Kira Tespit Davası: Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? (TÜFE ve 5 Yıl Kuralı)

Kapsam notu: Davanın bütünü — açılma zamanı, döviz cinsinden kira, ispat ve usul — için kira tespit ve kira bedelinin artırılması davası yazımıza bakabilirsiniz; burada TÜFE tavanı ile 5 yıl kuralına odaklanıyoruz. Tahliye istenen hâllerde ise kiracının tahliyesi: haklı sebepler ve dava yolları devreye girer.

Kira Artışının Yasal Sınırı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için taraflar artış oranını kararlaştırabilir; ancak bu oran, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile TÜFE üstü kısım geçersizdir. Konut kiralarındaki yüzde 25 artış sınırı dönemi 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiş olup bugün uygulanan tek tavan TÜFE ortalamasıdır. Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa ve anlaşma sağlanamazsa, yeni dönem kirasını TÜFE üst sınırını gözeterek hâkim belirler.

5 Yıl Kuralı: Rayice Göre Tespit

Kiranın piyasa koşullarının çok gerisinde kalmasının kalıcı çözümü, beş yıl kuralıdır: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve izleyen her beş yılın sonunda, yeni dönem kirası TÜFE sınırıyla bağlı olmaksızın belirlenir. Hâkim; emsal kira bedellerini, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti gözetir, TÜFE oranını da değerlendirir. Uygulamada mahkemeler bilirkişi marifetiyle emsal araştırması yaptırır ve bulunan rayiçten, eski (yerleşik) kiracı lehine belli bir hakkaniyet indirimi uygulayarak kirayı tespit eder.

• Dava her iki tarafça da açılabilir: düşük kalan kira için ev sahibi, fahiş belirlenen kira için kiracı.
• Tespit davası her zaman açılabilir; süre yalnızca kararın hangi dönemde etkili olacağını belirler.

Dava Ne Zaman Açılmalı? Kararın Etkisi

TBK m.345 gereği dava yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa ya da bu süre içinde kiracıya artış iradesi yazılı olarak (ihtarname) bildirilmişse, mahkemece belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde karar, bir sonraki kira dönemine etki eder. Bu nedenle strateji genellikle şöyle kurulur: dönem bitiminden 30 gün önce noterden ihtar → dönem içinde tespit davası. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, dönem sonuna kadar açılan dava da dönem başından itibaren hüküm doğurur.

Kira Tespiti ile Uyarlama Davası Farkı

Tespit davası, olağan koşullarda dönemsel kiranın belirlenmesidir. Uyarlama davası (TBK m.138) ise deprem, pandemi, olağanüstü ekonomik kriz gibi öngörülemeyen olağanüstü durumlarda sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını amaçlar ve şartları çok daha ağırdır. Yüksek enflasyon tek başına uyarlama sebebi olarak kabul görmeyebilir; doğru aracın seçimi dava kaderini belirler.

Usul: Mahkeme, Harç, İspat

• Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
• Dava nispi harca tabidir; talep edilen yıllık fark üzerinden hesaplanır.
• En güçlü delil emsal kira sözleşmeleri ve keşif-bilirkişi incelemesidir; ilan siteleri tek başına yeterli görülmez.
• Kararla belirlenen fark kira, ayrıca icra takibine konu edilebilir; dönem başından işleyen faiziyle istenir.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibim TÜFE üstü artış istiyor; imzalamazsam tahliye edilir miyim?

Hayır. TÜFE üstü artışı kabul etmemek tahliye sebebi değildir; ev sahibinin yolu tespit davasıdır. Siz TÜFE kadarını ödemeye devam edin.

5 yıl dolmadan rayiç tespiti istenebilir mi?

Kural olarak hayır; ilk beş yıl içinde tespit ancak TÜFE sınırı çerçevesinde konuşulur. Rayice göre belirleme beş yılın dolmasıyla mümkündür.

Tespit kararı geriye yürür mü?

Süresinde açılmışsa yeni dönem başından itibaren uygulanır; birikmiş farklar faiziyle ödenir. Daha eskiye dönük etki doğurmaz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için belgelerinizle birlikte hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Yararlanılan Mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.345

Yayın tarihi: 24.07.2026 · Son güncelleme: 30.07.2026

Hazırlayan: Av. Şerafettin Kaya · Gebze / Kocaeli · 0534 545 23 32 · www.serafettinkaya.av.tr