Tahsil şartları · bedelin hesaplanması · muacceliyet ve takas · güncel Yargıtay içtihadı
Av. Şerafettin Kaya — Hukuk & Arabuluculuk Bürosu · Gebze/Kocaeli
www.serafettinkaya.av.tr
Kiracı, toprak zemine 2.000 m² beton döktürüp işyerini kullanılabilir hâle getirdi.
Kiracı, karkas binaya tesisat, bölme ve iskân işlerini kendi parasıyla yaptırdı.
Kiracı, üretim için elektrik ve zemin mukavemetini baştan güçlendirdi.
Sözleşme sona erdiğinde bu paraların karşılığı istenebilir mi? Cevap tek bir kurala değil, birbirine bağlı bir dizi şarta bağlıdır.
Hangi masraf istenebilir, hangisi istenemez? Beş kümülatif şart.
"Masraf isteyemez" maddesi her şeyi bitirir mi? Erken tahliye istisnası.
İmal tarihi · yıpranma payı · kalan süre oranı.
Kira ödemeyi durdurmak neden en pahalı hatadır?
Taşınmaz satıldıysa kime dava açılır? Süre kaç yıl?
Arabuluculuk · görevli mahkeme · delil tespiti · tahliye günü.
"Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması hâlinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir."
Vekâletsiz iş görme — asli dayanak
Sebepsiz zenginleşme — tamamlayıcı dayanak
Zenginleşme ölçüsünde ödeme yükümü
"İşsahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, işgörmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, işgörenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür."
"Rızam yoktu, bu imalatı benimsemiyorum; söküp eski hâline getirin."
Kanun, işin iş sahibinin menfaatine yapılmamış olduğu hâli dahi düzenlemiş ve zenginleşme ölçüsünde ödeme yükümü getirmiştir.
Benimseme nasıl gerçekleşir? Taşınmazın bu hâliyle kullanılması, yeni kiracıya bu hâliyle kiralanması veya bu hâliyle satılması.
Bir tanesi eksikse talep düşer. Dosya değerlendirmesi bu beş başlığın sırayla kontrolüyle başlar.
| Tür | Niteliği | Örnek | Talep |
|---|---|---|---|
| Zorunlu | Taşınmazın korunması / kullanılabilirliği için kaçınılmaz | Taşıyıcı güçlendirme, çatı onarımı | Edilebilir |
| Faydalı | Kullanım değerini ve verimi artıran | Zemin betonu, kalıcı bölme, altyapı | Edilebilir |
| Lüks | Yalnız kiracının tercihine hizmet eden konfor | Özel dekorasyon, kurumsal giydirme | Edilemez |
| Tezyinat | Süsleme nitelikli işler | Boya-badana, duvar kâğıdı, dekoratif alçı | Edilemez |
| Sökülebilir | Taşınmaza sabitlenmemiş, ayrılabilir | Raf, klima, tabela, hareketli bölme | Söküp götürülür |
Bilirkişi raporunda bu ayrımın kalem kalem ve tereddüde yer vermeyecek şekilde yapılması zorunludur; yapılmazsa hüküm bozulur.
"Bu hüküm tezyinat giderleri ile ilgilidir. Davalı-karşı davacının talebi ise zorunlu ve faydalı giderlere yöneliktir. Sözleşmenin 12. maddesinin tezyinat masraflarına ilişkin olması nedeniyle, zorunlu ve faydalı masrafların da bu madde kapsamında değerlendirilmesi kabul edilemez."
Yalnızca süsleme masraflarını kapsar. Kalıcı ve esaslı imalatın bedeli istenebilir.
Karar oy çokluğuyla verilmiştir; azınlık, "her türlü masraf" ibaresinin faydalı giderleri de kapsadığı görüşündedir.
"Tezyinat" ile sınırlı değil; "yaptığı masraflar", "her türlü masraf", "eklentiler" gibi genel ifadeler.
Kira süresi tamamen sona ermiş; erken tahliye yok.
İmalata karşılık kira indirimi veya kirasız kullanım sağlanmış.
Yarg. 3. HD, E. 2023/229 K. 2023/1553: Sözleşme ve şartnamede masraf talep edilemeyeceği düzenlenmiş + süre dolmuş → red onandı.
Yarg. 3. HD, E. 2023/3276 K. 2024/1563: İmalat karşılığı 3 yıl kira alınmamış → masraf "kira ile karşılanmış" sayıldı, red onandı.
"Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir."
Mantığı: Kiracı, imalatı sözleşme süresi boyunca kullanarak amorti edeceği varsayımıyla feragat etmiştir. Kullanamadığı süreye düşen kısım için talep hakkı doğar.
"Kira sözleşmesinin feshinin haklı nedene dayalı olup olmaması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin talep edilmesi yönünden sonucu etkili değildir. Diğer bir anlatımla, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından haklı nedenle feshedilmesi veya kiracının feshinin haksız olması, (…) talep edilmesine engel teşkil etmemektedir."
Kiracı temerrüde düşmüş ve hakkında tahliye kararı verilmiş olsa dahi, imalat bedeli alacağı ayakta kalır.
Ancak icra takibi, tahliye ve vekâlet ücreti yükü ortadan kalkmaz. Temerrütten yine de kaçınılmalıdır.
Bedelin imal tarihine sabitlenmesi, enflasyonist ortamda ciddi bir değer aşınması yaratır. Bu nedenle temerrüt faizi talebi ve koşulları varsa munzam zarar değerlendirmesi ayrıca yapılmalıdır.
"Yapıldıkları tarihin ispatlanamaması hâlinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmenin başlangıcında yapıldığı kabul edilir." — Yarg. 3. HD, E. 2023/229 K. 2023/1553
Sonuç: yıpranma payı en uzun süre üzerinden hesaplanır ve alacak azalır.
Hazır beton, malzeme, işçilik
Ödeme tarihini sabitler
Yüklenici ile ilişki
Öncesi–sonrası kaydı
Her belge doğrudan paraya dönüşür. Tarih ispatı, davanın miktarını belirleyen tek başına en etkili unsurdur.
"Sebepsiz zenginleşme olgusunun dava konusu taşınmazın karşı tarafa teslim edildiği tarihte gerçekleşeceği açıktır. Dolayısıyla, giderlerin yapıldığı taşınmaz malike teslim edilmediği sürece iade borcunun doğduğundan da bahsedilemez."
Alacak henüz muaccel olmadığı için takas beyanı geçersizdir. TBK m. 315 uyarınca (çatılı işyeri kirasında en az 30 günlük) süre verilerek fesih ihtarı gönderilebilir; icra takibi ve tahliye davası açılabilir.
"Kiracının (…) masraf ve harcamaları akdi ilişkinin devamı sırasında kira bedelinden mahsup edebilmesi için konuya ilişkin sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunması gerekir. (…) Davalı kiracı ancak taşınmazı tahliye ettikten sonra kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları talep edebilecektir."
Her iki borç da muaccel olmalıdır. Kira borcu muacceldir; imalat alacağı ise ancak tahliye ile muaccel olur.
"Alacaklardan biri çekişmeli olsa bile takas ileri sürülebilir." → "Alacağın tartışmalı" itirazı sonuç doğurmaz.
Taraflar kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas hakkından önceden feragat edemezler. Sözleşmedeki yasak kaydı geçersizdir.
Takas ve mahsup talebi mutlaka karşı dava biçiminde ileri sürülmek zorunda değildir; kiraya verenin açtığı alacak veya itirazın iptali davasında savunma (def'i) olarak da ileri sürülebilir. (Yarg. 3. HD, E. 2017/7430 K. 2019/3928)
"Kiralananda satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kalmasına, yeni malikin taşınmazı mevcut hâli ile görerek satın almış bulunmasına, bu durumda (…) oluşan zenginleşmenin önceki maliklerden talep edilebilecek olmasına (…) göre kararın onanmasına karar verilmiştir."
İmalatın yarattığı değer satış bedeline yansımış, zenginleşme eski malikin cebinde gerçekleşmiştir.
Husumet yanlış yöneltilirse dava reddedilir; vekâlet ücreti ve yargılama gideri yüklenilir.
Eylem: Dava öncesinde güncel tapu kaydı, takyidat belgesi ve tapu işlem dökümü alınmalı; el değiştirme varsa tarihi ve bedeli tespit edilmelidir.
10 yıl
TBK m. 146. Süre tahliye/teslimden işler. 23.12.2025 tarihli karar bu süreyi açıkça uygulamıştır.
2 + 10 yıl
TBK m. 82. Öğrenmeden itibaren iki yıl, her hâlde on yıl.
Hukuk Genel Kurulu nitelendirmeyi sebepsiz zenginleşmeye, Daire ise istikrarlı biçimde vekâletsiz iş görmeye bağlamaktadır.
Güvenli yol: talebi her iki sebebe birlikte dayandırmak ve davayı tahliyeden itibaren 2 yıl içinde açmak.
Arabuluculuk başvurusundan son tutanağa kadar zamanaşımı durur — HUAK m. 18/A-15.
"Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez."
| Talep nasıl kurulursa | Dayanak | Sonuç |
|---|---|---|
| Kiralananın değerindeki artıştan pay | TBK m. 321/3 | Kural olarak istenemez |
| Yapılan imalatın imal tarihindeki bedeli (yıpranma düşülerek) | TBK m. 526, 530 / m. 77 | İstenebilir |
Teorik bir incelik değildir: HGK'nın incelediği dosyada yerel mahkeme tazminatı "taşınmaza kattığı artı değer" üzerinden hesaplamış ve karar bu nedenle bozulmuştur.
"Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez."
Kiraya verenin imalata yıllarca ses çıkarmaması, katlanması.
Eski hâle getirme yükümü ancak yazılı kararlaştırılmışsa doğar.
Sökülmesi ekonomik olarak imkânsız imalat için söküm talebi TMK m. 2 denetimine tabidir.
Tahliyeden sonra imalatın üzeri kapatılabilir, taşınmaz satılabilir, durum değişebilir. HMK m. 400 tam bu ihtimal için vardır.
Karşı taraf, tespit raporuna hüküm verilinceye kadar itiraz edebilir. Rapor onu bağlamaz.
"(…) belirli sürede itiraz edilmemesi hâlinde kesinleşeceği veya (…) kesin delil niteliği kazanacağına dair yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle delil tespiti yoluyla alınan bilirkişi raporuna itiraz etmemiş olan taraf, bu itirazını hüküm verilinceye kadar mahkemeye bildirebilir."
Aynı kararda, konusunda uzman olmayan bir bilirkişinin (somut olayda "bankacı-hukukçu") yıpranma payı ve imalat değerlendirmesi yapamayacağı da vurgulanmıştır. İnşaat mühendisi / mimar bilirkişi talep edilmelidir.
Bu sekiz başlıktaki eksiklikler istikrarlı biçimde bozma sebebi sayılmaktadır. Aynı liste, karşı taraf lehine düzenlenmiş bir rapora yapılacak itirazın da iskeletidir.
01.09.2023'ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartıdır (HUAK m. 18/B-1-a). İlamsız icra yoluyla tahliye kapsam dışıdır.
Değere bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m. 4/1-a) — kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil.
Güvenli yol: "fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik X TL" ile kısmi dava + rapor sonrası ıslah.
Anlaşmama son tutanağının aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir.
Delil tespitiyle miktar tam ve kesin biçimde belirlenebilir hâle gelmişse, belirsiz alacak davası açılması hukuki yarar tartışmasına yol açabilmektedir. (krş. Yarg. 3. HD, E. 2021/7243 K. 2021/11355)
| Risk | Dayanak | Önlem |
|---|---|---|
| Hapis hakkı — makine ve demirbaşa el konulması | TBK m. 336 (işlemiş 1 yıl + işlemekte olan 6 ay) | Taşınma öncesinde kira borcu sıfırlanmalı veya ihtirazi kayıtla ödenmelidir. |
| Erken tahliye borcu | TBK m. 325 — makul süre boyunca borç devam eder | Ödeme gücü olan yeni kiracı yazılı olarak önerilmeli; red belgelenmeli. |
| İbra riski | — | Teslim tutanağına "imalat bedeline ilişkin talep haklarımız saklıdır" şerhi; ibra metni imzalanmamalı. |
| Anahtarın alınmaması | — | Anahtar noter kanalıyla gönderilir veya tevdi mahalline bırakılır. |
| Sözleşmenin uzaması | TBK m. 347 — bitimden 15 gün önce bildirim | Fesih bildirimi süresinde ve yazılı yapılmalıdır. |
Her dosyanın sonucu, önce kira sözleşmesinin metnine, sonra imalatın teknik niteliğine bağlıdır.
Beş şart: sökülemezlik · faydalı-zorunlu nitelik · benimseme · feragat kaydının bulunmaması · tahliye ve teslim.
Üç indirim: imal tarihindeki rayiç · yıpranma payı · erken tahliyede kalan süre oranı.
Bir hata: alacak muaccel olmadan kira ödemesini durdurmak.
Bu sunum genel bilgilendirme amacı taşır; somut olaya ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliğinde değildir. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.
Av. Şerafettin Kaya — Hukuk & Arabuluculuk Bürosu · Gebze/Kocaeli · www.serafettinkaya.av.tr