sürüyorsa, bu iddia satıştan önce çözülmelidir. Uygulamada izlenen yol şudur:

• Muhdesat iddiasında bulunan paydaşa, muhdesatın tespiti davası açması için süre verilir.
• Verilen sürede dava açılmazsa iddia dikkate alınmaz ve satış, muhdesat da dâhil olmak üzere taşınmazın tamamı üzerinden yapılır.
• Dava açılırsa sonucu bekletici mesele yapılır; muhdesatın kime ait olduğu belirlendikten sonra satış bedelinin paylaştırılmasında bu durum gözetilir.

Aynı mantık, pay ve paydaş durumunu değiştirebilecek diğer davalar için de geçerlidir: tapu iptali, pay düzeltimi ya da mülkiyet uyuşmazlığı derdestse, bu dosyaların sonucu beklenmelidir.

Yargıtay Ne Diyor?

Aynen taksim araştırılmadan satışa karar verilemez. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/3747, K. 2025/4355, T. 16.10.2025 kararında; paydaşlığın giderilmesi davalarının iki taraflı olduğu ve davalının da davacı gibi aynı haklara sahip bulunduğu, bu nedenle davacının satış istemesinin davalının aynen paylaşma istemesine engel olmadığı belirtilmiştir. Kararda aynen bölünmeye karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerektiği; taşınmaz önemli ölçüde değer kaybına uğrayacaksa aynen bölünmeye karar verilemeyeceği ve paydaşlar rıza göstermedikçe bir bölümün paylı bırakılamayacağı vurgulanmıştır. Somut olayda aynı bilirkişilerin aynı taşınmaz için çelişkili rapor vermesi karşısında eksik incelemeyle karar verildiği gerekçesiyle hüküm oy birliğiyle bozulmuştur.

İfraz projesi ve kura usulü. Aynı kararda; aynen bölünerek paylaştırma hâlinde teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirileceği, projenin belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyeden, dışında İl İdare Kurulundan sorulacağı, onay hâlinde kimlere nerelerin verileceğinin paydaşlar anlaşamazsa hâkim huzurunda kura çekilerek belirleneceği; onay makamından olumsuz cevap gelmesi hâlinde ise paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verileceği açıklanmıştır. Kararda ayrıca hâkimin, paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça kendiliğinden bazı taşınmazları bir kısım paydaşlara özgüleyemeyeceği belirtilmiştir.

Uygulamada Ne Yapmalı?

1. Aynen taksim talebini açıkça yazın. Davalı olsanız bile aynen paylaşma isteyebilirsiniz; bu talep dilekçeye geçmelidir.
2. İmar durumunu önceden araştırın. İfrazın mümkün olup olmadığı, satış kararının kaderini belirler.
3. Bilirkişi raporuna itiraz edin. Kıymet takdiri düşükse itiraz süresi içinde şikâyet yoluna başvurulmalıdır.
4. Muhdesat iddiasını süresinde dava edin. Üzerindeki bina veya ağaçların kendine ait olduğunu iddia eden paydaş, verilen sürede tespit davası açmalıdır.
5. Bekletici mesele taleplerini erken yapın. Pay durumunu değiştirebilecek derdest davalar bildirilmelidir.
6. Satış ilanını takip edin. İlanın usulsüzlüğü ihalenin feshi sebebidir.
7. Elektronik artırmaya hazırlıklı olun. Teklifler sistem üzerinden verildiğinden teminat ve başvuru şartları önceden tamamlanmalıdır.
8. Paydaşlar arası satışı gündeme getirin. Bu yol bütün paydaşların rızasına bağlıdır ve değer kaybını önler.
9. Erteleme imkânını değerlendirin. Derhâl paylaşma değeri önemli ölçüde düşürecekse erteleme istenebilir.
10. Arabuluculuğu ciddiye alın. Anlaşma, satış masraflarından ve düşük ihale bedelinden kurtarır.

Sık Sorulan Sorular

Mahkeme doğrudan satışa karar verebilir mi? Veremez. Önce aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

Davacı satış isterse davalı aynen taksim isteyebilir mi? İsteyebilir. Bu davalar iki taraflıdır; davalı da davacı ile aynı haklara sahiptir.

Satış nerede yapılır? Karar kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna gönderilir ve satış açık artırmayla gerçekleştirilir.

Taşınmazın bir bölümü paylı bırakılabilir mi? Paydaşlar rıza göstermedikçe bırakılamaz.

Aynen taksimde kim hangi parçayı alır? Paydaşlar anlaşamazsa hâkim huzurunda kura çekilerek belirlenir.

Paylaşma ertelenebilir mi? Derhâl paylaşma malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa, istem üzerine erteleme kararı verilebilir.

Satış bedeli paydaşlara nasıl dağıtılır? Satış bedelinden yargılama ve satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara payları oranında ödenir.

Satıştan önce anlaşma yapılabilir mi? Yapılabilir. Dava şartı arabuluculuk aşamasında varılan anlaşma, şerh alındıktan sonra tapuda tescile dayanak olur.

Sonuç

Mirasın mahkeme kararıyla satışı, paylaşmanın son çaresidir; ilk tercihi değil. Kanun ve Yargıtay uygulaması önce aynen taksimi arar, bunun için imar durumunu ve ifraz imkânını araştırır, mümkünse kura ile paylaştırır.

Satışa gidildiğinde ise mirasçıların elinde kalan asıl imkân, sürecin usulünü denetlemektir: kıymet takdirine itiraz, ilanın usulüne uygunluğu ve ihale şartları. Buna karşılık en verimli çözüm çoğu zaman mahkeme dışındadır: paydaşlar arasında yapılacak bir paylaşma anlaşması, hem satış masraflarını hem de rayiç altı ihale riskini ortadan kaldırır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Dayanak Mevzuat ve Kararlar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 642 — paylaşmayı isteme hakkı, aynen paylaştırma ve ertelenme
• 4721 sayılı Kanun m. 699 — paylaşma biçimi ve açık artırmayla satış
• 4721 sayılı Kanun m. 676 — paylaşma sözleşmesi
• 6325 sayılı Kanun m. 18/B — ortaklığın giderilmesinde dava şartı arabuluculuk
• 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu — satışa ve ihaleye ilişkin hükümler
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/3747, K. 2025/4355, T. 16.10.2025

Hukuki Bilgilendirme

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı taşınmazın niteliğine ve imar durumuna göre değiştiğinden, tapu kaydı ve imar durumu incelenmeden değerlendirme yapılmamalıdır. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilmelidir.

Yayın tarihi: 20.08.2026 · Son güncelleme: 20.08.2026 Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr