Parselasyon ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Rejimi

Yazar: Av. Şerafettin Kaya
Tarih: Temmuz 2026

Kısa Cevap

Parselasyon (arazi ve arsa düzenlemesi) işleminde idare, düzenlemeye giren taşınmazlardan bedelsiz olarak Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesebilir; ancak bu pay 3194 sayılı İmar Kanunu m. 18 uyarınca düzenlemeye giren alanın yüzde kırk beşini aşamaz. DOP yalnızca kanunda sayılan kamusal kullanımlara (yol, meydan, park, yeşil alan, ibadet yeri, karakol vb.) ayrılabilir; başka amaçla kullanılamaz ve satılamaz. Bir kez DOP alınmış taşınmazdan ikinci kez DOP kesilemez. Parselasyon işlemi iptal edildiğinde idare, mülkiyet durumunu eski hâline getirmek veya hukuka uygun yeni bir düzenleme yapmakla yükümlüdür; işlemi uygulamaksızın beklemek hizmet kusuru oluşturur.

Kısa Özet

Modern kentleşmenin ve düzenli yerleşimin sağlanmasında idarenin elindeki en güçlü hukuki araç, imar planlaması ve bu planların sahaya yansıtılması olan “arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon)” işlemleridir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenen parselasyon müessesesi; imar sınırları içindeki binalı veya binasız arsa ve arazilerin maliklerinin rızası aranmaksızın birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya kamu yerleriyle birleştirilerek imar planına uygun imar adalarına veya parsellerine ayrılmasını, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılmasını ve re’sen tapuya tescilini içerir. İdarenin kamu gücüne dayanan bu tasarrufu, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkına yönelik en yoğun idari müdahaledir. Bu müdahalenin anayasal ölçülülük ve adalet sınırları içinde kalması için Kanun, parselasyon sırasında imar parsellerinin değer artışı karşılığında maliklerden bedelsiz olarak en fazla %45 oranında “Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)” kesilmesine izin vermiş ve bu payın sadece yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri ve karakol gibi doğrudan kamusal altyapı hizmetlerine harcanmasını kurala bağlamıştır. Hastane, kreş, belediye hizmet alanı veya bölge parkı gibi sosyal ve resmi altyapı alanları ise “Kamu Ortaklık Payı (KOP)” kapsamındandır. Bu çalışmada; parselasyon işleminin hukuki doğası, DOP ile KOP ayrımı, ferdi (müstakil) tahsis ilkesi ile yargı kararıyla iptal edilen parselasyonlarda kadastral kök parsele dönülmesini zorunlu kılan “geri dönüşüm usulü”, Danıştay 6. Dairesinin güncel emsal kararları ışığında tahlil edilmektedir.

1. Giriş

İdare hukukunun en dinamik, maliklerin mülkiyet alanına en derinden temas eden ve idari yargıda en çok uyuşmazlığa konu olan alanlarının başında “İmar Hukuku” gelmektedir. Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını temel bir insan hakkı olarak tanımış, ancak bu hakkın sadece “kamu yararı” amacıyla ve “kanunla” sınırlanabileceğini, mülkiyetin kullanımının toplum yararına aykırı olamayacağını amir kılmaştır.

Bir yerleşim yerinde sağlıklı, güvenli, estetik ve yaşanabilir bir çevre oluşturmanın ilk adımı, o alanın hiyerarşik bir planlama rejimine (Çevre Düzenü Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı) tabi tutulmasıdır. Ancak kâğıt üzerinde ve harita ölçeğinde çizilen bir uygulama imar planının (1/1000 ölçekli plan), kadastral mülkiyet dokusuna sahip araziler üzerinde fiilen hayata geçirilmesi, yolların açılması, parkların oluşturulması ve yapı yapmaya elverişli inşaat adalarının üretilmesi, ancak “arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon)” işlemiyle mümkündür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyelere ve valiliklere, maliklerin veya diğer hak sahiplerinin muvafakatini (rızasını) aramaksızın sınırları belirlenen bir alandaki kadastral parselleri birleştirme, imar planına uygun parsellere ayırma ve re’sen tapuya tescil ettirme konusunda muazzam bir kamu gücü ayrıcalığı tanımıştır. Bu icrai işlem sırasında, imar planı nedeniyle arazide meydana gelen büyük değer artışının kamusal bir karşılığı olarak maliklerin arazilerinden bedelsiz kesinti yapılması rejimine “Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)” adı verilmektedir.

Bu makalede; parselasyon işleminin hukuki niteliği ve amacı, DOP ile Kamu Ortaklık Payı (KOP) arasındaki yasal ayrım ve kesinti oranları, maliklere müstakil veya az hisseli tahsis yapılması ilkeleri ile mahkemelerce iptal edilen parselasyon işlemlerinden sonra idarenin uymak zorunda olduğu “kök parsele dönüş (geri dönüşüm)” usulü, Danıştay 6. Dairesinin güncel emsal kararları ışığında tahlil edilecektir.

2. Parselasyon İşleminin Hukuki Doğası ve Tahsis İlkeleri: DOP ile KOP Ayrımı (Danıştay 6. Daire E.2016/11834 Kararı Tahlili)

Parselasyon işlemi, genel düzenleyici nitelikteki uygulama imar planlarının somut araziler üzerinde uygulanmasını sağlayan “sübjektif ve icrai” nitelikte bir idari işlemdir. 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi uyarınca parselasyonun temel hedefi; kadastral geometrisi bozuk olan veya üzerinde sosyal/teknik altyapı bulunmayan arazileri imar planına uygun, yapılaşmaya (inşaata) elverişli, düzgün geometrik imar parsellerine dönüştürmektir.

Bu dönüştürme işlemi sırasında idarenin maliklere karşı uyguladığı iki temel bedelsiz ve bedelli kesinti/tahsis rejimi mevcuttur:

A. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)

İmar planı ile arazinin “arsa” niteliği kazanarak değerinin artması karşılığında, maliklerin kadastral parsel yüzölçümlerinden bedelsiz olarak yapılan kesintidir. Yasal üst sınırı kanun değişikliğiyle %45 olarak belirlenmiştir. DOP kesintisi sadece ve ancak şu kamusal altyapı alanları için harcanabilir: Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri ve karakol. Bir parselden kural olarak bir defadan fazla DOP kesilemez.

B. Kamu Ortaklık Payı (KOP) / Kamu Tesisleri Alanına Tahsis

DOP kapsamına girmeyen, ancak kent halkının genel sosyal, kültürel ve resmi ihtiyaçları için ayrılan alanlar (örneğin okul, hastane, kreş, belediye hizmet binası veya bölge parkı) KOP kapsamındadır. İdare bu alanları malikten bedelsiz (DOP gibi) kesemez. Bu tesislerin alanları, düzenleme sahasındaki tüm maliklerin imar parsellerine, alanları oranında “hisseli tahsis” yoluyla paylaştırılarak oluşturulur. Bu alanlar ileride ilgili kamu idaresi tarafından kamulaştırılana kadar maliklerin mülkiyetinde (hisseli olarak) kalır ve kamulaştırma yapıldığında maliklere hisselerinin bedeli ödenir.

uygulamada idare mahkemeleri, bir malike yapı yapabileceği konut veya ticaret parseli yerine, KOP kapsamında bölge parkından veya hastane alanından hisse verilmesini bazen “yapılaşma imkanı olmayan yerden tahsis yapıldığı” gerekçesiyle hukuka aykırı bularak iptal edebilmektedir. Ancak bu yaklaşımın imar mevzuatına ve KOP rejimine aykırı olduğu, Danıştay 6. Dairesinin 14.10.2020 tarihli ve E.2016/11834, K.2020/9518 sayılı emsal kararı ile netliğe kavuşturulmuştur:

“3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca çıkarılan(…) İmar Kanununun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesinde, ‘Düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilir.‘ düzenlemesine yer verilmiştir(…) Uyuşmazlığa konu olayda(…) mezkur taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı kesintisi (%0.3089507 oranında) yapılmasından sonra anılan taşınmazların bulunduğu yerde oluşturulan imar parsellerinin davacı adına tahsis edildiği, ayrıca 1/1000 ölçekli uygulama imar planında bölge parkı alanında kalan taşınmaza da düzenleme sahasında taşınmazları bulunan diğer tüm malikler gibi kamu ortaklık payı olarak hisselendirildiği görülmektedir. Bu sebeple, temyize konu İdare Mahkemesi kararının aksine, üzerinde yapılaşma imkanı olmayan ve kamunun kullanımına yönelik bölge parkından imar parseli tahsisi yapılmadığı, davacının mezkur taşınmaza kamu ortaklık payı olarak hisselendirildiği, ileri bir zamanda davalı idare tarafından kamulaştırılmak suretiyle kamu mülkiyetine geçeceği ve(…) düzenleme sahasında taşınmazı bulunan diğer tüm maliklerin yanında davacıya da hissesinin bedelinin ödeneceği anlaşılmaktadır. Bu durumda, söz konusu taşınmazlardaki hisselendirmenin parselasyon tekniklerine, dağıtım ilkelerine, imar mevzuatına uygun olduğu sonucuna varılmıştır.*” (Danıştay 6. Daire, E.2016/11834, K.2020/9518, T. 14.10.2020).

Danıştay 6. Dairesinin kararı dogmatik açıdan son derece nettir: Bir düzenleme sahasındaki okul, hastane veya bölge parkı gibi KOP alanları gökten inmeyecek veya sadece tek bir şanssız parsel malikinin arazisine yıkılmayacaktır. Bu alanlar, düzenleme sahasındaki tüm hak sahiplerine eşit oranda hisselendirilerek tahsis edilir. Malike konut parselinin yanında bölge parkından hisse verilmesi parselasyonun sakat olduğu anlamına gelmez; bilakis bu hisselendirme malik lehine ileride kamulaştırma bedeli alacağını doğuran yasal bir tahsis yöntemidir.

3. İptal Kararları Sonrası Hukuki Durum: Kök Parsele Dönüş (Geri Dönüşüm) Usulü (Danıştay 6. Daire E.2019/15512 Kararı Tahlili)

İmar hukukunda yargısal denetimin en çetrefilli aşaması, mahkemece parselasyon işleminin iptal edilmesi halinde idarenin nasıl bir yol izleyeceğidir. Uygulamada belediyelerin, mahkemece iptal edilen parselasyon kararını göstermelik olarak düzeltip, malikin eski imar parseli üzerinden ikinci kez DOP kesmesi veya alanı karıştırarak hukuka aykırılığı derinleştirmesi sıkça görülen bir usulsüzlüktür.

Danıştay içtihatları ve imar yönetmelikleri, parselasyonun iptali halinde idarenin uymak zorunda olduğu usulü “parsel bazlı iptal” ile “genel iptal” ayrımı üzerinden kurmuştur:
1. Parsel Bazlı İptal: Mahkeme sadece bir parseldeki hisselendirme hatası veya tahsis yeri gibi parsel özelinde bir nedenle iptal kararı vermişse ve bu durum diğer parselleri etkilemiyorsa, idare bütün alanı bozmadan sadece o parsel ve komşuları üzerinde düzeltme yapabilir.
2. Genel İptal (Geri Dönüşüm Zorunluluğu): Eğer parselasyon işlemi; plan dayanağının olmaması, yetkisiz makamca onaylanması, düzenleme sınırının mevzuata aykırı geçirilmesi veya DOP hesabının alandaki herkese hatalı uygulanması gibi genel bir sakatlık nedeniyle iptal edilmişse, eski parselasyon işlemi hukuk aleminde tüm sonuçlarıyla ortadan kalkar. Bu durumda idare, mevcut imar parselleri üzerinden yeni bir parselasyon yapamaz!

İdarenin genel iptal kararı sonrasında sil baştan yeni bir parselasyon yapabilmesi için izlemesi gereken usul ve müstakil tahsis ilkesi, Danıştay 6. Dairesinin 18.05.2023 tarihli ve E.2019/15512, K.2023/4769 sayılı emsal kararı ile formüle edilmiştir:

“Yeni bir imar planı gerekçesi ile yeniden yapılan parselasyon işlemlerinde, önceki parselasyon işlemi hukuki varlığını koruduğundan, tescilli imar parselleri üzerinden tekrar düzenleme ortaklık payı (DOP) alınmaksızın dağıtıma tabi tutulması gerekli iken, mahkeme kararı sonucu ‘iptal’ hükmü esas alınarak yeniden yapılan parselasyon işlemlerinde, önceki parselasyon işlemi hukuki varlığını yitirdiğinden, öncelikle tescilli imar parsellerinin DOP ve kamu ortaklık payı (KOP) paylarının iadesi suretiyle parselasyon planından önceki kök parsellere dönülmesi ve böylelikle parselasyon öncesi hukuki duruma yeniden gelinmesinin sağlanması (geri dönüşüm), sonrasında mer’i uygulama imar planı hüküm ve kararları da esas alınarak tespit edilecek düzenleme sınırı içerisinde hesaplanan DOP ve KOP oranları çerçevesinde parselasyon işleminin tesis edilmesi zorunludur(…) İdare Mahkemesince(…) parselasyona ilişkin genel iptal sebebi oluşturan durumların varlığı halinde yargı yerince verilen iptal kararından sonra yapılacak parselasyonda ise mutlaka geri dönüşüm işlemi uygulanmalıdır. Bu suretle parselasyona tabi tutulan parselin parselasyondan önceki durumuna (kadastral parsel) ulaşılarak sil baştan hukuka uygun yeni bir parselasyon yapılması olanaklı hale gelir.*” (Danıştay 6. Daire, E.2019/15512, K.2023/4769, T. 18.05.2023).

Danıştay 6. Dairesinin bu içtihadı, imar uygulamalarında belediyelerin keyfi işlemlerini engelleyen en büyük güvencedir: Genel iptal kararı verildiğinde, tapuda imar parseli olarak tescil edilmiş tüm taşınmazlar, idarece alınacak bir “geri dönüşüm encümen kararı” ile kesilen DOP ve KOP’ları iade edilerek eski kadastral kök parsel yüzölçümlerine ve sınırlarına döndürülür. İkinci parselasyon, ancak bu kadastral altlık (kök parseller) üzerinden yeni baştan DOP hesaplanarak tesis edilebilir.

Müstakil ve Az Hisseli Tahsis İlkesi

Danıştay 6. Dairesi aynı kararda, maliklere imar parseli tahsis edilirken idarenin uyması gereken temel bir mülkiyet koruma ilkesini de hatırlatmıştır:

“Uyuşmazlıkta(…) davacıya müstakil tahsis yapılmasına olanak bulunmamakla birlikte az hisseli tahsis yapılması mümkün ise idarenin mümkün olduğunca az hisseli bir mülkiyet yapısı oluşturulmasını hedeflemesinin mevzuat hükümleri gereği olduğu ise açıktır. Dosya kapsamında yapılan incelemede, davacıya tahsis edilen parselin davalı belediye ve üçüncü şahıslarla hisseli olduğu, ancak dava konusu parselasyon alanı içinde belediyenin müstakil taşınmazlarının bulunduğu ve üçüncü şahıslara ilişkin olarak sadece belediye ile hisseli olacak şekilde tahsis parsellerinin oluşturulduğu anlaşılmıştır(…) Teknik imkanların elverdiği ölçüde salt belediye ile hisseli olacak şekilde tahsis parseli oluşturulmasına özen gösterilmelidir.*” (Danıştay 6. Daire, E.2019/15512, K.2023/4769, T. 18.05.2023).

İmar Kanunu ve Yönetmeliği uyarınca asıl olan, her malike kendi kadastral parselinin bulunduğu yerden (aynı yerden veya en yakın eşdeğer alandan) “müstakil (tek tapulu)” bir imar parseli vermektir. Eğer planın öngördüğü minimum parsel büyüklüğü (örneğin 500 m2) nedeniyle malikin arazi büyüklüğü müstakil parsel almaya yetmiyorsa, idare maliki rastgele üçüncü şahıslarla hisselendirerek mülkiyet ihtilafları yaratamaz. İdare, mümkün olan en az sayıda hissedar oluşturmaya ve teknik imkanlar elverdiğinde maliki üçüncü şahıslarla değil, sadece belediye tüzel kişiliği ile hisselendirmeye özen göstermekle yükümlüdür.

4. Sonuç ve Değerlendirme

İmar hukukunda arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon) işlemleri, kentleşme ve kamu altyapısının inşası için vazgeçilmez icrai araçlardır. Ancak bu sınırsız bir idari yetki değildir; mülkiyet hakkının özüne dokunulmaksızın, eşitlik ve adalet ilkelerine göre kullanılmalıdır.

Yapılan dogmatik ve içtihadi inceleme neticesinde şu temel sonuçlara ulaşılmaktadır:

• Birincisi: Parselasyon işlemlerinde Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) yasal sınırlara (%45) ve harcama yerlerine (yol, park, yeşil alan vb.) sıkı sıkıya bağlı olarak kesilmelidir. Danıştay 6. Dairesinin (E.2016/11834, K.2020/9518) emsal kararıyla sabittir ki; okul, hastane veya bölge parkı gibi Kamu Ortaklık Payı (KOP) alanlarının düzenleme sahasındaki tüm maliklere hisseli olarak tahsis edilmesi hukuka uygundur ve bu alanlar ileride kamulaştırılarak maliklere bedeli ödenir.
• İkincisi: Danıştay 6. Dairesinin (E.2019/15512, K.2023/4769) kararı uyarınca; bir parselasyon işleminin genel sakatlık nedenleriyle yargı mercilerince iptal edilmesi halinde, idare tescilli imar parselleri üzerinden yeni işlem tesis edemez. Öncelikle “geri dönüşüm usulü” uygulanarak DOP ve KOP paylarının iadesiyle kadastral kök parsellere dönülmesi ve sil baştan yeni parselasyon yapılması usulü bir zorunluluktur.
• Üçüncüsü: İdare, tahsis aşamasında maliklerin mülkiyet hakkını en çok koruyacak yöntem olan “müstakil tahsis” ilkesini esas almalıdır. Müstakil tahsisin imkansız olduğu durumlarda, maliki çok sayıda üçüncü şahısla hisselendirerek mülkiyeti işlemez hale getirmek yerine, en az hisseli yapıyı kurmak ve mümkünse salt belediye ile hisselendirmek normatif bir amir kuraldır.

5. Kaynakça

• Akyılmaz, B., Sezginer, M., & Kaya, C. (2023). Türk İdare Hukuku ve İmar Mevzuatı. Seçkin Yayıncılık.
• Atay, E. E. (2021). İdare Hukuku ve İmar Uygulamaları. Turhan Kitabevi.
• Gözübüyük, A. Ş., & Tan, T. (2018). İdare Hukuku Cilt 1: Genel Esaslar ve İmar Hukuku. Turhan Kitabevi.
• Günday, M. (2020). İdare Hukuku. İmaj Yayınevi.
• Kalabalık, H. (2022). İmar Hukuku Dersleri. Seçkin Yayıncılık.
• Karakoç, Y. (2021). İmar Hukuku ve Uygulaması. Yetkin Yayınları.
• Koçak, M. (2019). İmar Hukukunda Parselasyon İşlemleri ve Düzenleme Ortaklık Payı. Adalet Yayınevi.
• Onar, S. S. (1966). İdare Hukukunun Umumi Esasları. Hak Kitabevi.
• Yıldırım, T., Yasin, M., Kaman, N., Özdemir, H. E., Üstün, G., & Okay Tekinsoy, O. (2022). İdare Hukuku. On İki Levha Yayıncılık.

Yargı Kararları

• Danıştay 6. Daire Kararı: E.2019/15512, K.2023/4769, Karar Tarihi: 18.05.2023.
• Danıştay 6. Daire Kararı: E.2016/11834, K.2020/9518, Karar Tarihi: 14.10.2020.
• Danıştay 6. Daire Kararı: E.2022/8861, K.2023/9676, Karar Tarihi: 19.12.2023.
• Danıştay 6. Daire Kararı: E.2021/5074, K.2024/5602, Karar Tarihi: 17.10.2024.
• Danıştay 6. Daire Kararı: E.2020/2420, K.2021/14164, Karar Tarihi: 21.12.2021.
• Danıştay 6. Daire Kararı: E.2014/1698, K.2016/7402, Karar Tarihi: 16.11.2016.
• Anayasa Mahkemesi Kararı: E.2014/177, K.2015/49, Karar Tarihi: 14.05.2015.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Parselasyon işlemi iptal edilirse ne olur?

Öncelikle geri dönüşüm usulü uygulanır: DOP ve KOP paylarının iadesiyle kadastral kök parsellere dönülür ve yeni parselasyon baştan yapılır. Bu bir zorunluluktur.

Düzenleme ortaklık payının yasal dayanağı nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu m.18 hükmüdür. Mülkiyet hakkının sınırı bakımından Anayasa m.35 de gözetilir.

Yararlanılan Mevzuat ve İçtihat

• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m.35
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.28
• 3194 sayılı İmar Kanunu m.18
• Danıştay 6. D., E.2016/11834, K.2020/9518, T. 14.10.2020
• Danıştay 6. D., E.2019/15512, K.2023/4769, T. 18.05.2023
• Danıştay 6. D., E.2022/8861, K.2023/9676, T. 19.12.2023
• Danıştay 6. D., E.2021/5074, K.2024/5602, T. 17.10.2024
• Danıştay 6. D., E.2020/2420, K.2021/14164, T. 21.12.2021
• Danıştay 6. D., E.2014/1698, K.2016/7402, T. 16.11.2016
• Anayasa Mahkemesi, E.2014/177, K.2015/49, T. 14.05.2015

Yayın tarihi: 09.08.2026 · Son güncelleme: 16.08.2026

Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · +90 534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr